□李長安

　　根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會最新發(fā)布的報告表明，今年一季度部分中心城市房價仍然偏高，上漲較快。同時，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的勢頭依然不減。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已成為宏觀調(diào)控重中之重的情況下，中心城市的房價卻依然我行我素，照漲不誤。筆者認(rèn)為，個中的原因雖然較多，但與中心城市巨大的聚集效應(yīng)不無關(guān)系。

　　中心城市的聚集效應(yīng)一是表現(xiàn)在對人口的積聚，二是對資本的積聚。前者形成了對房地產(chǎn)的消費需求，而后者則增強了房地產(chǎn)的投資需求。一般來說，房地產(chǎn)的價格取決于它的供給和需求。從相對短期的時間來看，一個城市的房地產(chǎn)供應(yīng)是比較穩(wěn)定的。也就是說，如果不是城市的面積突然出現(xiàn)大規(guī)模擴張，或者城市房產(chǎn)建設(shè)投入出現(xiàn)超常的增長外，城市的房地產(chǎn)供應(yīng)是不會出現(xiàn)大起大落的。因此，在城市房地產(chǎn)供給相對穩(wěn)定的前提下，房地產(chǎn)的價格就在很大程度上取決于對它的需求。

　　相對于其他中小城市而言，中心城市的聚集效應(yīng)更強，這還不僅僅體現(xiàn)在人口的數(shù)量方面，還體現(xiàn)在人口的財富結(jié)構(gòu)方面。從人口的數(shù)量上來看，中心城市的人口膨脹速度不斷加快。這一方面是因為隨著現(xiàn)代化建設(shè)的快速推進，城市化的步伐也日漸加快。與世界上各國相比，中國的城鎮(zhèn)人口增長率是最快的國家之一。據(jù)統(tǒng)計，1982年第三次人口普查的時候，我國城鎮(zhèn)人口比重大約為20.6%，人口為2.07億。而2006年統(tǒng)計公布顯示，我國的城鎮(zhèn)人口已經(jīng)增長到5.8億，占總?cè)丝诘谋壤�也上升�?3.9％。城鎮(zhèn)人口的比例和總量都翻了一番多。除了戶籍人口的增長外，大量的流動人口也涌入城市，據(jù)估算，目前我國的流動人口已經(jīng)超過了1億之多。以北京為例，“十五”期末的北京人口總量已接近1500萬人，照此趨勢下去，到“十一五”末期常住人口規(guī)模將達到1700萬人。引人注目的是，導(dǎo)致人口規(guī)模持續(xù)膨脹的主要因素是外地畢業(yè)生來京工作等機械增長和流動人口持續(xù)增長。這種情況也同樣發(fā)生在上海、深圳等中心城市。不斷增加的人口成為城市

房地產(chǎn)需求的重要力量。此外，中心城市不僅吸引了大量的流動人口，更為重要的是積聚了一大批財富擁有者。這些中心城市的收入水平不僅大大高于全國平均水平，也比絕大多數(shù)中小城市的收入水平要高出不少。

　　為了應(yīng)對人口膨脹的壓力，中心城市必須在包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資方面加大投入。據(jù)統(tǒng)計，今年1至2月，北京城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成243.2億元（含房地產(chǎn)開發(fā)投資），同比增長21.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成145.8億元，同比增長21%。而上海市在采取較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施后，全社會固定資產(chǎn)投資仍然達到455.77億元，比去年同期增長16.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持較快增長速度。

　　中心城市強大的經(jīng)濟功能和購買力還吸引了大量的外國資本源源不斷地流入，為本地的房地產(chǎn)推波助瀾。據(jù)中國人民銀行報告統(tǒng)計，外資在中國房地產(chǎn)市場中所占的比重已達到15%，而中心城市則是外資進入的首選。比如據(jù)北京市最新的統(tǒng)計數(shù)字，截至去年12月底，全市共有外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長了9.9%；房地產(chǎn)開發(fā)項目共254個，完成投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的15.5%。

　　由此可見，中心城市巨大的積聚力造成了對本地房地產(chǎn)市場的強大需求，實際上在很大程度上形成了推動

房價上漲以及房地產(chǎn)投資過熱的主要動力之一。而我國的中心城市之所以具有如此強烈的積聚力，一方面與我國的經(jīng)濟發(fā)展階段有關(guān)，另一方面也跟我國的不平衡發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)。自改革開放三十余年以來，隨著我國城市化進程的發(fā)展，許多城鎮(zhèn)特別是中心城市經(jīng)歷了積聚效應(yīng)明顯大于擴散效應(yīng)的發(fā)展階段。而城鄉(xiāng)分割的市場經(jīng)濟缺陷和不平衡的發(fā)展戰(zhàn)略進一步強化了少數(shù)中心城市的積聚功能。在少數(shù)地區(qū)，甚至形成了中心城市“一枝獨秀”，周邊地區(qū)依然比較落后的嚴(yán)重不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　目前，我國的一些中心城市經(jīng)濟發(fā)展水平已經(jīng)達到了相對較高的階段，應(yīng)該是認(rèn)真思考如何弱化自身的積聚功能、強調(diào)其擴散效應(yīng)的時候了。其中，北京、上海、深圳等中心城市的人均GDP均已超過了6000美元，提前進入了中等發(fā)達地區(qū)的行列。事實上，有一些中心城市已經(jīng)開始了行動，比如大力發(fā)展“衛(wèi)星城”，將某些產(chǎn)業(yè)遷出中心區(qū)等等。這其中，除了必須認(rèn)真搞好和周邊地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃以加強合作之外，還應(yīng)該盡快解決地域分割的戶籍制度。這是因為中心城市本身的面積有限，而分割的戶籍制度已經(jīng)成為阻礙中心城市人口疏散以及房地產(chǎn)

開發(fā)商投資地域選擇的重要藩籬。由此可見，充分發(fā)揮中心城市的擴散功能，也應(yīng)該是化解中心城市房價上漲壓力的一條新思路。

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