□本報記者 柯鵬
隨著城市中心逐漸外擴，住宅開發的郊區化成為新的趨勢，但也隨之帶來了一些市場考驗。
最新的上海市國有土地使用權掛牌出讓公告顯示，除虹口、普陀、楊浦的5塊商業辦公用地位于外環線以內，住宅用地均在外環以外，有的甚至到了遠郊。可以看出，未來住宅產品的戰略中，地段價值將逐步弱化，超越地段的影響力將得到強化；土地資源越來越稀缺，能夠拿到土地成為生存的關鍵，地塊位置成為其次考慮因素。除了政府出讓以外，結合舊村改造題材整理土地資源的模式，也將導致住宅項目郊區化。但是，郊區化也給開發商提出一些新的要求，在既定的地段價值和利潤率控制條件下，如何提升住宅項目的其他屬性，如生活配套、住宅品質、環境、外觀、社區服務等，將成為一系列新的課題。
據五合國際（5+1 Werkhart International）對國內住宅項目所作的設計和研究，歸納出國內住宅項目開發郊區化的歷程，主要經歷郊區化起步期、發展期和成熟期三個階段。在郊區化起步期，住宅項目郊區選址的關注點就只有價格，產業和生活配套沒有跟上，交通配套不完善，造成上下班擁堵情況嚴重，出現“睡城”現象；在郊區化發展期，不管是開發商還是居民，都意識到產業配套及交通、市政配套的重要性，因此出現配套與住宅同時開發建設的情況；到了郊區化成熟期，主要表現為周邊大配套先行，或者對原有郊區項目的環境改造或配套補充。
“發達國家住宅郊區化已經超越了國內的發展階段，由成熟期發展到后郊區化時代，即主要人口遷往郊區居住，城市中心主要滿足商務工作功能；部分城市甚至演進到了大都市中心區復興時代，隨著城市中心各種物業功能的升級，居住人口開始回流。”五合國際分析師介紹。
業內專家表示，中國城市開發的郊區化趨勢在前幾年初現端倪，經歷了短暫的起步期后，近年已進入全面發展階段，部分一線城市郊區化開始進入成熟期，但是“睡城”現象依舊大面積存在。“隨著國家在基礎設施等固定資產投資方面力度加大，主要城市地鐵、輕軌、城際軌道建設具有一定的規模，普通居民出行難的問題得到了基本解決，住宅選址的自由度提高很多。在中心城區住宅價格偏高，超出了普通居民的購買能力，生活成本提高，通訊技術的發展和居民觀念改變的情況下，住宅項目郊區化應該會得到更大的發展，但這仍然需要一個時間過程。”
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