約115m2兩房張大偉 制圖

　　復城國際

　　樓盤地址：虹口區曲陽路900弄

　　開發商：上海復地智寶房地產開發有限公司

　　總建筑面積：15萬平方米

　　容積率：3

　　綠化率：35.5%

　　主力戶型：115平方米兩房

　　裝修狀況：毛坯、裝修

　　開盤時間：2007年2月6日（住宅）

　　交房時間：2008年10月31日

　　網上已推住宅戶數：180套

　　網上已售住宅戶數：48套

　　網上住宅合同均價：14024元/m2

　　物業管理公司：第一太平戴維斯

復城國際在開發階段就獲得了海外基金的支持 徐匯 攝□特約記者 一凡

　　本報記者 李和裕

　　雖然歲末年初屬于樓市傳統淡季，上海的好些樓盤依然愿意在這辭舊迎新之際登場。如《上證·地產投資》上期介紹的“中環第一大盤”萬源城，又如本期準備介紹的“中外合資”的復城國際。

　　今年春節前夕，位于上海市虹口區曲陽板塊的復城國際終于推出了首批住宅項目。在計劃回歸A股的香港上市公司上海復地集團和國際著名海外房地產投資基金ING兩大資本巨頭的通力合作下，新登場的復城國際能否發揮市場吸引力呢？

　　“留舊建新”的綜合街區

　　復城國際位于虹口區東北部的曲陽中心商務圈，占地約4萬平方米的基地西至曲陽路、東至伊敏河路、東北角至騰克路，規劃總建筑面積約15萬平方米，建成之后，將形成一個包括有住宅、酒店式公寓、聯排別墅、辦公樓、商業等多類物業在內的綜合社區。

　　根據相關規劃，復城國際將由16幢建筑組成，居住區在東南面，由南面2幢高層公寓式住宅，東面1幢高層和1幢多層公寓構成；辦公區在西北面，由西面沿街2幢12層和21層的標準寫字樓和北面6-7層圍合式的小戶型辦公樓構成；中心區域為商業部分，由2幢保留下來的老建筑帶領另2幢新建筑構成，另有幾幢別墅分布在商業區域的東側。

　　據介紹，在項目建設中，復城國際引入了目前世界較為先進的BLOCK街區城市規劃理念，如商業區域的營造就是通過對保留老建筑的理解、解體，再以“盒子”的形態創意重生。

　　復城國際相關負責人也表示，在設計建造過程中，復地國際堅持“修舊如舊”的原則，將地塊上保留下來的上世紀30年代的老式洋房和70年代的舊廠房重新包裝。

　　價格偏高帶來銷售阻力

　　復城國際首度開盤是在去年9月21日，不過首批產品并非住宅，而是辦公樓。當時，被推出的名為“橘座”的小戶型辦公樓，主力辦公戶型在40-70平方米，再加上520平方米的中央圍合花園，受到了市場青睞，如今已銷售過半。

　　而今年2月6日，復城國際二度開盤，推出了180套住宅，均價14500元/平方米，開盤4天售出30%。據了解，復城國際今年首次推出的住宅房源是31層高的毛坯電梯房“華座”，主力房型為115平方米的二房二廳一衛以及150-160平方米的三房二廳二衛，按14500元/平方米的均價計算，總價范圍約在166萬-232萬元。

　　從銷售情況來看，還是二房二廳賣得最好，不過樓層選擇余地較少。約160平方米的三房二廳二衛雖然房源不多，但因其房型設計比較特別，業主可以從客廳正門或廚房側門兩個不同的出入口進出房間，所以也受到關注。

　　另悉，在“華座”東側還有3棟公寓樓，分別為30層的“虹座”、23層的“翡座”、5層的“檀座”，可能也將在近期陸續開盤。

　　不過，由于復城國際的住宅均價比周邊樓盤要高出近2000元/平方米，如位于中山北一路的北宸佳苑均價才12500元/平方米，且銷售情況比復城國際要好。市場人士認為，復城國際也許就是因為價格偏高，會在后期房源集中供應時出現較大消化阻力，市場抗性依舊存在。

　　另有人指出，復城國際南面為曲陽商務中心和曲陽公園，盡管有中環高架，但是曲陽地區的商業氛圍由于受傳統零售業的影響，周邊嘈雜的環境可能會對居住帶來一些不利影響。

　　復地和ING美滿聯姻

　　除了樓盤本身的特點，復城國際的開發商倒也值得關注。在去年8月11日，上海復地集團與全球三大房地產投資管理公司之一的荷蘭國際房地產（ING）舉行了合作簽約儀式，雙方合作開發的項目即為復城國際。此前，雙方已經共同開發了位于上海松江的復地香堤苑。

　　據了解，復城國際的總投資額預計超過6億元人民幣，有國際著名房地產投資基金撐腰，倒是令復地集團沒有了資金之憂。“此次選擇和ING再度合作，一方面是海外基金依然看好中國及上海房地產市場的發展前景，另一方面則是基于雙方已經建立的良好關系。”復地總裁范偉這樣表示。

　　事實上，ING已經成為為數不多的與中國開發商直接在房地產開發環節展開合作的海外基金，而通常情況下，海外基金選擇的是直接收購中國的成熟、優質物業。除了復地，ING在去年還宣布與金地集團合作，投資開發金地在天津的格林世界項目。

　　而另一邊，在香港上市的復地則在積極謀劃更大的融資計劃。近日，復地發布公告稱，其董事會擬向中國證監會及相關政府部門提出申請，在上海證券交易所發行最多6.32億股、每股面值人民幣0.20元的A股。專業人士分析，復地此舉在一定程度上可以看出，其作為品牌開發商在市場競爭中正在逐步尋求由資本所決定的主導地位。

　　◆周邊市場

　　虹口曲陽 新房市場弱于二手房

　　本期介紹的復城國際屬于虹口區曲陽板塊，該板塊位于虹口區東北部，中山北一路以東、邯鄲路以南、密云路以西、大連西路以北。整個區域面積3.27平方公里，居民10萬人左右。

　　曲陽板塊可以說是虹口區最為成熟的生活社區，這里遍布了多個新村小區，比如曲陽新村、玉田新村和密云小區等，這些社區都相對集中在附近幾條道路周邊，在赤峰路西部地段又多以高層住宅為主，因此該區域住宅建筑容積率較高，居住人口密度大。

　　從交通情況來看，曲陽板塊最北部是中環線邯鄲路段，中部和西部相連的是內環高架道路，西部還有軌道交通3號線及在建的8號線。同時，曲陽板塊商業網點眾多，出內環靠近曲陽路的區域為商務中心區域，赤峰路沿街則有各式商鋪。

　　由于是虹口的傳統成熟社區，配套齊全，所以曲陽板塊內新建住宅開發的基礎比較好。不過，相對于供應充足的二手房市場，曲陽板塊商品住宅新增供應量一直較少，也導致了一手房市場成交量偏低。

　　統計數據顯示，截止到去年11月，曲陽板塊去年的月均新房銷售量不足50套，均價基本保持在11000-11500元/平方米左右。去年年尾，曲陽板塊內的在售樓盤主要就是北宸佳苑、大上海紫金城、水木年華，其余一些個案則都處在尾盤期。雖然今年2月入市的復城國際一定程度上緩解了區域供應緊張的情況，但總體來看，后續樓盤供應量并不充裕。

　　另有市場分析師表示，曲陽板塊的住宅需求主要由區域內客源和大寧板塊東移客源的改善型自住需求構成，而差異化不明顯的產品定位以及自住型的購房需求，共同決定了價格是曲陽板塊內新房競爭的關鍵。倒是目前曲陽板塊內二手房市場和租賃市場的表現更為活躍一些，周邊10年以上的老房子，在二手房市場里已達到10000元/平方米左右的行情。據了解，曲陽板塊南部以次新房為主，中部家樂福附近以老公房為主，北部靠近大柏樹商務區則中低檔房源租賃活躍。同一手房市場相似，市場分析師認為，隨著軌道交通建設的推進，曲陽板塊的房價還是有支撐力的。

　　七嘴八舌

　　是個鬧中取靜的好地段，配套設施都很成熟。

　　最擔心的還是安全和環境嘈雜，雖然售樓小姐一直要我相信復地的物業管理，不過既然是開放式管理，以上兩點就難以避免，所以一直在猶豫。

　　售樓處的印刷品已經出來了，房型真得很經典，特別是有個150平方米的三房，我看到現在就古北那里有過，其他都沒有看到過，非常不錯。

　　虹口區這里的房價也太貴了，和靜安區的差不多了。

　　這里應該是內環線外近中環線，虹口區邊上靠近楊浦區，容積率高，概念不錯，但還有待觀察。

　　（摘自搜房網“復城國際業主論壇”網友發帖）

　　鑒房報告

　　走勢 住宅銷售遜于辦公房

　　復城國際是復地集團在上海開發的首個綜合性項目，占地約4萬平方米，總建筑面積15萬平方米，其原址為八一電影機械廠，現將興建16幢建筑，規劃設計方面借鑒了國外的“街區”概念，分隔成商辦綜合區、主題特色商業街、別館區以及公寓住宅區四大區域。

　　復城國際地理位置較為優越，曲陽商務中心和曲陽公園均在其南面約200米的距離，M3線汶水東路站在其西側600-700米遠，在建中的M8線大連路站則在其南面2公里內。復城國際還緊鄰逸仙路高架，周邊500米范圍內就有內環高架和中環線，車行十分便捷。此外，運光路小學、北郊中學、同濟大學、復旦大學、上海財經大學等多所名校云集周邊。

　　該樓盤自2006年9月開盤至今，共推出4批房源。其中小戶型辦公樓的銷售率為54%，成交均價為14847元/平方米。由于周邊目前小戶型辦公樓的供應處于真空狀態，因此取得了不錯的銷售業績。而商鋪目前還處于銷售準備期。目前，公寓住宅銷售率為26%，成交均價為14024元/平方米，高出周邊在售樓盤北宸佳苑1600元/平方米左右。

　　復城國際所屬的曲陽板塊，截止到2007年2月，住宅可售面積為67889平方米，而2007年2月的住宅銷售面積為6716平方米，且2007年2月的住宅新增面積為25170平方米，因此2007年2月曲陽板塊的住宅銷售和新增供應的比率為0.27。如按這個銷售速度消化存量，還需10個月左右的時間。

　　（上海易居房地產研究院）

　　物業屬性推案日期 推案面積推案套數成交面積成交套數成交均價

　　辦公2006年9月21日9571m2 146 5160m2 80 14847元/m2

　　商業2006年9月21日559m2 11 0 0 0

　　普通住宅2007年2月6日 25170m2 180 6511m2 47 14024元/m2

　　商業2007年2月6日 701m2 10 0 0 0

　　投資 住宅租金水平偏低

　　盡管復城國際所處區域的商業配套、交通配套都較為成熟，但就目前的租金水平來看，住宅的租金收益率仍然偏低，并非中長期投資的上佳選擇。從周邊情況分析，復城國際兩種主力房型的租金情況和投資回報率如下：

　　102平方米的兩房，裝修房租金在4000-5000元/月左右。裝修費用按10萬元計算，則總價為153萬元。租金收入取平均值4500元/月，每年租金收入為5.4萬元，則年度租金回報率為3.52%。

　　128平方米的三房，裝修房租金在5200-5800元/月左右。裝修費用按12萬元計算，則總價為191.5萬元。租金收入取平均值5500元/月，每年租金收入為6.6萬元，則年度租金回報率為3.44%。

　　根據以上粗略的計算分析，復城國際目前住宅的租金回報率較低，僅略高于銀行5年期利率，因此如果不考慮未來的升值收益的話，現在的價格水平并不適合作為中長期的投資品種。

　　不過，復城國際的辦公樓部分倒值得關注。由于地處虹口區曲陽商務中心的核心地段，如圖所示，復城國際小戶型辦公樓的租金回報率明顯高于銀行利率，適合投資者長期持有。

　　（上海易居房地產研究院）

　　物業類型房型面積 月租金總價(含裝修)租金回報率

　　住宅兩房102m24500元1530000元 3.52%

　　住宅三房128m25500元1915000元 3.44%

　　辦公一房54m2 3600元800000元5.40%

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：較低

　　樓盤性價比：一般

　　◆地產研究院

　　產品 “舊中建新”有創意

　　復城國際基地東至伊敏河路、西臨曲陽路、東北角與騰克路相接，總占地面積約4萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，是一個集住宅、辦公、商業為一體的綜合型街區。

　　復城國際共由16幢建筑組成，中心是商業共享區域，由2幢保留下來的老建筑帶領另2幢新建筑構成；西北面為辦公區，由西面沿街2幢12層和21層的標準寫字樓和北面6-7層圍合式的小戶型辦公樓構成；東南面是居住區，由南面2幢高層公寓式住宅，東面1幢高層和1幢多層公寓構成，另有幾幢別墅分布在商業共享區域的東側。

　　復城國際最大的特點有兩個：其一，舊中建新，新中有舊。有意識地保留原有的老廠房建筑和綠化區，建成了特色商業街，歷史與現代在這里完美交融。其二，綠化率雖僅為35%，但保留了很多原生綠化，如進門就是一條50多米長、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道，這在上海中心區域眾多的住宅小區中是獨一無二的，而且復城國際的綠化并不強調集中性綠地，而是讓樹木簇擁在建筑周邊，給人一種休閑愜意的感覺。

　　復城國際的建筑設計也比較大氣，其當前推出的“華座”，大堂獨立挑空5.1米，公共走道面寬2米，兩梯三戶雙出入口，共約180套住宅，主力房型為115平方米的2房2廳1衛以及150-160平方米的3房2廳2衛，得房率約75%。不過，有些房型還不是很“正”，布局也不是最合理。

　　（上海乘星行行銷服務機構總經理 李驍）

　　配套 傳統區域配套多

　　復城國際位于虹口區繁華的曲陽商務中心，其周邊的各種配套可謂齊全，但也有過于雜亂的感覺。

　　從交通上說，這里有內環高架、中環高架、逸仙路高架和輕軌等公共交通構成的四通八達的交通網絡，還有20多條公交路線通往上海的各個區域。

　　從商業上說，曲陽路是條成熟街道，其中近玉田路的曲陽生活購物中心內有家樂福超市，及各種餐飲娛樂場所；曲陽路近中山北路有曲陽商務中心、易買得、好美家、永樂生活電器、吉盛偉邦等大型專業賣場，還有浦發行、建行、農行等銀行。另外還有東方商廈、大西洋百貨、亞繁商廈、虹口箱包中心等多處綜合市場，而且街區本身還有較完備的商業配套。

　　不過，由于商業布局較亂，各類配套檔次參差不齊，從居住環境上講便顯得有點凌亂和吵鬧。

　　倒是以體育活動為特色的綜合性公園曲陽公園值得一提，其占地100畝，集健身、休閑和賞景于一體。健身活動區設有國際標準網球場、游船、兒童娛樂城、桌球、乒乓等健身娛樂項目，還有卡丁賽車區。西南部還有魯迅公園和虹口體育場，也是居民日常健身的好去處。

　　（上海乘星行行銷服務機構總經理 李驍）

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