萬科成為首家銷售額破200億中國房企

　　郝倩

　　萬科企業(yè)股份有限公司(下稱“萬科”，000002.SZ)總經(jīng)理郁亮昨日接受《第一財經(jīng)日報》獨家專訪時確認(rèn)：2006年萬科實現(xiàn)銷售收入212.3億元，增長52.2%，成為國內(nèi)首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在規(guī)模上升的同時，該公司2006年負(fù)債率達(dá)到65%。對此，郁亮認(rèn)為，這正是萬科充分發(fā)掘其融資能力的體現(xiàn)，而這期間的負(fù)債率也一直在公司的可控范圍之內(nèi)。這種對于負(fù)債率的掌控“底線”讓萬科高管層感覺在“走鋼絲”。根據(jù)萬科的計劃，2007年公司希望公開增發(fā)不超過20%的股票，融資額度在90億到120億元之間，此外還有與基金和外資的合作。

　　充分發(fā)掘融資渠道

　　從今日公司年報信息來看，萬科去年實現(xiàn)銷售面積322.8萬平方米，增長39.3%。完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積達(dá)327.5萬平方米，分別比2005年增加93.0%和50.6%。郁亮預(yù)計，今年萬科新開工面積將達(dá)700萬平方米，預(yù)計今年萬科銷售總規(guī)模也有較大增長。

　　在過去3年間，萬科每年銷售量增長率幾乎都為50%，復(fù)合增長率也接近60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%的預(yù)期目標(biāo)。在迅速擴(kuò)張的同時，萬科去年資產(chǎn)負(fù)債率為64%。對于這一數(shù)字，郁亮稱，“這正是充分發(fā)掘了萬科融資潛力，雖然公司有130億元銀行借貸，但同時還有107億元現(xiàn)金。”今年公司希望公開增發(fā)不超過20%的

股票。在發(fā)行方式上，萬科最可能采用向非特定對象公開增發(fā)的形式。而之所以這樣安排，主要是考慮到去年已進(jìn)行了一次定向增發(fā)，從投資者反應(yīng)來看，發(fā)行本身得到市場認(rèn)同，但因參與機(jī)構(gòu)數(shù)量限制，眾多投資者無法參與。

　　郁亮認(rèn)為，萬科的高層如同在走鋼絲，需要把握資產(chǎn)負(fù)債率的底線。分析來看，郁亮認(rèn)為，國內(nèi)宏觀調(diào)控以來，對于

房地產(chǎn)公司支付土地款的周期要求越來越短，而會計制度本身要求也是，如果沒有結(jié)算，預(yù)收款就只能變成負(fù)債。萬科去年65%的負(fù)債率中就包括97億元的房屋銷售預(yù)收款。

　　“我認(rèn)為65%的資產(chǎn)負(fù)債率比較合理，而60%左右則是一個更為合適的數(shù)字。”郁亮說。

　　2009年將開始顛覆行業(yè)生產(chǎn)方式

　　由于工廠化生產(chǎn)對區(qū)域半徑的要求，萬科在2006年仍堅持城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦策略。“三個區(qū)域的布點已基本完成，接下來就要在現(xiàn)有城市深耕，還要讓現(xiàn)有城市的發(fā)展更有效率。但同時也不排除繼續(xù)進(jìn)入新的城市。這都是為萬科的工廠化生產(chǎn)作更為周密的準(zhǔn)備。”郁亮稱，接下來2到3年時間內(nèi)在工廠化生產(chǎn)領(lǐng)域培養(yǎng)出來的能力，將使萬科到2009年后就不再存在瓶頸。

　　從銷售情況來看，2006年萬科在珠三角、

長三角和環(huán)渤海三大區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積275.7萬平方米，銷售收入192.2億元，分別占公司整體的85.4%和90.6%，實現(xiàn)結(jié)算收入161.9億元和凈利潤20.6億元，分別占公司整體的91.6%和94.5%。

　　同時，從2006年開始，萬科正式從以往總部、一線公司兩級管理架構(gòu)，過渡到戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構(gòu)，將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心。

　　去年，萬科新增規(guī)劃中項目面積達(dá)1201萬平方米(其中163萬平方米正在辦理有關(guān)手續(xù))，2007年萬科計劃開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，并增加1000萬平方米左右的規(guī)劃中項目資源。

　　“今年萬科仍將繼續(xù)進(jìn)行資源整合，合作獲得土地資源。”郁亮稱。

    新浪聲明：本版文章內(nèi)容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。