房地產(chǎn)是股權(quán)市場之外，外資投行在中國的另一個重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，主要通過兩條路線展開：在直接投資市場上，外資投行從對國內(nèi)房地產(chǎn)公司的債權(quán)融資逐漸延伸至股權(quán)融資，從被動的財務(wù)投資逐漸介入地產(chǎn)開發(fā)；摩根士丹利更以不斷“唱空”中國地產(chǎn)業(yè)的宏觀研究報告為掩護(hù)，大筆收購高檔寫字樓、高級公寓等物業(yè)，一步步完成了對中國高檔商業(yè)物業(yè)的建倉。在資本市場上，摩根士丹利等外資投行不僅大量保薦房地產(chǎn)公司上市賺取傭金，而且充分利用盡職調(diào)查中所掌握的信息，通過Pre IPO等形式入股房地產(chǎn)公司，待相關(guān)公司上市后，借助自身在公司研究、股票指數(shù)等方面的影響力，在二級市場的股票交易中獲取巨額利潤。

　　從最近的上海盧灣等項目看，摩根士丹利已經(jīng)開始正面出擊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，初步構(gòu)造起融資—開發(fā)—招商—運營的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并且可能繼續(xù)復(fù)制這一運作模式；而從麥格理以150%的投資收益出售旗下物業(yè)分析，在保險、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)可能逐漸進(jìn)場接盤的情況下，外資投行可能已經(jīng)開始了對中國地產(chǎn)業(yè)的套現(xiàn)。

　　本刊研究員 毛學(xué)麟/文

　　在眾多外資投行中，摩根士丹利對中國房地產(chǎn)滲透較深，直接投資超過120億元，是外資投行中投資規(guī)模最大的。不僅如此，它還廣泛入股中國房地產(chǎn)公司，逐步介入物業(yè)開發(fā)。在資本市場上，它將富力地產(chǎn)(02777.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)、雅居樂(03383.HK)等多家公司保薦上市，并參與相關(guān)公司在二級市場的買賣。通過分析摩根士丹利在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動，我們可以發(fā)現(xiàn)外資投行的地產(chǎn)業(yè)盈利路線。

　　債權(quán)融資—股權(quán)融資—深度介入開發(fā)，外資投行步步為營，構(gòu)造在華地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

　　由于對中國市場缺乏了解，外資在進(jìn)入市場初期主要以實質(zhì)為債權(quán)融資的合作開發(fā)形式為主。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年前后，由于土地轉(zhuǎn)讓政策的變化及宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸的收縮，中國房地產(chǎn)

開發(fā)商曾一度普遍面臨資金瓶頸，在這樣的情況下，一定規(guī)模的外圍資金以按比例分成的方式與國內(nèi)房地產(chǎn)公司合作，并在項目工程結(jié)束后獲利撤資。之后，外資投行開始采取項目股權(quán)的形式，與位居全國前20名的、擁有一定的土地儲備、善于處理與政府和銀行關(guān)系的大型發(fā)展商合作開發(fā)。

　　2005年，摩根士丹利出資1.25億美元收購大連正源集團(tuán)25%的股份，成為公司第二大股東。之后，正源以8.2億元拿下北京溫泉鎮(zhèn)一幅地塊，還高調(diào)與本地房地產(chǎn)公司

首創(chuàng)置業(yè)、北辰集團(tuán)競地。市場分析人士認(rèn)為，其高調(diào)行動有賴摩根士丹利方面的支持。而摩根士丹利方面在接受采訪時表示，希望以大連正源為平臺，進(jìn)一步介入中國房地產(chǎn)市場，并表示不排除繼續(xù)收購大連正源更多股權(quán)的可能。

　　在最初的債權(quán)融資合作開發(fā)模式下，外資僅起到被動的財務(wù)投資者的作用，并不參與項目的具體運作，僅通過出資占股享受投資收益，這樣的模式需要有良好的合作伙伴關(guān)系，并依賴優(yōu)秀技術(shù)團(tuán)隊對項目的運作。相對于合作開發(fā)模式，參股房地產(chǎn)公司的收益率可能偏低，但能發(fā)揮股東的監(jiān)督作用，并有效監(jiān)管管理團(tuán)隊的運作，確保投資安全。摩根士丹利方面表示，入股資金投入項目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期一般僅為2到3年，在中國樓市將在一段時間持續(xù)走好的預(yù)期下，參股房地產(chǎn)企業(yè)而面臨的系統(tǒng)風(fēng)險也能得到控制。

　　最新的動態(tài)顯示，摩根士丹利不僅參股房地產(chǎn)公司，還親自操刀房地產(chǎn)項目的運作。據(jù)相關(guān)報道，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合成立“上海永威置業(yè)有限公司”，共同投資13億元獲得上海盧灣區(qū)核心地區(qū)一幅商業(yè)用地，且公司的法人代表是摩根士丹利亞洲區(qū)執(zhí)行董事Garth Peterson。這是摩根士丹利負(fù)責(zé)人首次出任類似合作公司法人代表，也表明摩根士丹利將更大程度地承擔(dān)項目風(fēng)險，深度參與到項目的開發(fā)之中。對此有分析人士認(rèn)為，與收購現(xiàn)有物業(yè)相比，深度介入房地產(chǎn)開發(fā)可以在前期對物業(yè)產(chǎn)品定位主動把握，能夠針對性滿足客戶的要求，而且能省去重新整修的費用，因此回報率將高于單純的物業(yè)收購。當(dāng)然，深度介入房地產(chǎn)開發(fā)可能會面臨開發(fā)周期較長的風(fēng)險控制問題，若投資失敗，損失也相應(yīng)放大。

　　摩根士丹利將來是否會繼續(xù)復(fù)制“上海永威”的運作模式呢？有關(guān)分析人士表示，雖然整體運作可能提高收益率，但盧灣項目仍可能是摩根士丹利投資個案，復(fù)制的可能性相當(dāng)有限。這主要是因為一個完整房地產(chǎn)項目的運作周期相對較長，而且隨著介入環(huán)節(jié)的增多，面臨的投資風(fēng)險也更大，一旦項目失敗，對摩根士丹利的聲譽(yù)影響相當(dāng)負(fù)面，乃至可能影響其將來的融資，而從摩根士丹利在其他市場的運作看，并沒有類似介入開發(fā)的先例。但是上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅、國泰君安地產(chǎn)業(yè)分析師張宇等人士則認(rèn)為，盧灣項目可能是摩根士丹利進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的初試，將來完全有可能更大規(guī)模進(jìn)行類似運作。鄒毅表示，盧灣項目東至黃陂南路、西至馬當(dāng)路、南至徐家匯路、北至建國東路，區(qū)位相當(dāng)優(yōu)越，若設(shè)計、建設(shè)、管理得當(dāng)，出售風(fēng)險相當(dāng)小，如果將來摩根士丹利再拿到類似項目，完全有可能繼續(xù)自己操盤。從現(xiàn)在的運作看，摩根士丹利完全有可能作為總包角色組織項目，并將具體工作進(jìn)行分割，分包給其他專業(yè)化公司，包括尋求國內(nèi)的房地產(chǎn)公司完成物業(yè)建設(shè)，尋找專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理，通過

房產(chǎn)中介招攬客戶等。

　　如果摩根士丹利繼續(xù)擴(kuò)大在大連正源的股權(quán)比例，并形成運作平臺介入房產(chǎn)開發(fā)，其在中國的角色可能不僅僅是全球領(lǐng)先的投資銀行，還可能成為擁有“融資—開發(fā)—招商—運營”完整地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)投資運營商。

　　研究部門“適時”推出 “唱空”報告，直接投資部門大肆收購

　　在房地產(chǎn)行業(yè)一直面臨宏觀調(diào)控的背景下，摩根士丹利仍然加大投資力度，源于其2005年以來的成功操作。2005年以后，包括摩根士丹利在內(nèi)的外資投行開始對國內(nèi)一線城市(主要是上海和北京)的寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓等物業(yè)進(jìn)行整體收購。據(jù)市場人士介紹，外資收購一個樓盤通常會對樓盤的幾個方面進(jìn)行考察，包括樓盤本身的品質(zhì)，即樓盤的地理位置、裝修等“硬件”，然后結(jié)合樓盤物業(yè)管理、客戶層次等“軟件”，分析樓盤可能實現(xiàn)的租金及將來可能的增值情況。由于外資投行所收購的項目一般不是新建樓盤，比較普遍的情況是，在買下樓盤之后進(jìn)行精裝修甚至大規(guī)模改造，提升樓盤的品質(zhì)，吸引高端客戶進(jìn)駐從而提高租金收益。此外，強(qiáng)大的招商能力也是外資投行的優(yōu)勢。通過與專業(yè)中介公司的合作，再加上外資投行的信譽(yù)、業(yè)務(wù)關(guān)系及可能在其他市場的合作經(jīng)驗，有利于引入財富500強(qiáng)等國際大型公司客戶，甚至外資投行在進(jìn)入一個樓盤之前，可能已經(jīng)有一定的客戶需求，只需要針對性尋找合適的樓盤并按租戶需求裝修成型。

　　值得注意的是，摩根士丹利往往是在其研究部門“適時”推出報告，并在一定程度影響輿論的有利時機(jī)建倉。2004年之后，摩根士丹利前亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠連續(xù)發(fā)布報告，表示看空中國特別是上海房地產(chǎn)的發(fā)展前景，由于謝國忠曾經(jīng)準(zhǔn)確預(yù)測1997年香港樓市崩盤，再加上摩根士丹利在市場的影響力，“中國房地產(chǎn)是否存在泡沫”的爭論一時甚囂塵上。與此同時，摩根士丹利投資部門卻行動做多，連續(xù)大手筆收購上海、北京的寫字樓等物業(yè)，而且，兩者在時間上存在一定的關(guān)聯(lián)性，如謝國忠拋出“泡沫論”、“崩盤論”后，均伴隨著摩根士丹利的物業(yè)收購高潮。

　　2004年9、10月，謝國忠在《目前的投機(jī)是最后的瘋狂》一文中指出，中國房地產(chǎn)泡沫將在幾個月內(nèi)破裂，“隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年”。2005年2月，謝國忠發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)市場是十年前東南亞的翻版，“1995年，當(dāng)美元見底的時候，泰國曼谷的‘房地產(chǎn)泡沫’開始破裂，下跌的房價使外國投機(jī)熱錢撤離。上海與10年前的曼谷很類似，筆者認(rèn)為，上海很可能步曼谷后塵”。而后4月，謝國忠在商界影響廣泛的《華爾街日報》發(fā)表文章認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重，并會在不久的將來破裂，泡沫破裂首當(dāng)其沖的城市是房價最高、炒房之風(fēng)最烈的上海。對于以謝國忠為首的看空派的論斷，建設(shè)部專門組織課題組進(jìn)行研究并撰寫課題報告反駁，任志強(qiáng)、潘石屹、張寶全、劉曉光等市場人士也予以回?fù)簦�這從側(cè)面反映了當(dāng)時謝國忠言論對市場的影響。

　　在謝國忠提出“泡沫論”并將爭論逐漸推向高潮時，摩根士丹利投資部門也逐漸開始并加快房地產(chǎn)投資。2005年2月開始，摩根士丹利開始大手筆收購寫字樓物業(yè)，當(dāng)月分別在北京、上海收購富力雙子座寫字樓、世界貿(mào)易大廈，涉及資金約20億元。之后，摩根士丹利收購速度繼續(xù)加快，當(dāng)年平均兩個月即有一宗大額收購，涉及資金超過50億元。

　　2005年底，謝國忠連續(xù)從美元利率下降、中國出口可能下降及日元匯率變動的技術(shù)層面，分析中國房地產(chǎn)形勢在不斷惡化。他認(rèn)為中國出口規(guī)模快速上升，致使國內(nèi)貨幣供應(yīng)量迅速增加，新增資本不斷涌入房地產(chǎn)市場，泡沫可能不斷膨脹，而中國出口一旦受到外圍經(jīng)濟(jì)影響而放緩，再加上美國利率調(diào)整和日元匯率變動使海外投機(jī)資金回流，中國房地產(chǎn)將面臨崩盤風(fēng)險。“崩盤論”提出之后的2006年，摩根士丹利繼續(xù)加碼物業(yè)收購，并且將收購的范圍從北京、上海擴(kuò)展到珠三角地區(qū)，投資金額超過60億元。

　　投行業(yè)務(wù)為直接投資提供決策信息，幫助投資項目上市增值

　　近年來在香港上市的房地產(chǎn)項目幾乎都能夠看到摩根士丹利的身影，據(jù)不完全統(tǒng)計，其作為全球協(xié)調(diào)人、賬簿管理人、保薦人和牽頭經(jīng)辦人參與的融資金額達(dá)到約225億港元(表1)，若以3.5%的費用比例計算，費用收入超過4億港元(假定承銷費用與其他承銷商平分)。但分析可以發(fā)現(xiàn)，投行業(yè)務(wù)只是摩根士丹利考察市場環(huán)境、進(jìn)行股權(quán)投資的一個環(huán)節(jié)，其盈利點正由投行業(yè)務(wù)后移至股權(quán)投資，一個明顯的對比是，摩根士丹利僅通過Pre IPO入股世茂房地產(chǎn)就已獲得利潤23億港元，遠(yuǎn)超投行業(yè)務(wù)的收入。

　　在房地產(chǎn)公司的保薦和承銷中，作為房地產(chǎn)上市公司保薦人，通過對房地產(chǎn)公司的盡職調(diào)查，摩根士丹利能對相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)行情有更深入的了解，在完成保薦工作的同時，還可以輔助房地產(chǎn)投資決策。一個明顯的例子是摩根士丹利在南海市場的投資。

　　外資投行在進(jìn)行投資之前，除對物業(yè)本身的品質(zhì)作出評估，以保證物業(yè)長期投資的增長潛力外，還需要借助中介公司調(diào)查周邊市場發(fā)展情況，這個過程一般需要2到3個月的時間。而據(jù)相關(guān)報道，2006年6月摩根士丹利約13億元投資南海項目，但直到確定投資前的三個星期，才委托房地產(chǎn)咨詢公司高力國際對南海市場進(jìn)行調(diào)研。高力國際相關(guān)人士承認(rèn)：“這么倉促時間里作出的報告肯定不能作為大投資的依據(jù)，摩根士丹利此前已經(jīng)對這個地段進(jìn)行了更加深入的調(diào)查。”公開資料顯示，摩根士丹利是雅居樂上市保薦人，而雅居樂在南海地區(qū)開發(fā)“南海雍景豪圓”、“南海雍景新都會”等約90萬平方米項目，摩根士丹利在保薦階段，通過對南海雅居樂的調(diào)查掌握了南海地產(chǎn)的信息，投資決策并不需要完全依賴咨詢公司的建議。

　　不僅如此，作為相關(guān)房地產(chǎn)公司的保薦人，摩根士丹利還通過Pre IPO入股相關(guān)公司獲得收益，并在合適的時候通過二級市場套現(xiàn)，其中比較明顯的例子是在世茂房地產(chǎn)的操作。2006年1月27日，摩根士丹利旗下房地產(chǎn)投資基金GSS Ⅲ Nimble與世茂房地產(chǎn)簽定入股協(xié)議，以9.2億港元代價獲得約2.22億股普通股(占入股時總股本10%，之后并有一定的追加)，每股單價為4.14港元。2006年7月3日，世茂房地產(chǎn)在香港掛牌上市，發(fā)行(含超額發(fā)行)6.84億股，每股價格為6.25港元，共計籌資約13億元。以招股價計算，摩根士丹利半年的投資收益率達(dá)到50.97%。

　　這一操作在其他外資銀行身上也十分常見。以渣打為例，2006年2月以5000萬美元入股世茂房地產(chǎn)房地產(chǎn)，之后又分別以3.7億港元、3500萬美元投資綠城房地產(chǎn)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)。世茂房地產(chǎn)和中國綠城(03900.HK)分別于2006年7月3日、7月13日在香港掛牌上市，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)預(yù)計也將于2007年下半年上市。

　　研究部門、指數(shù)部門協(xié)同交易部門完成二級市場套現(xiàn)

　　在所投資地產(chǎn)公司上市后，摩根士丹利借助自身在公司研究、股票指數(shù)等方面的影響力，在二級市場的股票交易中獲取巨額利潤。世茂房地產(chǎn)上市后1個月，公司股價幾乎沒有上漲，8月14日收盤價6.54港元僅比招股價上升4.64%，之后伴隨世茂房地產(chǎn)公布業(yè)績，摩根士丹利連續(xù)發(fā)布報告看多，推動其股價持續(xù)上升。2006年8月31日，世茂房地產(chǎn)公布中期業(yè)績，其將上海世茂房地產(chǎn)濱江花園第七座約21.13億元的銷售收入在當(dāng)期入賬，使其總收入達(dá)到21.91億元，比去年同期增加11.8倍，期間盈利比去年同期上升1.3倍。第二天，摩根士丹利宣布將世茂房地產(chǎn)納入研究范圍，同時發(fā)表對世茂房地產(chǎn)的第一份研究報告。認(rèn)為其每股資產(chǎn)凈值有強(qiáng)勁的增長潛力，業(yè)務(wù)發(fā)展模式可能帶來增值，同時在內(nèi)地有較大的土地儲備，因此給予“增持”評級，目標(biāo)價格為11港元。市場對此反映積極，世茂房地產(chǎn)股價在此后三天累計漲幅接近15%，拉動股價從7港元上看到8.5港元。此外，值得注意的是，摩根士丹利在世茂房地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績的前兩天曾增持100萬股，每股作價7.163港元，總值為716.3萬港元。

　　摩根士丹利在利好時發(fā)表報告看好，而在利空消息出現(xiàn)時也迅速跟進(jìn)分析報告，確保股價平穩(wěn)。2006年9月底，由于上海市政府領(lǐng)導(dǎo)更換，上海本地房地產(chǎn)股票出現(xiàn)疲軟，摩根士丹利發(fā)表報告稱世茂房地產(chǎn)股價回落，正好提供入市機(jī)會，重申其“增持”評級和11港元的目標(biāo)價。同期上海本地地產(chǎn)股均受到一定的拋壓，如陸家嘴(600663.SH)、金豐投資(600606.SH)分別下跌超過10%、20%，而在對消息相對敏感的香港世茂房地產(chǎn)股價卻一直穩(wěn)定在8.5港元左右。在利空信息逐漸消化之后，世茂房地產(chǎn)股價重拾升勢，并在11月初達(dá)到摩根士丹利設(shè)定的11港元目標(biāo)價。此后2006年11月16日，摩根士丹利國際資本(MSCI)公布旗下指數(shù)的季度調(diào)整，世茂房地產(chǎn)成為MSCI全球股票指數(shù)及MSCI中國指數(shù)成分股。此后，一直在11港元徘徊的世茂房地產(chǎn)重新上沖，于2006年11月末達(dá)到13港元。

　　2007年2月7日，摩根士丹利發(fā)表報告稱，世茂房地產(chǎn)是每股凈資產(chǎn)增長最強(qiáng)勁的國內(nèi)地產(chǎn)股之一，而且業(yè)務(wù)模式及穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債將能支持升勢，為此重申“增持”投資評級，目標(biāo)價調(diào)高到16元。3月2日，摩根士丹利通過新加坡投資基金減持世茂房地產(chǎn)約8677萬股(約為其持有世茂房地產(chǎn)總數(shù)的1/3)，每股作價13.15港元，總值為11.4億港元，套現(xiàn)價位相當(dāng)于進(jìn)入成本的317.63%。至此，摩根士丹利已經(jīng)將其在世茂房地產(chǎn)的投資成本收回，剩余2/3(價值約23億港元)的世茂房地產(chǎn)股票就是其無風(fēng)險利潤。

　　直接投資市場套現(xiàn)跡象已現(xiàn)

　　迄今為止，包括摩根士丹利在內(nèi)的外資投行對收購物業(yè)普遍處于“持有”狀態(tài)，但麥格理在2007年初首先開始拋售手頭物業(yè)白金大廈，并獲得150%的收益。有關(guān)分析人士認(rèn)為，這可能標(biāo)志房地產(chǎn)核心市場的形成，保險、養(yǎng)老等長線資金可能逐漸進(jìn)場，外資投行則同時套現(xiàn)。據(jù)介紹，外資投行在全球其他市場物業(yè)開發(fā)中，也經(jīng)歷在中國類似的情況，即收購原有物業(yè)并經(jīng)過精裝修，從而提升租金收益，而且在高端物業(yè)市場發(fā)展到一定的程度和規(guī)模(核心市場)，并且宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計能支撐這樣的市場穩(wěn)定發(fā)展時，將能夠吸引傾向長期持有、希冀穩(wěn)定現(xiàn)金流的保險、養(yǎng)老基金等進(jìn)場接盤，而傾向資本增值的投行等資金則能順勢而退。因此，摩根士丹利等投行是否套現(xiàn)退出，在一定程度上取決于對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及租金走勢的判斷。

　　戴德梁行寫字樓指數(shù)(DTZ Office index)顯示，雖然2003年以來甲級寫字樓售價基本穩(wěn)定，但其租金整體呈現(xiàn)加速上升態(tài)勢，2003年到2006年上升約42.85%，此外，戴德梁行近期報告顯示，由于空置率持續(xù)走低和需求日益旺盛，上海寫字樓市場已經(jīng)全然變?yōu)椤百u方市場”，同時上海市場2006年甲級寫字樓空置率比前一年下降1.34個百分點，預(yù)計2007年租金將穩(wěn)步上漲約15%，因此摩根士丹利現(xiàn)在可能繼續(xù)持有物業(yè)，享受租金上漲帶來的超額收益，而租金走高也利于將來高位出貨。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產(chǎn)市場在2008年以后可能面臨供應(yīng)過剩，包括摩根士丹利在內(nèi)的外資投行，很有可能和麥格理一樣選擇逐漸套現(xiàn)。

　　此外，外資投行普遍采用通過海外公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓收購物業(yè)，這種“兩頭在外”的操作模式也可能有利于多渠道退出。摩根士丹利收購上海廣場是一個典型“兩頭在外”的收購案例，上海廣場由上海永菱提供物業(yè)發(fā)展、租賃和管理及顧問服務(wù)，上海永菱三位股東福邦公司(注冊于香港)、Prudential Surplus(注冊于香港)和Shanghai Yongye分別持有60%、32%和8%的權(quán)益。福邦公司的股東分別為Quicktime Profits Limited(注冊于英屬處女群島)、中國海外興業(yè)有限公司(注冊于香港)、中海財務(wù)有限公司(注冊于香港)，三者均為中國海外發(fā)展有限公司(00688.HK)的全資子公司。2005年6月13日，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，MSR Asia Acquisition I, Inc.以5.52億港元從Quicktime Profits Limited、中國海外興業(yè)有限公司、中海財務(wù)有限公司收購福邦公司，此外還以2.94億港元收購了Prudential Surplus，即通過福邦公司和Prudential Surplus的股權(quán)控制上海永菱，進(jìn)而完成了對上海廣場的收購。摩根士丹利通過海外公司股權(quán)間接持有國內(nèi)物業(yè)，在相關(guān)法律、政策的條件下，將可能通過REITs、基金產(chǎn)品等金融產(chǎn)品的形式在國際市場變現(xiàn)物業(yè)投資。-(《新財富》2007年04月號最新文章)

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