保利房地產（集團）股份有限公司

　　2006年度報告摘要

　　§1 重要提示

　　1.1 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。

　　本年度報告摘要摘自年度報告全文，報告全文同時刊載于www.sse.com.cn。投資者欲了解詳細內容，應當仔細閱讀年度報告全文。

　　1.2 董事張振高先生因工作關系無法出席會議，全權委托董事宋廣菊女士代為表決。

　　1.3 深圳大華天誠會計師事務所為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。

　　1.4 公司負責人李彬海，主管會計工作負責人宋廣菊，會計機構負責人（會計主管人員）譚艷聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、完整。

　　§2 公司基本情況簡介

　　2.1 基本情況簡介

　　2.2 聯系人和聯系方式

　　§3 會計數據和財務指標摘要

　　3.1 主要會計數據

　　單位:元 幣種:人民幣

　　3.2 主要財務指標

　　單位:元

　　扣除非經常性損益項目

　　√適用 □不適用

　　單位:元 幣種:人民幣

　　3.3 國內外會計準則差異

　　□適用 √不適用

　　§4 股本變動及股東情況

　　4.1 股份變動情況表

　　單位:股

　　4.2 股東數量和持股情況

　　單位:股

　　4.3 控股股東及實際控制人情況介紹

　　4.3.1 控股股東及實際控制人變更情況

　　□適用√不適用

　　4.3.2 控股股東及實際控制人具體情況介紹

　　(1)法人控股股東情況

　　控股股東名稱：保利南方集團有限公司

　　法人代表：王旭

　　注冊資本：1.005億元

　　成立日期：1992年7月9日

　　主要經營業務或管理活動：實業投資、投資管理和貿易。

　　(2)法人實際控制人情況

　　實際控制人名稱：中國保利集團公司

　　法人代表：賀平

　　注冊資本：15億元

　　成立日期：1993年2月9日

　　主要經營業務或管理活動：貿易、地產、文化藝術、酒店管理等業務

　　4.3.3 公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖

　　§5 董事、監事和高級管理人員

　　5.1 董事、監事和高級管理人員持股變動及報酬情況

　　單位:股 幣種:人民幣

　　報告期，在公司領取報酬、津貼的董事、監事、高級管理人員的年度報酬總額中，150～200萬元之間1人；100～150萬元之間2人；50～100萬元之間7人；20～50萬元之間1人； 20萬元以下3人。

　　§6 董事會報告

　　6.1 管理層討論與分析

　　一、報告期經營情況回顧

　　報告期內，基于對房地產行業長期看好的基本判斷，公司堅定不移地堅持以發展為主題，以經濟效益為中心，秉承“務實、創新、規范、卓越”的經營宗旨，以“管理”和“創新”為工作重點，積極推進了房地產業務的發展。

　　報告期內，公司在建擬建項目41個，占地總面積807萬平方米，規劃總建筑面積1285萬平方米。其中房地產新開工面積237.6萬平方米，竣工面積87.7萬平方米，比去年同期分別增長165%和46%。實現房地產銷售面積123萬平方米，銷售金額83.65億元，比去年同期分別增長78%和96%，全面超額完成了公司年度經營任務。報告期內公司結算面積73.20萬平方米，結算收入36.82億元，已售未結轉面積達60.18萬平方米，金額計43.78億元。

　　報告期內，公司不斷加大項目拓展力度，新拓展項目11個，占地面積221萬平方米，規劃建筑面積385萬平方米，其中公司權益面積311萬平方米。這些項目絕大多數為普通住宅項目，且范圍遍及廣州、北京、上海、沈陽、武漢等地。上述新增土地儲備增強了公司的持續發展能力，優化了公司的產品結構，為今后發展奠定了良好基礎。

　　報告期內，公司有效落實品牌戰略，加強品牌管理，公司品牌知名度和美譽度大幅提高，2006年由

清華大學房地產研究所、中國房地產指數研究院等機構組織的年度房地產企業品牌TOP10評比中，公司品牌價值位居國有企業房地產企業第一名，品牌價值達到19.62億元，比2005年增長52.8%；公司被中國品牌年鑒委員會評為“年度十大地產領袖品牌”，被廣東省消費者協會評為“廣東省最具誠信地產企業”。2007年1月，公司在第二屆“大眾

證券杯”上市公司競爭力公信力評比中被評為“最具成長性上市公司”第一名。

　　報告期內，公司按照中國證監會和上海上海證券交易所的相關要求，嚴格規范企業運作，完善法人治理結構，修訂了公司章程、“三會”議事規則，制訂了信息披露管理制度和募集資金管理辦法。自2007年1月起公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數樣本股。

　　報告期內，公司繼續推進企業文化建設，宏揚了“奮發向上，團結協作，樂于奉獻，規范誠信，紀律嚴明”的企業文化理念，進一步提高了企業的凝聚力和員工的積極性。

　　二、市場環境分析

　　2006年國家持續加大了宏觀調控力度，國務院、中國人民銀行、建設部、發改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調控政策，從信貸、土地供應、住房結構、稅收、外資準入等多個方面對房地產行業進行調控。“銀根”和“地根”的緊縮以及土地市場的制度改革，房地產企業獲取資源（包括資金和土地）的難度和成本不斷增加；隨著土地成本的增加、稅收政策的調整以及競爭的日益激烈，房地產行業的利潤空間從長期來看將呈下降趨勢；同時住房結構的調整最終將導致市場供給和需求結構的變化，并逐漸影響市場供給平衡。

　　2006年隨著各項宏觀調控制度的出臺，各地房地產市場出現了不同程度的波動，但總體來看，房地產成交價格和成交量仍呈上升趨勢。廣州市2006年全年商品房登記成交面積1158萬平方米，同比增加2.1％；全年商品住宅成交均價為6315元/平方米，同比上漲了23.4％（數據來源：廣州房管局）。北京2006年房地產市場銷售面積2287萬平方米，同比增加3％；平均單價8792元/平方米，同比上漲了16.7％（數據來源：北京房地產交易網）。上海市2006年全年商品房成交面積2597萬平方米，同比增加19％；成交均價8682元/平方米，同比上漲了4.8％（數據來源：上海市房地局）。

　　公司管理層認為隨著國民經濟的不斷增長、城市化進程的持續加快和居民收入水平的增加，房地產業中長期始終看好。同時目前中國正處在人民幣持續升值和貨幣流動性泛濫的特殊時期，資產價格持續上漲，這也為房地產業的發展提供了外部推動力。所以宏觀調控雖然給行業帶來一定的短期影響，但其根本目的在于規范房地產行業和促使其健康發展，行業長期持續向好的根本因素并未改變，而且行業隨著宏觀調控的深入而更加健康規范，更加有利于專業規范的品牌企業發展。

　　2007年國家將繼續運用“財政政策、貨幣政策、產業政策、土地政策和社會發展政策的協調配合”，對房地產市場進行調控。公司將密切關注國家調控政策與市場反應，不斷提高企業開發能力、開發效率和品牌影響力，把握市場變化，引領市場需求，通過準確的市場定位和科學的項目管理保持企業核心競爭力，最大限度減少宏觀調控對公司的影響。同時公司也將積極關注由于宏觀調控而帶來的行業集中度提高的可能性，關注通過收購兼并或合作開發等方式擴大公司經營規模的機會。

　　三、公司優劣勢及風險分析

　　（一）公司的主要優勢

　　1、卓越的戰略能力。公司具備卓越的戰略能力，制訂于2002年的《十年發展規劃綱要》準確地預見了行業的良好發展前景，公司迅速啟動全國化戰略并初步完成了全國戰略布局；公司目前已經形成以廣州、北京和上海為核心，其他經濟中心城市為重點的區域戰略；以中高端精品住宅為主、商業地產為輔的產品戰略。同時公司對于宏觀調控政策具備前瞻性的把握能力，及時準確地分析把握政策，有效降低各種不利因素的影響，并善于抓住宏觀調控帶來的發展機會。

　　2、專業的開發水平。15年的專業房地產開發經營，形成了公司超前的開發理念和高效的項目運作能力，公司堅持"和諧生活、自然舒適"的開發設計理念，產品形成了較高的市場知名度和競爭力；公司高效的項目運作能力更體現在全國各地項目的快速開發和銷售，2006年公司在包頭、長沙均實現了當年拿地、當年開工、當年銷售的良好業績。

　　3、豐富的土地儲備。截止2006年12月31日公司擁有土地儲備823萬平方米，在建未售面積175萬平方米，已售未結轉面積61萬平方米。土地儲備中普通住宅占75%，中心城市儲備量50%。這些土地儲備具備一定的成本優勢，區域布局和產品結構合理，具備較高的經濟價值，是公司未來幾年快速發展的堅實保障。

　　4、優秀的管理團隊和健全的法人治理。公司以獨特的企業文化吸引了一大批優秀的房地產專業人才和管理人才，企業具備高效的執行力和強大的凝聚力。科學健全的法人治理和內控制度以及管理層持股保證了企業的持續健康快速發展。

　　（二）公司的主要劣勢

　　隨著市場競爭的日益激烈和行業集中度的逐漸增強，公司目前規模仍然偏小，必須進一步擴大企業規模，新增開發城市和開發項目，堅持做大做強房地產主業，增強企業的競爭實力和抗風險能力。

　　（三）面臨的主要風險

　　1、宏觀調控的風險。如市場環境分析所述。

　　2、稅收政策變動的風險。政府的稅收政策，特別是土地增值稅、企業所得稅等對房地產行業有特殊要求，其變動情況直接影響房地產開發企業的盈利和資金流情況。2006年1月，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，表明國家將進一步加大稅收調節力度。稅收政策的變化，使稅款資金提前支付，將加大項目開發成本。

　　3、業務拓展過程中的管理風險。2006年公司繼續保持了較快的發展態勢，06年本公司總資產、凈資產、銷售收入和凈利潤分別比去年同期增長了105.80%、281.65%、70.90%和61.92%。盡管公司已形成了成熟的經營模式和管理制度，培養了一批經驗豐富、能征善戰的業務骨干，但公司在快速發展過程中仍會面臨著人力資源不足和風險控制難度加大等困難。

　　四、財務狀況分析

　　(一)主要財務狀況、經營成果指標比較情況單位：萬元幣種:人民幣

　　(二)現金流量比較情況單位：萬元幣種:人民幣

　　(三)主要供應商、客戶情況

　　(四)主要控股公司的經營情況及業績

　　（五）總體財務狀況分析

　　報告期內，公司加大了在建項目的開發建設和土地儲備投資，資產規模迅速擴大，總資產達165億元，同比增幅達105.8%。總資產中超過86%為存貨及預付賬款等具備較強升值能力的經營性資產，其他資產大部分為變現能力強的貨幣資金和應收賬款，公司資產質量優良。截止至2006年12月31日，公司負債總額為124.89億元，資產負債率為75.71%；負債總額中不需實際對外支付的預收賬款為49.22億元，占負債總額的39.4%；銀行、信托等金融機構借款合計48.93億元，占負債總額的39.2%，其中短期借款和一年內到期的長期借款為12.71億元，占金融機構借款的26%，長期借款36.22億元，占金融機構借款的74%；公司的負債水平和結構比較合理。

　　報告期內，公司經營活動現金流為-40.2億元，主要是公司加大了在建項目的開發建設和土地儲備投資，年內完成投資超過100億元，其中土地投資超過68億元。報告期內公司銷售商品、提供勞務收到的現金為69.05億元，通過上市直接融資20.19億元，凈增銀行貸款等間接融資資金25.8億元，滿足了公司業務發展所需資金，同時保持了公司順暢的資金運作和較強的償債能力。

　　五、公司2006年度房地產項目匯總表（見全文）

　　六、2007年經營計劃

　　2007年公司將繼續以經濟效益為中心，以發展為主題，以規范企業管理和全面提升產品質素為工作重點，保持企業持續高速穩定增長。2007年公司計劃新開工面積360萬平方米，計劃完成直接投資125億元，計劃竣工面積170萬平方米，計劃實現銷售100億元。2007年公司將重點做好以下幾項工作：

　　1、以發展為主題，全面推進各項目進程。

　　2、深化管理，切實加強公司規范化建設。

　　3、提高開發水平，全面提升產品質素。

　　4、加大項目拓展力度，保持企業持續發展能力。

　　5、力爭2007年完成再融資，提升企業資本實力。

　　6、抓好品牌建設，提升公司品牌價值。

　　7、加強人力資源建設，推進各級公司專業化進程。

　　七、 執行新企業會計準則后，公司可能發生的會計政策、會計估計變更及其對公司的財務狀況和經營成果的影響情況

　　√適用□不適用

　　（一）關于2007年1月1日新準則首次執行日現行會計準則和新會計準則股東權益差異的分析

　　依據財政部新會計準則規定，公司2007年1月1日首次執行日現行會計準則與新準則的差異情況如下：

　　1、同一控制下企業合并形成的長期股權投資差額

　　《企業會計準則第38號—首次執行企業會計準則》規定，尚未攤銷完畢的同一控制下企業合并形成的長期股權投資差額全部沖銷，并調整留存收益。公司截止2006年12月31日同一控制下企業合并形成的長期股權投資借方差額余額10，633，190.60元，按規定調減公司2007年1月1日的留存收益。

　　2、以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以及可供出售金融資產

　　按照《企業會計準則第22號—金融工具確認和計量》規定，公司對廣東韶能（電力）股份有限公司的股票投資屬于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以及可供出售的金融資產。截至2006年12月31日，其賬面價值為528，387.10元，按當日收盤市價計算的公允價值為843，480.00元，高出賬面價值315，092.90元，按規定相應調增公司2007年1月1日的留存收益。

　　3、所得稅

　　《企業會計準則第18號—所得稅》規定，公司資產和負債賬面價值與其計稅基礎存在差異的，應確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。截至2006年12月31日，因公允價值計量的金融資產、應收款項壞賬準備、股權投資差額、預計負債等資產負債的賬面價值與其計稅基礎存在差異引起的對所得稅產生影響共計14，824，623.51元，相應調增2007年1月1日留存收益。

　　調整前公司2006年12月31日的股東權益為3，626，793，618.00元，2007年1月1日按新會計準則調整后股東權益為3，631，300，143.81元。上述差異業經深圳大華天誠會計師事務所審閱并出具深華（2007）專審字032號《審閱報告》。

　　除上述差異外，因合并財務報表的列示發生了變化，少數股東權益由原來的單獨列示變為作為股東權益的一部分列示，因而2006年12月31日公司合并資產負債表中的379，847，358.27元少數股東權益納入到2007年1月1日公司股東權益的范圍，直接增加股東權益。

　　（二）執行新會計準則后可能發生的會計政策、會計估計變更及其對公司財務狀況和經營成果的影響

　　1、壞賬準備計提比例變更的影響

　　公司執行新會計準則前應收款項按賬齡的不同分別計提5-50%的壞賬準備，對于有特殊情況的應收款項計提特別壞賬準備。新《企業會計準則第22號-金融工具確認和計量》規定，應收款項的減值應按預計未來現金流量折算后的現值確定，預計未來現金流量現值低于賬面價值的，按差額計提相應的壞賬準備并計入當期損益。

　　原壞帳準備計提比例明顯偏高，公司董事會2007年2月9日通過決議，規定公司執行新會計準則后統一按5%的比例計提壞賬準備，同時對有特殊情況的應收款項根據具體情況單獨計提壞賬準備。此項變更將使公司的利潤增加，具體增加金額將視期末應收款項的余額而定，目前尚難估計。

　　2、股權投資和企業合并的影響

　　執行新會計準則后，股權投資和企業合并對公司財務狀況和經營成果的影響主要表現在以下兩方面:

　　（1）原產生的股權投資差額不再攤銷使利潤增加。原會計準則規定，股權投資借方差額在一定期限內攤銷沖減當期投資收益。2006年底公司共有股權投資借方差額約1250萬元，當年攤銷約320萬元，攤銷金額沖減投資收益。執行新會計準則后，同一控制下企業合并形成的股權投資差額全部攤銷并調整首次執行日的留存收益，非同一控制下企業合并形成的股權投資差額不再攤銷，而是繼續作為股權投資成本核算。此項變化將使公司未來幾年的利潤增加。

　　（2）非同一控制下的企業合并的影響。在公司通過收購其他房地產公司獲取土地資源時，收購成本如低于并入企業凈資產公允價值，將產生利潤；如高于并入企業凈資產公允價值，產生商譽。具體影響將根據將來收購情況而定，目前尚難估計。

　　3、投資性房地產計量模式的影響

　　新會計準則規定在一定條件下企業除了可以采用成本模式對投資性房地產進行后續計量外，也可以采用公允價值模式計量。因公司目前采用公允價值模式計量投資性房地產條件尚不具備，公司仍采用成本模式計量，對公司現狀無影響。若將來條件成熟公司決定采用公允價值模式計量投資性房地產，公司的凈資產將會有較大變化，具體金額目前尚難估計。

　　4、所得稅對凈利潤的影響

　　新會計準則在所得稅核算方面規定統一采用資產負債表債務法，企業資產、負債賬面價值和計稅基礎存在差異時，按規定確認遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，所確認的確認遞延所得稅資產和遞延所得稅負債計入所得稅費用，影響公司的利潤。具體影響金額視期末公司各項資產和負債的情況而定，目前尚難估計。

　　5、財務報表列示的變化

　　原會計準則中的合并凈利潤和凈資產僅是由母公司享有的部分，不包括歸屬于子公司少數股東的部分。新會計準則規定合并財務報表的凈利潤包含少數股東損益，合并凈資產也包含少數股東權益，該準則使公司凈利潤和凈資產增加。

　　除上述影響外，新會計準則其他方面的變化對公司財務狀況和經營成果的影響不大。

　　6.2 主營業務分行業、產品情況表

　　單位:元 幣種:人民幣

　　注：公司是專業的房地產開發公司，主要產品為普通商品住宅。期內結算面積為73.20萬平方米，平均毛利率為35.66％。

　　6.3 主營業務分地區情況

　　單位:元 幣種:人民幣

　　6.4 募集資金使用情況

　　√適用□不適用

　　單位:萬元 幣種:人民幣

　　變更項目情況

　　□適用√不適用

　　6.5 非募集資金項目情況

　　□適用√不適用

　　6.6 董事會對會計師事務所"非標意見"的說明

　　□適用√不適用

　　6.7 董事會本次利潤分配或資本公積金轉增預案

　　經深圳大華天誠會計師事務所審計，公司2006年度（母公司數，下同）實現利潤總額767，993，766.64元，凈利潤666，161，995.90元。根據《公司章程》按本年凈利潤的10%提取法定盈余公積金，加公司年初未分配利潤，公司2006年底可供分配利潤總計為1，025，875，766.84元。

　　2006年度擬向全體股東進行利潤分配和以資本公積金轉增股本：以截止至2006年12月31日公司55000萬股總股本為基數，每10股派發現金紅利0.3元（含稅）的利潤分配方案，共計分配利潤1650萬元，本次利潤分配方案實施后公司仍有未分配利潤1，009，375，766.84元，全部結轉以后年度分配；以資本公積金每10股轉增10股，轉增后公司資本公積金余額為1，346，942，185.76元，公司總股本增加至110，000萬股。該預案尚需經公司股東大會審議通過。

　　公司本報告期盈利但未提出現金利潤分配預案

　　（下轉D12版）

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