地產(chǎn)股股價48小時驚魂記

　　央行正式上調銀行存款準備金率0.5%之后，內地及香港股市的上市房企，卻出現(xiàn)不同程度的股價飆升

　　1月16日傍晚，國家稅務總局網(wǎng)站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。第二天，內地房地產(chǎn)股出現(xiàn)暴跌

　　吳曉波

　　48小時地產(chǎn)股股價跌宕起伏，引發(fā)股市陣陣驚呼

　　1月15日，央行正式上調銀行存款準備金率0.5%。這是繼去年多次上調準備金率后，央行再一次控制銀行放貸沖動，而資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)在外界看來更是首當其沖。

　　然而緊隨其后，內地及香港股市的上市房企，卻出現(xiàn)不同程度的股價飆升。其中，內地股市多個上市房企沖擊漲停，香港股市多個內地概念房企被外資機構調高評級。但1月16日傍晚，

國家稅務總局網(wǎng)站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，“對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”業(yè)界認為，該稅種的調整征收，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。

　　隨即第二天，內地房地產(chǎn)股出現(xiàn)暴跌。

　　股價高起高落

　　1月15日，地產(chǎn)龍頭股萬科A漲停，收報18元/股以上；廣州的老牌房企東華實業(yè)漲停，收報4.9元/股以上。

　　1月16日，更多地產(chǎn)股加入漲停行列，包括保利地產(chǎn)、珠江實業(yè)、中華企業(yè)、九龍山、中糧地產(chǎn)等。其中保利地產(chǎn)一日內上漲5.26元/股，成為首個漲停的房地產(chǎn)高價股。而且前一日漲停的東華實業(yè)在16日漲幅超過9%，萬科A則超過8%。其中萬科的市值在兩日內增長超過100億元，保利地產(chǎn)增值約30億元。

　　《第一財經(jīng)日報》致電萬科、保利、東華實業(yè)等公司，其集團的媒體負責人均表示近期未存在應披露而未披露的利好消息，股價波動純粹是市場行為。不過他們強調，在內地城市化進程中，優(yōu)質房企將受益于大勢。

　　但1月17日，房地產(chǎn)股便被打回原形。當日收市內地股市共有20家跌停，包括東華實業(yè)、保利地產(chǎn)、萬科A、萬科B、中華企業(yè)等。14家跌幅超過9%。大部分地產(chǎn)股的跌停封單都超過了百萬股。

　　港股的中資地產(chǎn)股也開市急瀉，富力(2777.HK)、合生創(chuàng)展(0754.HK)跌幅較大﹐全日下跌6%~7%。世茂(0813.HK)﹑雅居樂(3383.HK)﹑綠城(3900.HK)﹑上海復地(2337.HK)﹑首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)﹑上海置業(yè)(1207.HK)等跌幅介乎3%至6%。

　　國稅總局的通知則重新調整了土地增值稅的征收辦法。

　　對于眾多上市房企來說，一旦進行增值稅結算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將會面臨相當大的下調壓力，但在具體影響上對各家房地產(chǎn)開發(fā)商來說不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。

　　對于進軍一線城市的房企來說，這筆開支將成為不小的負擔。因目前上海、北京以及廣州的預征額多為房屋銷售價格的1%~3%左右。在新會計準則實施后土地重新估值的情況下﹐土地增值稅的清算無疑將給開發(fā)商帶來成本壓力。

　　房企去年利潤增長驚人

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些股價暴漲而后又暴跌的企業(yè)，大多擁有大量的廉價土地儲備，而且去年業(yè)績出現(xiàn)跨越式增長。如萬科董事長王石近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅249426萬元，比2005年增加11.08億元，上升80%。稅款增加的因素是銷售收入和利潤的增長。

　　如果按照2004年萬科實現(xiàn)凈利潤8.78億元、繳納稅款8.02億元，2005年萬科的凈利潤為13.5億元、繳納稅款13.2億元的情況來推斷，則2006年萬科凈利潤約在25億元左右，同比增長85%。截至1月中旬，25家機構對萬科2007年財政年度的平均預測凈利潤為接近26億元，將比上一年再增加0.9%。而萬科去年的土地儲備增長超過1500萬平方米，僅其一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協(xié)議轉讓取得的低價地塊。

　　一日股價急升5元而后又急跌4元的保利地產(chǎn)，也同樣在去年出現(xiàn)規(guī)模猛增。截至1月10日，15家機構對保利地產(chǎn)2006年財政年度的平均預測凈利潤約8.7億元。而2005年保利地產(chǎn)的凈利潤為4.07億元。估計同比增加114%。其在上市的5個月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價土地。

　　韜晦已久的珠江實業(yè)在1月16日漲停，也主要受惠于其業(yè)績增長。由于其經(jīng)營的廣州商業(yè)項目盈利可觀，以及去年銷售多個早年拿下的地塊開始啟動，截至去年12月底3家機構對珠江實業(yè)2006年度業(yè)績的平均預測凈利潤約1億元。而該公司2005年凈利潤，1820萬元，相比上年同期增長450%，成為上市房企中利潤增長幅度最大的一家。

　　此外急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內地一線城市擁有不少早年買下的低價優(yōu)質土地儲備。而且去年受益于銷售及利潤增長，而出現(xiàn)業(yè)績提升。

　　企業(yè)表示已有計提準備

　　不過，在《通知》出臺后，萬科、泛海建設、招商地產(chǎn)等上市房企迅速于1月18日發(fā)布公告，指出該政策對公司日后發(fā)展并無沖擊。其中萬科公告表示，萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發(fā)展中考慮了相關因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%~65%的預期將不受上述影響。在發(fā)展方向方面，萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少。

　　萬科集團辦公室主任譚華杰表示，萬科所有的決策都是在準備應對長期宏觀調控的基礎上確立的，而且對于此次土地增值稅的增加，在此前的財務報表上已有預提準備。至于2006年通過協(xié)議轉讓取得的土地，在轉讓過程中也計算了部分土地增值稅的成本。預計此政策出臺，對萬科的年度利潤表現(xiàn)影響不大。此前據(jù)媒體報道，萬科從2004年起即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬元提高到9000萬元，再提高到3個億。

　　至于在香港上市的富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng)展的媒體負責人，則對記者表示在2005年籌備上市初期已經(jīng)對可能會有的宏觀調控風險進行了預防，對于部分稅費增加部分進行了預提。但這一政策的具體影響目前尚未能正式評估。

　　國泰君安1月初對內地房地產(chǎn)股的研究報告表示，主流上市公司2007年凈利潤將平均可以保持38%高增長。其中，如萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中華企業(yè)、金地集團等主流開發(fā)商未來幾年將保持開發(fā)節(jié)奏加快的趨勢，而且在一線城市開發(fā)比重將加大。如中糧地產(chǎn)等央企則在根據(jù)國資委規(guī)劃做管理層激勵。萬科和深振業(yè)完成管理層激勵后業(yè)績、市值和股價表現(xiàn)已經(jīng)證明，因此未來老牌央企國企的管理層激勵將促進公司業(yè)績增長，大股東資產(chǎn)注入和管理層激勵完成將在未來促進上市公司充分釋放業(yè)績。

　　銀河證券則在近期有研究報告指出，在宏觀經(jīng)濟景氣、人民幣升值預期和趨勢深化，包括普通住房在內的消費需求是擴大內需的重點。雖然行業(yè)發(fā)展規(guī)范進一步加大，但房地產(chǎn)行業(yè)景氣向下的拐點尚未出現(xiàn)。重點公司基本擁有較大規(guī)模的預售房款等待竣工結算，或有受加息影響較小的出租物業(yè)作為支持，今明兩年的業(yè)績很難受到目前加息或銀根緊縮等調控政策的負面影響。因此，盡管短期內行業(yè)和板塊可能會有沖擊，但仍然維持增持的行業(yè)投資評級。

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