中國經(jīng)濟周刊消息 1月22日，建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)，必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)必須通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進行，不得支取現(xiàn)金。

　　這一文件比預(yù)期來得更早。去年10月末，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司 長侯淅珉在出席2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)峰會時表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得以任何形式代收代付代管交易資金，具體文件將在2007年下發(fā)。雖有言在先，但3個月后的2007年初文件即已出臺，頗令市場有些措手不及。

　　“新的資金管理辦法有兩大突破：首度提出發(fā)展交易保證機構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管；首度與央行聯(lián)手，為各地區(qū)設(shè)立專用帳戶提供了可操作性。不過這一新政也將進一步令中介市場洗牌，保守估計至少約有半數(shù)中介被迫出局。”北京

　　新政將終結(jié)“亂象”

　　近年來，房產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生。北京、天津、上海、合肥等地二手房交易中陸續(xù)發(fā)生十多起嚴(yán)重的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司詐騙巨額房款案，最近在天津發(fā)生的匯眾公司詐騙案，涉及金額逾億元。

　　建設(shè)部副部長劉志峰去年在參加2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)峰會論壇時，語氣強硬地表示：“這種由中介代收代付房款的資金管理方式必須改變，刻不容緩。”

　　為了讓二手房交易資金安全，《通知》要求設(shè)立為二手房交易專用的存款賬戶資金，不附屬任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資產(chǎn)，也不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。這意味著，即使經(jīng)紀(jì)公司倒閉了，客戶賬戶也不會被司法機構(gòu)凍結(jié)，買賣雙方這個交易資金依然是安全的。

　　發(fā)展交易保證機構(gòu)或許是建立存量房交易結(jié)算資金管理制度的關(guān)鍵，《通知》特別規(guī)定，交易保證機構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。各地還要對保證金的數(shù)額做出具體規(guī)定。

　　鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松表示：“這個規(guī)定如果能得到有效實施的話，經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金的情況就會得到避免，相當(dāng)于也斷絕了現(xiàn)金收房的資金來源，然后像吃差價這些行為也都會完全被杜絕，中介公司的收入來源全部為服務(wù)性收入，而非差價了。”

　　半數(shù)以上中介將出局

　　相對一些規(guī)模較大的連鎖品牌中介而言，目前國內(nèi)城市中，仍充斥著大量中小型經(jīng)紀(jì)公司。“以北京為例，目前房地產(chǎn)中介市場中登記的合法中介就達(dá)兩、三千個，良莠不齊。”北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會會長陳同順說。

　　“以前靠一個門店、一部電話、一兩人就可以開起來的中介小門店，現(xiàn)在已經(jīng)無法生存。”北京開太物業(yè)公司總經(jīng)理白鈞分析認(rèn)為，盡管二手房市場不斷發(fā)展，但中介數(shù)量膨脹速度顯然更快，加上詐騙案件等負(fù)面影響，中小經(jīng)紀(jì)公司的市場份額越來越少。

　　據(jù)白鈞介紹，房產(chǎn)中介業(yè)主要來自于服務(wù)傭金，但這只對形成規(guī)模的大型連鎖中介有效。相形之下，小中介門店僅靠傭金難以維持生計，更談不上盈利。根據(jù)中介業(yè)主反映，不少小中介每月平均只有一單生意，有的完全沒有，房租、水電、員工工資無法保障。

　　這就表示，他們必須通過吃占用客戶資金去低價收房、高價拋出等方式來獲取更大收益。事實證明，這類收入約占中小經(jīng)紀(jì)整體收入的八成以上。更嚴(yán)重的是，挪用客戶資金再去現(xiàn)金收房、吃差價本身就蘊含極大風(fēng)險，使資金回收時間加長，占用客戶資金的時間也愈長，于是類似堅石、佰家等卷款案件相繼發(fā)生。

　　新的資金管理辦法出臺后，無疑斷了中介以客戶資金生財?shù)暮舐罚瑪?shù)據(jù)統(tǒng)計，去年一年，北京市場已有300多家異地來京中介無法適應(yīng)市場競爭而關(guān)閉，這一情況也發(fā)生在上海、廣州、深圳等二手房市場活躍地區(qū)。2006年上海關(guān)閉中介達(dá)1千多家。

　　房地產(chǎn)市場連年調(diào)控，加劇了小中介的生存窘境。雷海榮預(yù)測，這一淘汰效應(yīng)還將加劇，北京至少將有半數(shù)中介被淘汰出局，而大品牌中介的市場布局業(yè)已完成，擴展步伐也將減緩。

　　對北京目前兩千多家中介公司，陳同順認(rèn)為小中介會不斷集中或淘汰，“最后中介品牌能剩下十分之一就不錯了。”