◎高明華

　　北京師范大學

　　公司治理與

　　企業發展研究中心

　　主任，教授，博導由小區物業公司引發的糾紛近來不斷增加，這固然反映了人們

維權意識的增強，但更凸現了制度的缺失。

　　物業公司的存在，首先是出于人們對人身安全和財產安全的需求。可從制度演化史來考察，這種安全本不該由物業公司，而應由（國家）政府來提供，政府沒有提供，或者雖然提供了，但不到位，意味著政府沒有盡到職責。

　　美國著名學者考特（Cooter， R.）和尤倫（Ulen， T.）曾經構造了一個財產制度起源的思想實驗，以此來說明國家提供財產安全制度的理由。他們假想了一個沒有政府和法院的世界，人們只擁有土地、農耕技術和武力，依靠自己的武力來維持土地使用的排他權。由于土地耕種者從對土地的武力保護中獲得的收益大于防御土地所花費的代價，所以此時資源的使用是有效率的。但是，這僅僅是個人效率，對社會來說卻不一定有效率，因為用于防御他人侵占的資源本可以用來生產更多的農產品，無論如何，這對社會是一大損失。而一種比武力防御更節省資源保障土地所有權的機制，便是國家。國家產生的原因就在于，由國家建立一套防御侵占土地的大規模武力系統，要比建立許許多多小規模的私人武力系統具有規模上的經濟效應，人們則通過納稅來保證國家武力系統的正常運轉。

　　照此推理，每個小區都聘用物業公司，對社會來說是莫大的損失，因為它們占用了大量資源，況且小區卻沒有因此而變成和諧小區，小區居民也沒有因為有了物業公司就放松了自我防御的警惕性。物業公司與小區居民經常成為矛盾的雙方，而且矛盾還經常升級，甚至訴諸法院的也不在少數。眾所周知，中國幾乎所有的小區住房都安裝有防盜門、防盜窗，有的小區還有門禁系統，可謂層層防守，固若金湯。安全倒是有了一定保障，但付出的成本驚人。居民與物業公司之間的矛盾何來？就是居民付出的成本太高，或者說，居民付出的成本與享有的安全和其他服務非常不對稱。

　　其實，如果政府盡到了責任，保護人民生命財產的安全防御制度，尤其是法律制度到位，而且執法公正嚴格的話，物業公司是完全可以棄之不用，居民甚至連防盜門、防盜窗、門禁系統都無需安裝。國家強有力的安全防御制度具有非常大的震懾作用，而且其成本肯定大大低于各小區（不僅僅是小區）聘用物業公司的成本之和，這樣，小區居民節省下來的資源就可以大大提高自己的福利水平。當然，國家安全防御制度要達到完全防止不法分子對人民生命財產的侵害是不太現實的，即使是那些法律體系完備的國家也不可能做到讓老百姓“夜不閉戶”。但是，這并不否認國家強有力的安全防御制度在節省資源方面的重要作用。在這種強有力的制度存在的情況下，即使聘用物業公司，也不會像現在這樣，與小區居民矛盾重重，它們做事肯定要規矩得多，因為它們的存在本來就是可有可無的。

　　除了安全需求外，居民聘用物業公司還有其他因素的考慮，比如設施維護、垃圾清運、綠化等。其實，在規范的競爭性市場上，這些服務完全可以推向市場。由市場來提供這些服務比單獨聘用一家物業公司來提供，不僅成本低、服務更周到，而且不會出現糾紛，因為人們可以選擇，誰的服務質量高，就聘請誰。在這方面，政府的作用不是要求各小區去聘用某家物業公司，并在某個時期把它固定下來，而是需要努力完善社會化的物業服務市場。顯然，政府在這方面也應該有所作為。

　　另外，物業公司定位模糊也是政府的一種失職。物業公司不是來管理居民的，而是居民出資請來提供安全和服務的，必須接受居民的監督。這類似于股東聘請經理人。經理人管理的不是股東，而是股東的財產，而且還要盡力實現股東財產增值的最大化。若做不到，股東可以把

股票拋掉，可以把經理人辭掉。物業公司若不能為居民提供物有所值甚至超值的服務，居民當然要把他們辭掉。基于這種定位，物業公司的決策就不能獨立于居民，而應該鼓勵居民積極參與。由于搭便車心理，居民可能沒有激勵去監督和參與物業公司的決策事宜，這往往就給物業公司自行其是提供了方便。對此，政府應該有相應的制度安排，如規定居民委員會有權參與物業公司決策，居民有權監督物業公司的行為，居民委員會有權派代表進入物業公司董事會（如果有的話）等等。

　　既然是制度缺失引發了小區物業公司與業主的諸多糾紛，政府就該著力于相應的制度建設，而不能局限于某些“頭痛醫頭，腳痛醫腳”式的改良，那樣于事無補。

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