奚君羊 徐匯 攝何恩凱 徐匯 攝人民幣升值對房地產業產生一定推動力 資料圖

　　活動策劃：柯鵬 唐文祺主持人：唐文祺 整理：李和裕

　　嘉 賓：奚君羊 上海財經大學現代金融研究中心副主任 何恩凱 仲量聯行上海研究部主管

　　本周，

人民幣升值累計幅度超過5%。在此背景下，加上中國經濟增長，大量資金的涌入是否會對房地產行業造成影響？本周上證第一演播室就請來著名的專家和市場人士，與大家共同探討這個話題。

　　房地產業相對受益

　　主持人：從宏觀經濟的角度來看，人民幣持續升值，會對房地產業帶來什么影響呢？

　　奚君羊：我認為對房地產業是相對比較有利的，房地產既是一種消費品也是一種投資品，從消費品這個角度來看，如果人民幣升值了，外國人進來買就會比較貴一點，其實外國人買中國房地產也可以看作是一種產品“出口”，能夠賣得貴也就多賺錢；而從投資品角度來看，投資者主要考慮的是升值空間，在人民幣升值的環境下，不但可以得到物業本身增值的空間，還可以得到人民幣升值的空間，有兩個方面的收益，使得中國房地產的吸引力增強。

　　何恩凱：對住宅產品來說，近幾年外資來買，一方面有人民幣升值，另一方面也有國內的需求造成的價格上漲，這樣來說，對購買者都是件好事；如果是辦公樓這樣的資產，雖說可以享受到人民幣升值帶來的資產價值的增長，但如果是投資的話，你還要想到這個辦公樓產品的需求，也就是租戶是否接受相對的租金上漲，人民幣升值是可能對市場需求造成一些影響的。人民幣沒有升值前，跨國企業他們談辦公樓租金的時候都還是用美元記價，現在簽合同時就是用人民幣記價了。當然，我覺得上海這個市場未來的需求還是強勁的，不管有沒有人民幣升值的因素，至少在未來3年內不會影響到投資的意向。

　　樓市熱錢仍需警惕

　　主持人：市場上有一種說法，就是因為人民幣升值，促動了全球范圍內的熱錢進入中國房地產市場，這一情況是否存在？

　　何恩凱：我覺得這個熱錢很難定義，當然現在比較明顯的是可以看到在全球投資房地產的基金越來越多。除了傳統的一些房地產信托基金，還有一些保險、養老基金等，我們這幾年看到更多一些的是保險基金，還有一些私募基金進入房地產市場，比較難說這些是不是熱錢，有更多類型的投資資金進入房地產領域，我覺得這也是房地產全球化的一個趨勢。

　　奚君羊：雖然對于熱錢流入市場還沒有一個官方的、哪怕是非官方但比較可靠的數字統計，但是就我接觸到的范圍，確實是有大量海外資金進入中國，其中有相當一部分進入股市，也有一部分進入樓市。甚至于有的外資通過一些非正式渠道，從而繞過了監管層的正式渠道進來，這個確實是有的。也有很多的學者去估計，現在國外流入中國的熱錢到底有多少，但各不相同，比較保守的估計說有千億美元，比較大膽的估計說有萬億美元。所以對于現在外資大量流入及其對市場造成的一定推動和助長作用，我們需要保持高度關注。

　　升值趨勢仍難避免

　　主持人：本周

人民幣匯率又創出了一個新高，事實上在今年人民幣匯率紀錄已經被23次改寫，這種短期內持續升值的狀況是不是一個合理的現象？

　　奚君羊：總體來說，我覺得還是比較合理的，人民幣持續升值作為一個趨勢來看也是很難避免的。因為中國的國際

競爭力確實是在提高，盡管里面有一部分是用行政手段來推動助長的，但是我們實際的實力是在上升，這就導致人民幣匯率不斷地往上走。但如果是一躍而上，就會引起震蕩，所以我比較認可我們已經實行的辦法，那就是逐步逐步地微調，每年升值3%到5%。只要市場能夠消化，經濟沒有出現震蕩，對我們的對外關系沒有產生不利的影響，在可以接受的范圍里面人民幣就會緩慢地升，但升值的幅度不宜過大，我認為每年5%左右是一個最好的調整空間。

　　主持人：上面也提到進入中國房地產市場的海外基金中，有一部分的確是人民幣升值因素促動的，那在人民幣升值成為趨勢的情況下，海外基金的投資行為會不會進一步擴大呢？

　　何恩凱：海外投資機構的確看到了人民幣升值對他們的利好，但是這些機構投資的根本原因不是人民幣升值，他們要看很多不同的因素，最重要的還是資金回報率，他們比很多的國內資金更注重是不是以一個合理的價格購買。我覺得國內的投資者也可以借鑒外資的投資方式，就是比較貼近市場，比較合理地看待投資。另外，其實有不少國外大型基金在進行房地產投資時是不能計算匯差的，他們的匯差部分可能在中國香港或者其他的境外市場就被對沖掉了，所以一些基金在募集資金的時候就說匯差不在我們的計算范圍內，我們會把這個匯差風險規避掉。

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