本報記者 發自廣州

　　陳華

　　1月31日，在前一周因土地增值稅暴跌而引起大市下挫的地產股，出現了更為慘烈的股價雪崩：繼30日華僑城跌停，保利地產、金地地產逼近跌停后，這一天深市龍頭萬科A逼近跌停，其余深圳地產股也普遍下跌5%以上，使深成指下挫600點以上，創造了去年以來單日最大跌幅。

　　另外，土地

　　深圳開發商

　　市值損失50億~60億

　　地產股猛然雪崩，可以說大部分原因源于一紙來自深圳市政府的收費通知。1月31日，中信證券針對1月26日深圳房地局網站公布《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》，發布研究報告表示，將地產股板塊評級降低至中性。而最具殺傷力的為以下數段分析：

　　“首先，我們按照政策規定的方式計算——從1994年到2006年深圳房地產總投資額在4000億元左右；假定地價加上建安成本占到總投資的60%；征收比例按照2%來計算。應繳額=總投資(4000億)×60%×2%=48億元。”

　　“其次，我們按照歷史上交情況來測算——2006年，深圳116個房屋項目的專用基金共計7.18億元，我們假定深圳房地產項目900個來測算，應繳額=900÷116×7.18=55.7億，兩種方法我們取算術平均，初步測算，該項政策影響數為51.85億元。”中信證券強調，即使按照保守估計深圳開發商也將付出大約50億左右的真金白銀為房屋公用設施專用基金“埋單”。

　　此報告出臺同期，如天相投資、國泰君安、長江證券等也紛紛發布對此政策影響的研究報告。其中，天相投資認為，開發商應繳款應該在60億元左右。其依據是深圳市2005年房地產投資額為423億元，假設地價占投資額的30%，應交的專用基金為423×0.7×2%=5.92億元，從1994年至2006年，總額大約在60億元之內(2002年投資額為355億元，之前數額均小于該數)。其認為這一規定將對采用全國化策略的公司如萬科等有較大影響。長江證券更認為官方利用降低開發商利潤來控制房價上漲速度的措施越來越多，將引發“羊群效應”，后續調控措施將更為嚴格。

　　但是國泰君安證券仍然認為，這一規定出臺將對實力開發商影響不大，成本上升將加劇行業優勝劣汰。其認為，建設總投資一般占房價的50%~60%，即該專項基金僅占銷售收入的1%~1.2%，預計這一基金平均只會減少企業的凈利潤8個百分點。“而根據深圳國土房管局的通告，103家企業主動繳納116個房屋項目的專用基金7.18億元，平均每家企業才繳納697萬元，每個項目才交納619萬元。而且僅5個月時間就有103家企業主動繳清也從側面說明對其利潤影響較小。何況很多大開發商都有預提，或者至少在開發成本中有一項建設投資額3%的不可預見費，該筆費用足夠交納該基金。”

　　機構投資者為何拋棄地產股？

　　雖然隨后在2月1日，大部分深圳地產公司發布公告表示，深圳新的收費規定對其利潤及業績并無太大影響，公司已作出計提準備，而領跌的萬科股價已經回穩。但是地產股已經顯示出一蹶不振的勢頭，包括并未受到房屋設施專用基金收費影響的廣州上市公司，其股價也繼續下跌。而且機構投資者拋售情緒嚴重，如根據搜狐財經的實時統計軟件顯示，保利地產在1月30~31日，每日成交量中，有接近50%為散戶賣出，25%左右為機構投資者賣出。而1月30日正是保利地產發布2006年業績預增55%~60%的公告當天。

　　1月份，曾經重倉保利地產的嘉實系基金退出。1月19~23日，根據上交所的公開信息，保利地產被機構拋售數億元的股票。同時市場消息也傳出曾經重倉萬科、成為其前三名流通股股東之一的易方達系基金撤出。

　　而根據證券公司對2006年四季度基金季報的統計，截至去年12月31日，在國內158只股票基金中，有53只對房地產股進行10%以上的超額配置，國內基金共在地產股投資291億元。其中萬科A四季度共有110只基金持有該股，較去年三季度末的67只增加43只。在眾多基金的“羊群效應”下，萬科A的股價由去年三季末的7.57元/股繼續上升，最高曾達19元/股。隨后大幅下挫至今。1月份基金陸續撤出地產上市龍頭公司，似乎已可預示機構投資者對地產股的迅速轉變態度。

　　其中，房價漲幅去年名列全國前茅的深圳，開征房屋設施專用基金只屬于小范圍內重拳打擊開發商利潤，控制樓價漲幅。而全國范圍內開征土地增值稅，則更是對地產商依靠囤積土地牟取暴利的模式進行打擊，使開發商盈利向正常水平回落。

　　有業內人士以去年以來股價在半年內翻了3倍以上的保利地產進行分析：根據其預增公告顯示，全年利潤只增長55%~60%，按照其2005年凈利潤4.07億元推算，即保利的全年凈利潤約為6.5億元左右。

　　而保利地產的2006年1~3季度累計的業績及利潤增長100%以上，三季度為止其利潤為3.05億元，同比增加1.57億元。根據預增公告推算，四季度保利地產的盈利大約為3.45億元，但保利2005年四季度凈利潤約為2.59億元，即2006年四季度利潤增長幅度放緩，同比只增長33%。而房產公司的慣例是年底大量項目結算，有不少業績入賬，往往第四季度才出現業績爆發性增長，如保利2005年四季度的結算利潤占全年利潤的60%以上。

　　在公司基本面沒有發生大改變，而且2006年業績已在12月底結算完畢的情況下，保利預增公告的業績增長速度低于機構預期，機構投資者認為其四季度業績可能因受重新計提增值稅影響，而出現業績環比增速突然回落，因此出現大量該公司股票被拋售。