□連晏杰
出租出去幾套房，這幾天李銘想去看看。有一套房子是李銘在一年多前以較為低廉的價格租出的，租客是一位年輕女白領。當時租客對李銘說，自己工作較忙，只是晚上回來睡睡覺而已，而且周末還有阿姨來打掃。李銘覺得這種情況對于房屋損壞度不大，因此同意了對方的提議，在租金上做出了一定程度的讓步。
在實際出租過程中，租客每個月按期將房租打到李銘的銀行賬戶，水電煤物業費也沒有任何拖欠，也從來沒有就房屋質量問題麻煩過李銘，因此李銘一直覺得比較放心。一年多來也沒有想到要去“視察”一下，但這一次除了心血來潮之外，還想順便關心一下房屋的使用程度如何。
哪知現狀卻讓李銘大吃一驚：房客竟然是三個大學生，屋內杯盆狼藉、凌亂不堪，根本沒有所謂的“阿姨打掃”的跡象，地板上還有被煙頭燙過的痕跡。李銘頓時傻了眼，當然要詢問清楚幾個大學生的來歷。幾個大學生不相信李銘就是房東，反而提出房東是一個年輕女子。追究了半天才知道，原來那個女租客只住了兩個月，便轉手多加了1500元租給了三個大學生。氣急之下，李銘就通知這名租客要求解除合同，并要求大學生立即搬出房屋。但租客則認為由于合同中并沒有約定不能轉租，因此要求履行租賃合同直至期限屆滿；大學生們表示他們的轉租合同并不是和李銘簽的，所以無權要求他們搬出房屋。
律師意見：
本案所涉及的是房屋租賃合同中的轉租問題。根據《合同法》的規定，未經出租人同意，承租人轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。
盡管李銘和租客的租賃合同當中并沒有約定不能轉租房屋，但租客在沒有經過房東同意的情況下，作為法定義務不能轉租房屋。因此按照相關法律規定，一旦租客擅自轉租了房屋，李銘有權根據法律規定解除合同。
由于李銘可以行使法定解除權解除與租客之間的租賃合同，因此，承租人在租賃合同被解除之后就喪失了對于房屋的使用權。同時，作為次承租人的三個大學生同樣喪失了該房屋的使用權。所以，李銘有權要求三個大學生遷出自己的房屋。但是，李銘對于租賃合同的解除并不導致三個大學生與租客之間的轉租合同無效，三個大學生可以依據轉租合同要求租客承擔相應的違約責任，以及對無法繼續履行轉租合同的損失進行賠償。
(作者為新華律師事務所律師)
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