武漢新蘭德余凱

　　與房地產(chǎn)相關(guān)的議題，無(wú)疑是今年“兩會(huì)”的重要內(nèi)容，而物業(yè)稅成為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的重要內(nèi)容。目前提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，更首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。種種跡象表明，一直停留在想法階段的物業(yè)稅征收，似乎有望在今年破題。

　　實(shí)際上，自2006年初開始，北京、深圳等6城市對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了試點(diǎn)。雖然仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，作為試探性的政策，一旦取得較理想的成果，全面推開也就為期不遠(yuǎn)了。正是出于對(duì)宏觀調(diào)控和物業(yè)稅開征的擔(dān)心，房地產(chǎn)板塊整體走勢(shì)明顯弱于大盤同期漲幅。作為市場(chǎng)2006年的明星板塊之一，在人民幣進(jìn)一步升值的背景下，卻在今年成為市場(chǎng)冷落的對(duì)象。在本周三的寬幅震蕩中，房地產(chǎn)股綠肥紅瘦，熱度再次降低。

　　物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。由于目前在中國(guó)尚沒有明確提出征收物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施，因此，物業(yè)稅開征的具體方案是什么，物業(yè)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大，還不得而知。但一旦物業(yè)稅開征，三個(gè)方面的影響將是顯而易見的。

　　首先，是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者節(jié)約、理性消費(fèi)，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。當(dāng)前，有不少人利用資金優(yōu)勢(shì)囤積房源，造成住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象。同時(shí)，征收“物業(yè)稅”后，政府靠賣地補(bǔ)充財(cái)政支出的動(dòng)力將減弱，會(huì)在一定程度上降低新購(gòu)置的土地成本，使新開發(fā)的住宅成本降低，從而影響整體的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，使投機(jī)者遭到重創(chuàng)，有望使短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求發(fā)生較大變化，同時(shí)還會(huì)在一定程度上改變我國(guó)城市居民的住房消費(fèi)習(xí)慣。

　　其次，可有效提高房地產(chǎn)資源的利用效率。“物業(yè)稅”的稅收可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)的流動(dòng)，刺激土地的供給，避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激頻繁的交易活動(dòng)。

　　再次，會(huì)使住房消費(fèi)習(xí)慣改變。在我國(guó)當(dāng)前人均GDP1000美元的階段，城市住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，其原因就在于持有不動(dòng)產(chǎn)沒有稅收成本，住房消費(fèi)傾向于大

　　從以上分析可以看出，雖然物業(yè)稅當(dāng)前仍停留在試點(diǎn)階段，預(yù)計(jì)短期內(nèi)推出的可能性很小，但一旦開征，將對(duì)房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生明顯影響，大戶型地產(chǎn)將會(huì)面臨征稅壓力更沉重。因此，從長(zhǎng)期看，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注普通住宅開發(fā)類股票，特別是以中小戶型開發(fā)為主的品種，如名流置業(yè)、萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等。