資料圖樓盤地址：

　　普陀區梅嶺支路17號

　　開發商：

　　上海恒瑞發展有限公司

　　投資商：上海春之聲置業有限公司

　　總建筑面積：22450m2

　　容積率：2.7

　　綠化率：30%

　　產品形態：

　　7層、9層、11層的小高層

　　主力戶型：82-103m2兩房

　　裝修狀況：毛坯

　　開盤時間：2007年3月10日

　　交房時間：2007年12月31日

　　網上已推住宅戶數：60套

　　網上已售住宅戶數：28套

　　網上住宅合同均價：

　　12818元/m2

　　車位：92個

　　

物業管理公司：

　　威格斯物業顧問（上海）有限公司

　　物業管理費：2元/m2/月

本版制圖 張大偉97m2 兩房兩廳【編者按】

　　日前，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在上海表示，我國包括上海在內的40個重點城市的現有住房套均建筑面積為113平方米，其中16個城市的套均建筑面積超過120平方米，所以供給結構問題相當迫切，大部分城市現有住房的套均面積過大，遠遠超過了普通住房90平方米的標準。的確，樓市結構調控依然任重而道遠，但在去年“70-90結構調控”政策出臺之后，上海已經有不少樓盤開始“順水行舟”，我們《上證·地產投資》就篩選出幾個今年入市的小戶型樓盤，與大家一起品評。

　　□特約記者 陳歆

　　本期介紹的是剛在上月開盤、主打小戶型的普陀區“上海之春公寓”。在開發商于市區推大戶型以抬高樓盤身價的時候，同一地區內的小戶型就顯得極為可貴，上海之春公寓就是一個走市場喜好的典型。該樓盤自推出以來，一房小戶型已經銷售一空，地段、戶型、總價三方面的優勢證明市區小戶型的確可有一番作為。不過，事實也證明，要想贏得購房者的青睞，小戶型樓盤還需要在戶型設計和品質提升等方面下多點工夫。

　　華師大后小樓盤

　　上海之春公寓位于普陀區曹楊板塊的梅嶺支路上，距離上海著名高校華東師范大學正門不到1000米。而該樓盤占地僅6600平方米，只有2幢建筑，東側為一棟辦公樓，西側為一排小高層公寓樓。

　　雖然地處內環線外，但從實際距離來講，上海之春公寓與周邊居于內環線內的樓盤差異并不大。樓盤東面緊靠中山北路，隔開高架200米就是輕軌3號線金沙江路站，駕車出行和軌道交通均十分便利，可以說是最接近內環的內環外地段。而且沾了學校的光，周邊應校而生的各類商業配套比較齊全。

　　也許正因為臨近年輕人多的高校，上海之春公寓的不少房源便定位在年輕購房人，推出了上海市區內不多見的小戶型。就在上月，上海之春公寓首次開盤，推出西側小高層公寓樓的60套房源，主力戶型為80-100平方米的兩房兩廳一衛和60-85平方米的一房一廳一衛或兩房，均價則為13000元/平方米。

　　一房迅速脫銷

　　由于總價范圍在80萬-155萬元之間，基本在目前上海年輕購房人能夠承受的區間內，加上戶型緊湊，上海之春公寓實際的去化情況也證實了在高校附近推小戶型的可行性。

　　從目前的銷售數據來看，上海之春公寓已經售出28套房源，其中60-85平方米的小戶型已經全部售完。

　　據了解，上海之春公寓這次推出的一幢小高層公寓樓共分4列，中間兩列為7層的多層，西側一列高9層，東側一列高11層，而一房的小戶型均位于9層的小高層內。截至記者發稿時，該樓的14套一房已經全部售完，剩余的全部是兩房或者以上房源，主要集中在100平方米的兩房和118平方米的三房，而 97平方米的兩房則去化速度居中。

　　市場人士分析，上海之春公寓一房能夠一售而空的主要原因還是在于總價的優勢。上海之春公寓開盤時，曹楊板塊內并無很多在售新盤，唯一可參考的就是在金沙江路站東側的尚誠國際，該樓盤均價在13000-14000元/平方米，與上海之春公寓差距不大，但不同之處便在于尚誠國際的戶型較大，因此總價范圍拔高到114萬-190萬元，而上海之春公寓總價范圍就低了許多，60平方米的一房總價更低至80萬元左右，無論是自住還是作為投資，對于積蓄有限的年輕購房人都是適合的。

　　“小”不是萬能的

　　不過，需要引起注意的是，雖然小戶型已銷售一空，但是上海之春公寓的其他戶型銷售情況并不十分順利，畢竟目前該樓盤還有一半多的兩房、三房沒有售出。更何況上海之春公寓的房型本身偏緊湊，總價在區域內已經十分優惠，但在這種條件下，目前的去化速度對于處在成熟地段的樓盤來說并不理想。

　　而且，該樓盤在去年12月底至今年1月中旬間都傳出過開盤消息，最后選在春節之后的3月開盤，應該說客戶積累的時間不短，但是最后也沒有出現十分熱銷的效果，究其原因，樓盤整體規劃的不夠合理可能是重要因素之一。

　　由于上海之春公寓靠近中山北路高架而且規模過小，所以居住者會受到一些噪音干擾。尤其重要的是，該樓盤因占地過小而幾乎沒有綠化，而且“彈丸之地”的另一側還有一幢辦公樓，建筑相隔距離又“有限”，辦公樓無論是租是售，對于小區內住戶的生活都是有較大影響的。另外在戶型設計上，該樓盤的部分房源雖然小但顯得不夠方正，整體75%的得房率也不算很高。

　　自從去年政府出臺“70-90結構調控”政策后，不少市場人士認為只要做小戶型就一定能夠迎來購房者的熱捧。但是，從上海之春公寓的銷售情況看，一味做小戶型壓低總價的樓盤并不一定就有好出路。目前上海樓市中各方面都較為令人滿意的小戶型似乎還沒有出現過，看來開發商還必須在整體規劃、樓盤定位、戶型設計上好好做一番功課。

　　七嘴八舌

　　這個地段的樓盤報均價13000元/平方米實在太高，內環內的價格也只有13000元/平方米上下，比如新湖明珠城、尚誠國際。

　　價格還算可以，不算高。

　　噪音、灰塵太大，所以13000元/平方米的房價太高。

　　靠近中山北路，乘車還是很方便的。

　　周圍學校挺多，看來小孩上學可以不用愁了，請家教就更方便了，華師大就在前面。

　　怎么廣告宣傳中就沒提到樓盤前方十米處的那幢商務樓呢？這個直接導致樓盤西部的一室和小兩室終年無光照啊！

　　這里的兩房還不錯，南北的房間真的是夠通透，尤其我們看的那個97平方米的，售樓小姐居然建議客廳可以隔出來一個房間，那個陽臺還真是夠大的，暢快暢快。價格還算好吧，誰讓周邊新房太少了。

　　（摘自焦點房地產網“上海之春公寓業主論壇”友發帖）

　　◆鑒房報告

　　以總價取勝 回報率尚可

　　目前，上海之春公寓的第一批房源的均價為13000元/平方米。由于這批房源基本為63-103平方米不等的一房和兩房，只有少量115-118平方米的三房，因此總價不高，初步估算其房源總價范圍在82萬-155萬元，具體價格會根據房源位置的不同有所差別。

　　由于普陀區曹楊板塊在售新盤較少，可參考的周邊樓盤有尚誠國際，均價在13000-14000元／平方米，地理位置等條件基本與上海之春公寓相似，但由于戶型較大，總價范圍在114萬-190萬元；另有逸流公寓二期，其位于尚誠國際隔壁，據悉將于下月開盤，估計銷售均價在15000-16000元/平方米，因主力戶型為90-140平方米，總價范圍在135萬-240萬元。由此看來，上海之春公寓的13000元/平方米的均價，尤其是82萬-155萬元的總價，具有不小的競爭力。

　　而從投資角度分析，曹楊板塊的租賃市場一直比較活躍，主要需求來自在區域內工作的年輕白領，也有高校學生就近租房。曹楊板塊的租金水平也差距較大，一般附近各大新村的老工房，戶型較小的租金也就1000-1500元/月，而一些次新樓盤的房源租金就高一些，如附近上海春天、新湖明珠城等大盤，小戶型租金約2500-3500 元/月。

　　考慮到曹楊板塊的生活配套比較成熟，以及上海之春公寓的戶型緊湊，應該能獲得區域內年輕白領租房者的關注。如果購買上海之春公寓的公寓用于出租投資，以戶型居中的80平方米兩房為例，單價按13000元/平方米計算，總價就是114萬元，由于是毛坯房，按裝修、配置10萬元計算，房屋的總投資就是124萬元。而租金按3000元/月的中間值計算，年租金收入為3.6萬元，年度的租金回報率則為3.15%，算是區域新房市場內中等偏上的水平。

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：一般

　　樓盤性價比：一般

　　避免小戶型中的問題戶型

　　□特約記者 一凡

　　小戶型曾被認為是永恒的過渡性產品，無論房地產市場發展到什么階段它都“如影隨形”。同時，小房型往往因為其本身的局限性而讓很多購房者拿捏不定。因此，在選購這類產品的時候，一定要把眼睛擦亮，以有效地避免買到其中的問題戶型。

　　業內人士介紹，小戶型對于開發商來說是最不愁賣的產品，也正因為如此，有些開發商不會花太多心思去合理布局。如小戶型設計中最容易出現問題主要在于廚房、衛生間的格局。廚衛和臥室、客廳的位置關系是很重要的，應盡量避免進門見衛及廚房位于“上風口”的設計。

　　此外，過道面積過大或不合理、分割不合理造成浪費、房間面積比例不當等也是小戶型在房型設計方面容易出現的問題，如主臥、客臥比例失調，臥室面積過大而擠占客廳面積等。最好是能夠做到房型方正、南北通透、全明設計，同時緊湊實用、功能齊全、布局合理。

　　更需要警惕的是，有一些小戶型產品可能根本不適合居住，它們之中有的是由爛尾樓“改頭換面”而成，采光、通風條件較差；有的甚至全天日照都不超過1小時，或者朝向過于單一；還有的則屬于在大型住宅小區的開發過程中，所產生的低價值的附屬產品。

　　此外，從裝修的角度來看，小戶型的整體格調則要顯大氣，要充分考慮其色調搭配、通風采光、功能布局，懂得在有限的空間內掌握尺寸。一些值得借鑒的做法是：廚房與衛生間之間用透明玻璃來取代隔墻；餐廳背面的墻面配上鏡子來增加亮度；使用頂燈和壁燈以及五金配件來增強色彩等。

　　◆地產研究院

　　產品 迷你小區 有利有弊

　　上海之春公寓占地面積僅6600平方米，是一個“迷你小區”，整個地塊呈不規則形，一共由一棟辦公樓和一排公寓樓構成，兩幢建筑一東一西排列，辦公樓居東側，靠近中山北路口，公寓樓居西側，處于梅嶺支路靠內側部分。

　　上海之春公寓首批推出的是4列公寓的60套房源。剪刀墻結構的多層、小高層電梯公寓，擁有多種房型。首批房源的主力戶型為80-100平方米的兩房兩廳一衛和60-85平方米的兩房一廳一衛及一房一廳一衛，得房率在75%左右。

　　上海之春公寓的戶型設計原理是遵循“動靜分區、功能合理、空間緊湊”，并且采用全明設計：明廚、明衛、明廳、明室。其中80平方米的兩房戶型較好，兩個臥室均朝南，不過得房率不高，客房的面積較小。

　　另外，由于小區規模有限，所以規劃特別是綠化方面不算好，同時因為靠近中山北路高架，可能住戶會覺得小區不夠安靜。

　　（上海乘星行行銷服務機構）

　　配套 背靠高校 地段成熟

　　上海之春公寓位于華東師范大學北側，臨近內環線，樓盤南面的梅嶺支路是一條小馬路，以曹楊五村等民居為主，東面是中山北路，整體區位較為繁華。出梅嶺支路沿中山北路向南行200米可到中山北路金沙江路口，該路口為地區主干道交叉處，在該路口向南步行10分鐘就是華師大，向東步行3分鐘就是軌道交通3號、4號線金沙江路站，公交線路則有44、837、94、876、143等，應該說出行較為方便。

　　而由于與高校為鄰，上海之春公寓周邊生活配套設施也較為完善。華師大門口有好又多、華聯吉買盛等大超市，另外華師大后門的棗陽路上，有許多應校而生的小吃店和便利店。曹楊商圈、藍溪路商業街也在小區附近，如果需要集中購物，也可搭軌道交通去中山公園商圈。周邊主要大型配套則有南側的長風公園、東側的滬西工人文化宮等。

　　（上海乘星行行銷服務機構）

　　曹楊板塊 普陀人氣居住地

　　本期介紹的上海之春公寓屬于普陀區西部的曹楊板塊，具體是指大渡河路以東、武寧路以南、內環線以西、金沙江路以北的區域。

　　曹楊板塊雖然起步較晚，但目前規模已不亞于上海傳統商圈，板塊人氣也與日俱增。借助長風公園的綠地效應，附近樓盤的價格明顯高于其他地區。板塊內的代表樓盤有世紀同樂、上海春天、大華清水灣、新湖明珠城、中關村公寓、水岸豪庭等，均價在13000-16000元/平方米之間，顯然在區域內偏高。

　　倒是位于曹楊板塊北面一點的長征板塊房價更平實一些。長征板塊由萬景園、上海豪園、金色嘉年華、象源麗都、金沙雅苑和、祥和名邸6個規模不等的樓盤組成，總量達90萬平方米。2000年初動工后，還把曹楊中學、現代化長征體育中心等引入社區，并建設了普陀區規模最大的休閑綠地祥和花園。

　　同時，近兩年普陀區動遷量較大，大部分動遷居民通過購買區域內的二手房解決住房問題。曹楊新村、長風新村、師大新村等一批老式工房的二手房換手率一直保持高位穩定。除了售價較高的幾個大盤外，曹楊板塊的房價還是較能為中等收入家庭接受的。目前市場的主要需求集中在兩房，面積在100平方米左右、總價在100萬元左右的房子特別受歡迎。

　　另外，曹楊板塊的租賃市場也很活躍，一些在附近工作的年輕白領都就近租房，2500-3500 元/月的房源頗受歡迎。還因為板塊里由于有華東師范大學，學生租房需求一直高漲。區域內大型居住區集中，房屋租金相對較低，特別是租金在1000 元/月左右的小戶型出租房源相當緊俏。

　　金沙雅苑（二期）

　　房型面積 總價 裝修情況

　　2房2廳 88.7平方米95萬元 裝修

　　3房2廳 126平方米 132萬元裝修

　　象源麗都

　　房型面積 總價 裝修情況

　　2房2廳 95平方米 94萬元 裝修

　　3房2廳 133平方 125萬元毛坯

　　祥和名邸

　　房型面積 總價 裝修情況

　　2房2廳 116平方米 120萬元裝修

　　3房2廳 139平方米 145萬元裝修

　　（以上數據由信義房屋提供）

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