□叢 誠

　　2007年，上海房市及房貸會(huì)繼續(xù)承接2006年的盤整態(tài)勢(shì)，居住性購房及房貸將逐漸恢復(fù)，投資性購房及房貸也會(huì)逐步回歸，全年新發(fā)放房貸與還貸規(guī)模將持平在500-700億元， 全市房貸總蛋糕難以有很大增長。

　　房貸是伴隨房屋買賣的金融借貸行為，要判斷未來上海房貸市場(chǎng)的總體趨勢(shì)，必須對(duì)住房市場(chǎng)走向有一個(gè)基本的判斷。就上海而言，在當(dāng)前房屋（包括新房和二手房）總體供大于求的狀況下，房市的走向主要由需求面決定，購買房屋的需求基本可以分為居住需求和投資需求，除了居住需求中的動(dòng)拆遷購房需求具有一定程度的剛性以外，各類改善居住型購房需求以及投資性購房需求的彈性是很大的，這種彈性突出地表現(xiàn)為潛在購房者在進(jìn)行購房決策時(shí)所具有的相關(guān)因素的高敏感特點(diǎn)，也就是說，任何相關(guān)因素的任何擾動(dòng)都可能導(dǎo)致購房決策的難產(chǎn)。

　　現(xiàn)在大家有一個(gè)基本共識(shí)，就是經(jīng)過近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，全國的

房價(jià)并未產(chǎn)生顯著下跌，在上海，中環(huán)以內(nèi)的房價(jià)事實(shí)上總體還是維持在2004年的平均水平。2007年中央政府將繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)，出臺(tái)更多有關(guān)壓抑房價(jià)的政策，不管2007年新的調(diào)控政策是何種具體內(nèi)容，但其發(fā)揮調(diào)控作用，無非是通過增加交易成本的方式來擠壓房產(chǎn)投資收益空間，以達(dá)到抑制投資性購房需求的目的。隨著我國股市向好和利率走高的趨勢(shì)，加之物業(yè)稅的可能出臺(tái)，房產(chǎn)投資與其他投資相比的機(jī)會(huì)成本正越來越大，收益預(yù)期會(huì)不斷縮小。

　　但是，有兩個(gè)因素是助長房產(chǎn)等資本品投資的，一是

人民幣升值因素，二是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長和國民習(xí)慣高儲(chǔ)蓄率帶來的長期流動(dòng)性過剩。前者將長期吸引境外資金到我國持有房產(chǎn)，上海必然首當(dāng)其沖；后者則必然導(dǎo)致過剩資金尋求包括房產(chǎn)、

股票、黃金等各類資本品在內(nèi)的投資棲息。

　　綜合影響投資性購房需求的正負(fù)兩方面因素，就上海這個(gè)特定的城市而言，不管各種宏觀調(diào)控措施如何，投資性購房需求在上海將長期存在，并將在購房需求中具有一定比重。如果以上分析成立，就可以基本廓清包括2007在內(nèi)的未來上海房市和房貸走向。

　　總體而言，2007年，上海房市及房貸會(huì)繼續(xù)承接2006年盤整態(tài)勢(shì)，居住性購房及房貸將逐漸恢復(fù)，投資性購房及房貸也會(huì)逐步回歸，直至與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)狀態(tài)，全年新發(fā)放個(gè)人房貸規(guī)模將與還款規(guī)模基本持平，估計(jì)會(huì)在500-700億元的規(guī)模，到2007年底，上海房貸余額總體將會(huì)維持在3000億元上下。

　　(作者為上海市公積金管理中心副研究員) 整理 柯鵬

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