經歷停牌風波和調控影響，耀江花園開發商下定了降價的決心 資料圖樓盤地址：

　　黃浦區西藏南路1739弄

　　開發商：

　　上海耀海

房地產開發有限公司

　　總建筑面積：13萬m2（兩期）

　　容積率：4

　　綠化率：30%

　　產品形態：9幢高層

　　主力

戶型：105-135m2兩房

　　裝修狀況：毛坯

　　開盤時間：2004年11月

　　交房時間：2006年12月

　　網上已推住宅戶數：430套

　　網上已售住宅戶數：266套

　　網上住宅合同均價：19215元/m2

　　車位：450個

　　

物業管理公司：香港怡和高力物業

　　物業管理費：2.5元/m2/月

□特約記者 一凡

　　買一房減5萬、買兩房減8萬、買三房減10萬，作為上海世博園區內唯一在售商品住宅，原以為不用為銷售發愁的耀江花園卻主動擺開了讓利促銷的架勢。事實上，作為宏觀調控后上海首個降價的濱江樓盤，耀江花園已歷經了停牌、打折等多個風波，開發商的降價決心也日益明顯。

　　與世博零距離

　　2004年下半年，2010上海世博會“控制紅線范圍”劃定，位于黃浦區西藏南路和半淞園路交匯處的耀江花園恰在“紅線”以內。“貼身”世博會的地段優勢自然是耀江花園最引以為豪的地方，據悉，開發商還在小區正前方規劃了人工島和游艇俱樂部。

　　耀江花園總占地面積約2.9萬平方米，總建筑面積約13萬平方米，共建造有9幢26-34層的高層公寓樓及相關裙房。距離黃浦江岸200米左右的耀江花園住宅設計為2梯3戶或2梯4戶的板式結構，基本上8樓以上可觀江景。

　　就在本月，耀江花園二期“海上盛匯”推出新房源，為處于小區東側的6號樓和7號樓。6號樓房型為105-132平方米的兩房，外接南向景觀陽臺或者中庭景觀庭院。7號樓高層能看到橫跨黃浦江的南浦大橋和盧浦大橋，主力房型為128-134平方米的兩房，另外還有64平方米上下的一房。

　　新房源大優惠

　　以準現房形式銷售的耀江花園二期起價16000元/平方米，最高售價可達36000元/平方米。由于樓層和景觀不同，不同房型的房源售價也有很大差別。但記者從耀江花園售樓處了解到，購買本月新推出的6號樓和7號樓房源，可享受到不同程度的價格優惠。如對于64平方米的一房，開發商表示可直接減5萬元，105平方米的兩房則減8萬元，134平方米的三房就減10萬元。

　　其實耀江花園的讓利促銷開展了有些時候了，如去年10月，耀江花園二期的9號樓推出83套新房源，開發商便表示在指定時間內購房的，單價可減去800元/平方米，如以105平方米的兩房計算，每平方米優惠800元，總價即可優惠8.4萬元。此舉也的確吸引到了購房者的關注，開盤當日即簽約64套。

　　價格先揚后抑

　　而耀江花園的降價史還可追溯到2005年調控政策出臺以后，房價已從7000/平方米飆至25000元/平方米的耀江花園打出了98折的優惠措施，成為上海濱江樓盤中首個主動降價的。不過由于當時調控造成的心理影響很大，市場環境又開始顯得復雜，所以響應者寥寥。

　　其實，多方數據顯示，耀江花園近兩年來的銷售表現欠佳。雖然有世博會“撐腰”，但不少購房者向記者表示，如果開發商不主動降價，他們是不會去買這么貴的房子的。加上目前世博會還處于建設階段，耀江花園周邊還有很多棚戶舊房沒拆，所以在一些購房者眼中，該樓盤的成熟過程過于漫長。

　　曾遭停牌整頓

　　另外，耀江花園2005年開始主動降價的原因也與遭遇處罰有一定關聯。由于當時受到調控影響，部分開發商采用網上虛假備案的形式欺騙消費者，以期拉動樓盤銷售。2005年3月1日，浦東的富海商務苑因為在網上備案虛構合同而被停牌，2天后，包括耀江花園在內的6個樓盤也因同樣原因，被上海市房地局暫停辦理商品房網上備案手續。

　　經上海市房地局調查，耀江花園等樓盤的合同撤銷率畸高，目的是通過反復簽訂并撤銷房屋定金合同的方式違規保留房源。其中，尤以耀江花園的虛假合同價格和實際成交的登記價格相差懸殊，如累計合同撤銷均價為16613元/平方米，比累計登記均價7304元/平方米高出一倍以上。

　　而在2005年5月12日，經整頓的耀江花園又重新開盤，但215套房源僅放出了136個號碼。隨后耀江花園的銷售便進入一個“萎靡期”，直至去年年底在開發商進一步的降價促銷攻勢下，成交才有所起色。

　　七嘴八舌

　　進出小區都要走半凇園路，很不方便。

　　位置絕佳，景觀也好，設計一般，開發商的實力更一般，不過位置決定一切，該樓盤的升值潛力還是有的。

　　傻瓜才會買，往北走幾步的房子才16000元/平方米。

　　開發商膽真大，一期銷售時的售樓書標有游泳池等，現在竟擅自取消了，這是欺詐行為。我問過物業，得到的消息是，健身房已經建好了，但不會有游泳池。

　　入住耀江已經一年半了，談談個人的生活經驗。1、菜場：推薦中山南路菜場，靠近中山南路96路公交車站弄堂進去，南浦大橋中山南路下口也有一個菜場，徽寧路也有一個菜場，還有門口的家得利也有少量的菜。2、飯店：附近都不咋的，建議去打浦路那邊。3、超市：門口有家得利，陸家浜路靠近南浦大橋有好又多，南車站路靠近陸家浜路有屈臣士，斜土路靠近魯班路有世紀聯華。4、水果：附近的水果攤都沒有好的。

　　（摘自搜房網“耀江花園業主論壇”友發帖）

　　◆周邊市場

　　老西門板塊 新老樓盤各領風騷

　　本期介紹的耀江花園屬于上海市中心黃浦區南部的老西門板塊，具體指北至延安東路、南臨陸家浜路的區域，也是近年來上海市中心面積最大、力度最強的舊城改造區域。而在舊城改造工作的推進下，老西門板塊得到了迅速發展，目前已經成為黃浦區中高檔樓盤的主要匯集地。

　　從新房市場來看，除耀江花園以外，老西門板塊目前在售的樓盤主要是位于河南南路、復興東路附近的復地雅園、士林華苑和位于西藏南路的老西門新苑。復地雅園的地理位置較好，與豫園相鄰且靠近在建的軌道交通10號線，目前在售的是少量低區的120平方米左右的精裝修復式房，單價在17000-18000元/平方米；士林華苑規模較大，目前在售的是面積在110-160平方米的兩房和三房，均價為18000元/平方米；老西門新苑則位于板塊內配套較為完善的方斜路一帶，距離軌道交通8號線不遠，但價格較高，目前在售的是190多平方米的精裝修三房，均價25000元/平方米。

　　而在二手房市場，老西門板塊還有較為豐富的次新房資源。漢宇地產黃浦區高級經理姚麗麗介紹，老西門板塊的次新房大多聚集在河南南路、陸家浜路和西藏南路沿線，房齡多在5年以內，如太陽都市花園、明日星城、金日世家、興林公寓、黃浦國際、華浩苑等都是長期成交集中的樓盤，并且以95-115平方米的兩房去化最快。這些房源的成交單價主要集中在13000-16000元/平方米，相比板塊內18000元/平方米左右的新房均價，性價比頗高。這也是近期上海市中心區域樓市整體表現為價漲量平的態勢下，老西門板塊保有一定平穩成交量的主要原因。

　　另從租賃市場來看，老西門板塊也表現平穩。如明日星城、金日世家、黃浦新苑等次新房源，優裝兩房租金在3300-3500元/月、三房在3600-4500元/月。小面積的一室戶老公房也受到歡迎，主要集中在陸家浜路一帶，優裝全配房源的租金可達1700-1800元/月，掛牌量不大但成交較快。

　　（漢宇地產 孫文勤）

　　老西門板塊二手房成交案例

　　明日星城（陸家浜路667號）

　　房型面積總價 裝修情況

　　2房2廳2衛107平方米175萬元優裝

　　3房2廳2衛126平方米200萬元優裝

　　太陽都市花園（河南南路368號）

　　房型面積總價 裝修情況

　　2房1廳1衛96平方米 147萬元優裝

　　2房2廳2衛114平方米170萬元優裝

　　興林公寓（大林路 10號）

　　房型面積總價 裝修情況

　　2房2廳2衛123平方米160萬元優裝

　　2房2廳1衛110平方米148萬元優裝

　　（以上數據由漢宇地產提供）

　　鑒房報告

　　走勢 尾盤促銷拉低成交均價

　　耀江花園處于黃浦區南部的濱江地區，同時處于浦西世博會規劃區東面。小區總建筑面積13萬平方米，由9棟26-34層的高層公寓樓組成。耀江花園共分兩期開發，一期在2004年11月就已推出，二期“海上盛匯”則于2005年5月開盤，現在一、二期均已交房，也就是說，目前為現房銷售。

　　作為世博會地區目前唯一在售的住宅項目，耀江花園顯然占盡地利。該項目距黃浦江僅200米，頭排臨江高層到2010年時可盡攬浦江兩岸世博盛景，同時屆時也能享受到世博會帶來的成熟配套，如建設中的地鐵4號線、8號線站點距離該項目僅300米。

　　當然，優越的規劃前景也令耀江花園價格不菲，目前均價在21000元/平方米。而從2006年10月和12月的兩次推盤情況來看，耀江花園的市場表現不俗，被推出的8號樓和9號樓共154套房源均在開盤當月就接近售罄，現在這2棟樓剩余房源只有5套。

　　就在本月，耀江花園推出二期“海上盛匯”的6號樓和7號樓，共214套房源。事實上，這2棟樓早在2005年5月就取得了預售許可證，但是由于當時遭受調控影響，開發商采取了暫時“封盤”的銷售策略，直至近日才被“解凍”出售。也許是6號樓和7號樓不具有一線江景優勢，只有部分房源能看到黃浦江，所以目前這2棟公寓樓的銷售率不足40%。

　　而從價格走勢上來看，耀江花園成交均價有逐漸走低的趨勢。如圖顯示，2006年10月和12月有具備一線江景的8號樓和9號樓集中成交，所以均價較高。自2007年以來，成交均價開始走低，當然這不排除開發商讓利促銷的原因，如3月成交的3套公寓中有1套復式公寓成交價僅10784元/平方米，拉低了整個月份的成交均價。

　　（世聯地產 高盟）

　　投資 短期價已預支規劃利好

　　影響房價最主要的因素之一就是項目所在的區位，隨著2010年上海世博會即將召開，世博園將被打造成集歷史文化博覽、高檔餐飲、休閑娛樂、商業購物于一體的“水上新天地”。而作為世博會區域唯一在售的商品住宅，加上具備絕佳的臨江景觀，耀江花園的地段優勢應該說是無法復制的。并且就算世博會結束以后，區域內的大量配套設施仍將被延續使用，所以長期來看，耀江花園憑借所處地理位置的稀缺性以及配套設施的優越性，必然使得價格還有較大的增長空間。

　　但是，從短期來看，耀江花園在價格上已經預支了一部分的規劃利好，因為目前世博會還處于場館建設階段，整個地區還處在拆遷中，耀江花園周邊基本為空地和低矮棚戶區，生活配套尚不完善，環境也較差。同時，相對浦西濱江板塊其他的在售樓盤，耀江花園在價格上并不占有很大優勢，如位于白渡路、中華路的上海灘花園，同樣是濱江樓盤，全裝修房的均價也不過20000元/平方米左右。所以，周邊配套的有待完善和周邊其他項目的競爭將使得耀江花園的價格在短期內難以走高。

　　（世聯地產 高盟）

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：較低

　　樓盤性價比：一般

　　產品 全明設計 視野開闊

　　耀江花園總用地面積約2.9萬平方米，總建筑面積約13萬平方米。一期總建筑面積6.9萬平方米，由2幢26層和2幢34層的高層組成；二期“海上盛匯”總建筑面積6.3萬平方米，由5幢高層組成。

　　耀江花園的總體規劃設計追求的是人與建筑、人與自然的和諧統一。如將南面的江景作為總體規劃及單體設計的主題，空間布局上保證了小區中心的開闊性和沿江外圍的流暢性，并且盡量爭取更多的沿江立面，形成開闊的視覺通道，使得黃浦江及新外灘的景觀能更多地被納入到小區住戶的視野中。

　　小區內部景觀上則突出層次性與整體感，有中西結合的味道，如將歐式波浪草坪、梯田式草坪、英式草坪、疊水瀑布等景觀以中國傳統園林中豐富錯落的手法結合在一起，形成風格比較獨特的內部景觀庭院。

　　在建筑上，排布比較講求輪廓豐富、高低錯落。房型采用2梯3戶或2梯4戶的板式全明設計，超薄的體形使每戶獲得良好的通風采光，大開間的起居室和臥室設計，也實現了大角度觀景的寬闊視野。

　　（5+1 Werkhart International五合國際 萬曄）

　　配套 受益世博 遠景看好

　　處于浦西世博園區紅線范圍之內的耀江花園無疑具備發展優勢。由于處于上海未來的市政熱點，因世博會舉辦而帶來的國際交流中心、陽光水岸、國際游艇碼頭、文化博覽中心、高檔餐飲、休閑娛樂等生活配套，今后耀江花園都能夠享受到。

　　據悉，耀江花園南面將建造上海市中心最大的綠地和濱江親水平臺，而北面步行距離10分鐘內，將有地鐵4號線和8號線的西藏南路站換乘，周邊還有23、45、18和66等多條公交線路的起點站，所以交通十分方便。

　　另外值得一提的是，耀江花園內部配備有智能化管理及保安系統，如每戶預留兩門直線電話、兩路有線電視，每戶配備一個智能信息箱、彩色可視對講、遠程自動抄表系統等。

　　當然，由于世博園區尚在建設，耀江花園要獲得預想中的優美環境和成熟配套還有一段時間，目前這里的生活配套尚不完善，業主們需要耐心等待。

　　（5+1 Werkhart International五合國際 萬曄）

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