連遭政府稅費政策調控

　　長江證券 劉焱

　　深圳市房產管理部門日前下發通知，要求2007年4月1日前，深圳市各房地產開發企業對自1994年11月1日以后竣工的所有開發建設項目名稱及應繳交的專用基金進行自查，并分別向深圳市國土資源和房產管理局及項目所在地的區建設(住宅)主管部門申報繳交，對逾期不申報繳交的企業，將依法采取加收滯納金、暫停開發經營資質等強制追繳措施。

　　此舉是繼國稅總局出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，地產商遭遇的又一次來自政府的舊賬追究，顯示了政府對房地產的調控決心，并引發市場對后續多種調控政策的關注。

　　顯示政府房控決心

　　06年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了5.2%，其中深圳上漲了13.7%,從而為進一步實施有效調控提供了依據。從這次實施的政策內容來看，要求在2007年4月1日前，深圳市各房地產開發企業對自1994年11月1日以后竣工的所有開發建設項目名稱及應繳交的專用基金進行自查，并分別向深圳市國土資源和房產管理局及項目所在地的區建設(住宅)主管部門申報繳交。

　　專用基金用于房屋共用部位、共用設施設備的大中修和更新改造，是房屋的“養老金”。根據深圳規定，2006年3月13日后竣工房屋項目繳交專用基金的標準，特區內竣工交付的房屋項目，按除地價以外的建設工程總投資2%的比例執行，特區外竣工交付的房屋項目，按建設(物業)總投資2%的比例執行。2006年3月13日前竣工房屋項目繳交專用基金的標準，特區內項目對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的，按建設總投資2%的比例執行，1999年6月30日以后竣工交付的項目，按除地價以外的建設總投資2%的比例執行；特區外項目則凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目，均按建設(物業)總投資2%的比例執行。

　　我們了解到，深圳絕大部分的房產開發企業從06年8月份以后進行正常繳納，而在此之前并未認真進行繳納清算，可以說深圳市人大于1994年頒布施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》在開發商和政府的長期博弈中并沒有得到實際貫徹實施，使得很多房地產企業在政策的變通中獲得了“豁免”待遇。這次征收方式的改變將大大改善這種狀況，進一步顯現政府采取行政手段進行調控的必要。從2006年8月至2006年底，僅5個月時間，深圳市已有103家房地產開發企業主動申報繳交116個房屋項目的專用基金共計7.18億元。

　　我們目前關注的是該政策的出臺將會引發羊群效應。一旦深圳市進行了很好的試點以后，即會展開全國推廣工作，全國很多其他城市將會出臺相關政策進行該專用基金的繳納。因此該政策的影響不僅僅是深圳房地產開發企業，更會涉及到全國所有主要的房地產企業，其影響力不可低估。這也可看作是最近剛出臺《關于土地增值稅的繳納清算工作》的后續再調控個別補充。

　　對房企利潤影響有多大

　　我們對政策有效實施和預期效果還有待關注。

　　從這次《說明》看出,深圳地方政府收取房屋設施專用基金參考了房屋竣工時間和開發區域二維指標。我們認為，凡是在深圳特區內開發的物業，除了94年11月至99年6月期間外，一律按除地價外的建設總投資2%繳納。特區外開發的，不論在何時間節點，統一按建設總投資的2%繳納，因此不同的繳納方式給開發商帶來的利潤影響也存在很大的差異。

　　我們預計，在按除地價外的建設總投資2%繳納中，假設土地成本占銷售收入的40%，建安成本占銷售收入的20%，房地產企業的銷售凈利潤率統一在14%左右，初步估算將會減少企業的凈利潤2.8個百分點左右。如果按建設總投資的2%來繳納的話，根據以上假設數值，將會減少企業的凈利潤8個百分點。因此我們可以認為， 深圳房屋公用設施專用基金收繳對房地產企業的利潤影響有限。

　　同時，房地產開發企業在深圳特區內開發的物業所得稅率為15%，本身已享受了優惠政策，對竣工物業基金的繳納也起了對沖作用。深圳特區外開發的物業，由于受地域的影響，政府將很難監控開發商的成本，在操作層面上有一定的困難，而且考慮到當前我國的具體國情和政策貫徹執行的有效性，對此次政策最終有效實施和所能達到的預期效果還有待關注。

　　后續調控政策將陸續推出

　　我們認為，此次政策雖然是地方政策，不具有全國普遍性，但是我們可以從中看出政府對當前房地產企業調控的堅定決心。無論是前期國稅總局出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，還是這次深圳市的《關于收繳房屋公用設施專用基金的實施意見》，總體主旨都是政府強硬追究舊賬。上述意見稿早在93年和94年就已出臺，但是當時出臺以后并未得到嚴格的貫徹和實施，反映了我國監管層主體意識的缺位和房地產企業所獲得市場壟斷地位的根源。隨著我國市場經濟體制的逐步建立與和諧主題思想的構建，房地產價格和供需問題逐漸演變成為政府力量和市場力量相互影響的一種均衡結果。

　　當然我們必須看到，06年國家對房地產市場進行的調控只是部分抑制了個別城市

　　開發商成本影響各不相同

　　此次專用基金收繳導致開發商將遭遇一定的成本壓力，但是對于各家房地產開發商的影響卻不盡相同。對深圳市的一些地產行業品牌公司有著負面影響。由于這些公司的發展戰略為全國性的整體開發，很多即實施“3＋X”的開發模式，使得公司為此付出非常高昂房屋實施專用基金。比如萬科、金地集團、華僑城等公司。

　　但是對于一些以出租物業為主的企業，雖然按照政策也要繳納專用基金，但是我們認為這類企業物業開發時間不少是在政策出臺前，因此影響也是有限。假設深圳的政策未來在全國得到實施，例如像中國國貿和浦東金橋這樣的公司很多物業都在94年前開發并投入運營，受到影響也僅限于后期開發項目，因此我們繼續對這類公司持樂觀態度。

　　最后特別值得注意的是，對于房地產企業來說，這次政策調控僅限于深圳市，是否在全國實施還有許多不確定性，并且根據我們的測算，這次專項基金繳納造成的影響遠小于土地增值稅政策的影響，因此我們建議投資者不必對此政策出臺過度恐慌。