□戴東凱

　　我國住房市場目前面臨著房價(jià)居高不下，購房者還貸負(fù)擔(dān)沉重，潛在購房者有效需求能力不足等嚴(yán)重問題。目前，國內(nèi)在解決上述問題時(shí)，主要寄希望于政府加大對于房價(jià)的調(diào)控力度，但實(shí)際效果并不顯著。而發(fā)達(dá)國家，尤其是英國在解決住房問題方面有許多好的做法。英國政府對于住房市場進(jìn)行積極干預(yù)，它不僅直接影響不同類型住房的供求，還直接參與住房建設(shè)的選址，決定住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，為居民提供強(qiáng)有力的住房金融支持，引導(dǎo)居民建造、購置和置換住房，為中低收入者提供住房補(bǔ)貼。當(dāng)購房居民因失業(yè)等原因而無力還貸時(shí)，其社會(huì)福利保障部會(huì)同一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)幫助居民還款，使居民不至于因短期的支付能力問題而失去住房；其財(cái)政部，通過保持合理的經(jīng)濟(jì)增長速度及合適的利率政策，保證居民住房支付能力逐步提高，保證居民購房貸款的還款額不發(fā)生大的變化；其環(huán)境交通和區(qū)域部，主要負(fù)責(zé)在住房政策的制定和實(shí)施過程中，保證公房建設(shè)與維修資金的分配及公房優(yōu)先購買權(quán)政策的實(shí)施。同時(shí)，政府職能部門根據(jù)《住房法》的規(guī)定，切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)，從開發(fā)商立項(xiàng)到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工有嚴(yán)格的期限限制，堅(jiān)持房地產(chǎn)商信息公開化和透明化的原則，避免人為抬高住房價(jià)格。英國住房運(yùn)行機(jī)制經(jīng)歷了兩百多年的發(fā)展時(shí)間，在促進(jìn)住房消費(fèi)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，對于我國解決住房市場的難題有重要的借鑒意義。

　　在19世紀(jì)中葉前，英國政府對于住房體系采取的是放任自流的做法，完全依靠市場機(jī)制解決住房問題，但結(jié)果卻并不理想，大多數(shù)住房建造質(zhì)量較差。鑒于此，英國議會(huì)1832年通過Cholera Act，對住房市場實(shí)行政府干預(yù)。隨著時(shí)間的推移，英國政府干預(yù)住房的形式也發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)在主要是通過對住房供給和住房需求兩方面采取干預(yù)措施。

　　改善住房供給是必要前提

　　政府引導(dǎo)和規(guī)制。政府通過建造標(biāo)準(zhǔn)條件的社區(qū)住房，制定最低住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等形式，引導(dǎo)

開發(fā)商按照市場的需求提供高質(zhì)量的住房，同時(shí)政府部門對于新建造住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，代表居民決定開發(fā)商所建造的住房是否達(dá)到居住標(biāo)準(zhǔn)，是否可以在住房市場上公開出售。政府引導(dǎo)和規(guī)制是力求在不干預(yù)和少干預(yù)住房市場運(yùn)行的情況下，來避免由于住房供應(yīng)商的原因?qū)е沦彿烤用竦臋?quán)益受到侵害。

　　政府對住房生產(chǎn)提供補(bǔ)貼。政府為了保障中等收入居民都能夠在市場上購買到性價(jià)比適中的房屋，引導(dǎo)住房開發(fā)商按照政府制定的住房標(biāo)準(zhǔn)建造住房，通過加大公共支出中轉(zhuǎn)移支付的力度，對住房生產(chǎn)商提供財(cái)政補(bǔ)貼，通過政府津貼的形式引導(dǎo)住房供應(yīng)商提高建房標(biāo)準(zhǔn)，降低住房價(jià)格，減輕購房居民的負(fù)擔(dān)，提高居民的居住舒適度。

　　政府生產(chǎn)和控制。政府對于低收入者的住房問題，采取的是政府生產(chǎn)的形式，建造適量的公共住房，出租給低收入者居住。政府部門嚴(yán)格審核居住公共住房居民的條件，每年根據(jù)家庭的年收入確定下一年租賃公共住房的標(biāo)準(zhǔn)。政府通過增加就業(yè)量，提高居民的收入水平，加大轉(zhuǎn)移支付力度等手段減少低收入者的數(shù)量，控制公共住房的規(guī)模，并逐年減少對于建造公共住房的投入，政府職能由政府生產(chǎn)向政府提供方向轉(zhuǎn)變。

　　干預(yù)住房需求有效緩解矛盾

　　

二戰(zhàn)后，英國兩黨為了持續(xù)性的贏得大選的勝利，一直對公民的住房需求比較關(guān)心，政府根據(jù)選民的要求，不斷地在調(diào)整對于住房需求的干預(yù)，包括保證充足的住房貸款資金，控制住房的價(jià)格，增加住房的可獲得性。英國政府從保護(hù)與滿足公民的住房需求的角度對住房需求進(jìn)行干預(yù)。

　　制定影響住房消費(fèi)的政策。英國政府通過多種形式的政策影響著公民對于特定住房的需求。簡單歸納有十種做法：調(diào)節(jié)居民獲得住房的價(jià)格，調(diào)整公民的可支配收入，加大住房抵押貸款可獲得性，穩(wěn)定抵押貸款還款利率，對于住房產(chǎn)權(quán)人的信息透明化，充分考慮住房位置與公民上班的交通成本，控制公共住房和私人住房的出租價(jià)格，多方面滿足不同消費(fèi)者對于住房形式、質(zhì)量與坐落位置的需求，通過控制住房價(jià)格變化的比率來鼓勵(lì)潛在購房者加入到住房市場中，保障住房產(chǎn)權(quán)的自由平等交易加快住房的流通速度。通過上述措施對于居民住房需求產(chǎn)生一貫持續(xù)的影響。

　　對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼和稅收減免。政府公共支出政策由補(bǔ)磚頭向補(bǔ)人頭方向轉(zhuǎn)變。政府的住房公共支出政策從對正統(tǒng)住房計(jì)劃的補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利計(jì)劃中的住房補(bǔ)助和對自有住房的支持。包括從面向公共部門到支持住房自有者，從住房建設(shè)投資到住房補(bǔ)貼，從補(bǔ)貼公共住房建設(shè)到補(bǔ)貼住戶住房消費(fèi)等一系列轉(zhuǎn)變。 另外，對于政策性住房金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款實(shí)行利息免稅，并免征住房出售后的資產(chǎn)所得稅和公房出售折扣價(jià)部分的財(cái)政收入損失。

　　保持住房自有率穩(wěn)定，促進(jìn)租賃住房消費(fèi)方式的增加。英國政府在較長時(shí)間里，住房自有率一直維持在70%左右，在歐洲處于平均水平。英國政府并不盲目擴(kuò)大住房自有率，而是根據(jù)實(shí)際情況，通過對租賃住房的居民提供津貼等形式，鼓勵(lì)未擁有住房的居民采取租賃的形式解決住房問題，在提供可供租賃的公共住房同時(shí)，還通過租賃補(bǔ)貼鼓勵(lì)居民在住房市場上租賃房屋，以緩解住房供需矛盾，同時(shí)也解決了勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的問題。

　　提高公民的融資購房能力

　　對于大多數(shù)人而言，靠積蓄一次性付清房款非常困難，而住房金融的功能就是提高了公民的融資購房能力，延展了支付期限，在一定時(shí)期內(nèi)減輕了購房居民的還款負(fù)擔(dān)。 因此，住房金融對于英國住房市場的發(fā)展起到至關(guān)重要的推動(dòng)作用。

　　大力支持住房協(xié)會(huì)等政策性非盈利機(jī)構(gòu)的發(fā)展。英國住房協(xié)會(huì)的發(fā)展已經(jīng)有兩百多年的歷史了，從產(chǎn)生到發(fā)展，英國政府一直對住房協(xié)會(huì)給予了大力支持。譬如：對于從住房協(xié)會(huì)取得的股息與存款利息，英國政府一直實(shí)行減免稅優(yōu)惠，這樣居民就愿意在住房協(xié)會(huì)進(jìn)行投資，解決了住房協(xié)會(huì)資金來源的問題；英國政府對于住房協(xié)會(huì)發(fā)放的住房抵押貸款利息實(shí)行減免稅優(yōu)惠，使住房協(xié)會(huì)可以發(fā)放低息貸款，這樣居民也愿意從住房協(xié)會(huì)貸款，解決了住房協(xié)會(huì)資金的使用與保值增值問題。

　　在取得政府支持的同時(shí)，住房協(xié)會(huì)并沒有停止發(fā)展的腳步，住房協(xié)會(huì)不斷堅(jiān)持在創(chuàng)新中求發(fā)展。住房協(xié)會(huì)以客戶需求為導(dǎo)向，提供多種償還抵押貸款的方式供客戶選擇，其中獨(dú)具特色的一種方式使抵押貸款與借款人的定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人在整個(gè)抵押期間，只是每月償付利息，但同時(shí)要繳納人壽保險(xiǎn)費(fèi)，這樣等到人壽保險(xiǎn)到期的時(shí)候，借款人就用其到期的保險(xiǎn)收入來償還抵押貸款。

　　鼓勵(lì)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房金融市場。英國的商業(yè)銀行、專業(yè)抵押貸款銀行、投資銀行、保險(xiǎn)公司等商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)和外國金融機(jī)構(gòu)上百家，都參與到了英國居民的住房抵押貸款中。商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)雖然貸款利率偏高，但憑借提供的抵押貸款品種多種多樣，根據(jù)購房居民的收入水平，還款期限及償還方式的喜好，為購房居民量身打造抵押貸款合同，因此和政策性住房金融機(jī)構(gòu)展開了激烈的競爭。通過市場化的競爭，提高了商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，豐富了抵押貸款品種，滿足了不同購房居民的抵押貸款需求。

　　股權(quán)房屋計(jì)劃草案。2005年5月，英國政府推出了股權(quán)房屋計(jì)劃草案，通過股權(quán)房屋的形式，動(dòng)用政府基金和抵押貸款放款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)減少首次購房成本，實(shí)現(xiàn)英國5年之內(nèi)提升住房擁有率至75%的目標(biāo)。這一計(jì)劃引入了“股權(quán)”的概念，對于參與該計(jì)劃的100萬人，可選擇在購房時(shí)支付房款的75%，其余25%的房款由政府和抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)共同支付，即雙方各付12.5%，共同享有其余25%的股權(quán)。

　　提高潛在購房者的住房消費(fèi)能力。英國住房金融創(chuàng)造條件降低購房首付款，一般購房居民在專業(yè)性的非營利住房金融機(jī)構(gòu)可以貸到房價(jià)款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房價(jià)款。貸款額一般為年家庭工資的3-3.5倍；還款期一般為20-25年，特殊情況下可以放寬到30-35年；還款方式有固定利率，也有浮動(dòng)利率。同時(shí)，政府對低收入者購房給予貸款利息津貼和減免稅收等優(yōu)惠。 這些措施都有助于提高居民的購房能力，在一定程度上提高潛在購房者的有效需求水平。

　　降低購房者的還貸負(fù)擔(dān)。維持住房貸款利率的穩(wěn)定，避免利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)加重購房者的還款負(fù)擔(dān)。

　　督促購房者購買貸款保險(xiǎn)（失業(yè)與疾病保險(xiǎn)），在購房者因失業(yè)和發(fā)生重大疾病影響收入，不能正常償還貸款的前提下，保險(xiǎn)公司可以替購房者履行還款義務(wù)。要求住房貸款機(jī)構(gòu)不以處置抵押的房產(chǎn)為經(jīng)營的目標(biāo)，當(dāng)購房者因不可抗力因素導(dǎo)致無法還款時(shí)，住房貸款機(jī)構(gòu)可以對住房貸款進(jìn)行展期，在此期間內(nèi)，購房者可以只支付利息而不必償還本金。

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