受深圳市清繳“房屋公用設施基金”（也稱房屋“養老金”）政策發布的影響，昨日滬深兩市地產股全面下沉，萬科B、招商地產和華發股份股價跌停，金融街、天房發展、保利地產、金地集團、招商B、華僑城跌幅在7％以上。那么，“高價”地產股能否承受調控之重？
深圳地產商要準備35億
土地增值稅的影響剛剛散去，兩市地產股再度遭受新調控政策的影響。2007年1月26日，深圳房地局網站公布《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》。要求開發商在4月1日前繳交1994年11月以來所有竣工項目的公用設施專用基金。
公用設施專用基金主要用于物業共用部位、公用設施及設備大中修、更新、改造項目，是房屋的“養老金”。這個政策并不是新政策，去年8月份深圳已經全面啟動該專用基金的收取和追繳工作。至今已有103家企業繳交116個地產項目專用基金7.18億元。
1994年到2006年深圳房地產投資額約4000億元，假設地價和建安成本占其中60％，征收比例按2％計算，深圳13年來的房屋“養老金”總額應達到50億元左右。估計最終85％能夠追繳回來，則深圳現有地產商應繳納42.5億元，扣除目前已經繳納的7.18億元，此次清繳目標額度應在35億元左右。
多方陣營出現裂痕
按理說，35億元對于數百家深圳地產公司而言影響并不大，但何以滬深兩市地產股出現如此暴跌？
首先，從政策影響看，一方面，征收公用基金的政策正好在土地增值稅清收政策出臺后數天，這使得地產股投資者對宏觀調控產生了一定畏懼心里。另一方面，清繳房屋“養老金”在多數研究機構的預測之外。而且，深圳市清繳后，其它城市會否步深圳后塵，也啟動房屋“養老金”的征收工作？這使得深圳的這個政策對全國地產股都產生了影響。
其次，多方陣營開始動搖。研究機構方面，周二中信證券在深圳清繳房屋“養老金”政策出臺后，立馬調低了整個地產股板塊的評級，由“強于大勢”調低為“中性”；中金公司方面，在剛剛出版的2月份投資策略中未將銀行、地產等對宏觀調控政策敏感的公司放入推薦行列。而國外大行早在本月中旬已經開始調低國內地產股評級。
優質地產股其實很安全
在昨日中信調低地產板塊評級的同時，有機構卻給投資者打氣，原因在于：1、深圳本地龍頭地產公司房屋“養老金”基本按要求作出了計提；2、對大中型地產商是利好，因為中小開發商日子更加艱難，中小企業退出會帶來行業集中度的提高；3、房地產板塊目前正處于敏感期，但不用過于悲觀。
從過去幾年的調控結果看，調控確實有利于龍頭地產公司做大。2004年以來的調控中，尤其是在最近兩年，萬科充分利用了調控帶來行業集中度提示的機會，迅速加大了企業并購力度，進而大幅度提示土地儲備。到2006年年底，公司土地儲備已經超過2000萬平米，以目前的速度，儲備已經可以支持公司5年開發之用。
從更加宏觀的角度看，地產公司仍然是當前市場中罕見的低估類板塊。分析人士指出，作為一個高增長行業來說，大部分房地產發展商盈利增長在2005年到2008年幾乎都在四成以上。在同樣情況下，相對其他低增長的板塊來說，這個領域的市盈率其實很低。而且房地產商買了很便宜的土地，所以在這么多行業里面，最安全的反倒是房地產，因為成本早就在買便宜土地時鎖定了，未來的利潤是穩定的。
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