剛性需求銳減，樓市不完美收官

　　□地產(chǎn)主筆 唐文祺

　　2006年12月，樓市的收官表現(xiàn)并不完美。

　　總體而言，上海的各個細(xì)分市場并沒有太大波動。從大環(huán)境來看，上海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅雖然同比仍有增長但增幅回落這一現(xiàn)象，體現(xiàn)出目前上海經(jīng)濟的平穩(wěn)態(tài)勢。從微觀市場來看，相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)已趨穩(wěn)定，因此，上海的新房、二手房、寫字樓、商鋪等市場雖然皆有調(diào)整，但仍然屬于平穩(wěn)幅度。

　　12月份，上海新房市場出現(xiàn)了自7月份以來的首次回調(diào)，應(yīng)該說作為調(diào)控政策的主要實施對象，上海的新房市場在提高基準(zhǔn)貸款利率、限制外資進入房地產(chǎn)市場、各種稅收政策的出臺之后，無論是下降還是增長，皆在小幅度范圍內(nèi)進行著調(diào)整，發(fā)展趨勢一直保持著較為平穩(wěn)的運行情況。

　　從市場的細(xì)分產(chǎn)品來看，上海

豪宅市場表現(xiàn)低迷。由于“限外”阻礙了豪宅主要客源，即外籍人士的入市，因此導(dǎo)致銷售市場波動明顯，直至年底才開始出現(xiàn)松動現(xiàn)象。另一方面，年底傳統(tǒng)淡季里的普通住宅市場，隨著需求量的減少，呈現(xiàn)出供略大于求的形勢，但總體表現(xiàn)較為平衡。

　　12月份，上海

二手房市場在年底傳統(tǒng)淡季來臨時，向下調(diào)整。一方面，臨近年底時節(jié)，有意購房者寄希望于明年的市場調(diào)整，因此仍然準(zhǔn)備謹(jǐn)慎待看后市；另一方面，隨著部分區(qū)域動拆遷工作的結(jié)束，動拆遷的剛性需求已基本釋放出來，市場需求量有所減少；此外，年底新房市場的優(yōu)惠活動，也造成了部分二手房客源的分流。

　　從租賃市場來看，據(jù)高力國際的報告，2006年第四季度的上海豪宅市場空置率甚至增加到了19.1%，而空置率的顯著增加也導(dǎo)致租金比去年同期下降了12.1%。同時，銷售市場在政策影響下一年間波動明顯，直至年底才開始出現(xiàn)松動跡象。

　　12月份，上海寫字樓市場仍然一如既往的活躍，受到租金持續(xù)上漲的市場利好影響，上海寫字樓市場得到了各路資本的青睞。除了實力雄厚的開發(fā)商持有長線投資策略之外，海外資本也愿意分一杯羹，積極醞釀著投資計劃。部分寫字樓租戶組合優(yōu)質(zhì)的項目，更是成為爭搶的

蛋糕。

　　高力國際分析師認(rèn)為，由于跨國企業(yè)，尤其是跨國金融機構(gòu)對于甲級寫字樓的需求十分強勁，但市場供給量的嚴(yán)重缺乏，使得空置率在第四季度降到很低的3%至4%左右的水平。同時，這種需求和供給的不平衡也導(dǎo)致了租金和售價不斷上升，甲級寫字樓的全年售價增速在10％以上，平均售價已達(dá)到每平方米4695美元。

　　12月份，上海商鋪市場終于自去年5月份之后開始出現(xiàn)回調(diào)，其指數(shù)水平與去年同期相持平。伴隨著上海零售業(yè)的飛速發(fā)展，加上年底節(jié)日旅游熱潮的出現(xiàn)，上海商鋪市場止跌回升。上海市中心商鋪的租金有大幅上漲，而據(jù)高力國際分析師透露，預(yù)計未來處于新興商業(yè)區(qū)約41.6萬平方米的購物中心又要投入市場，上海各個購物商圈的擴容已成為現(xiàn)實。但問題是，這些新興商業(yè)區(qū)的項目仍然需要較長時間的培育發(fā)展，而隨著城市規(guī)模和人口的發(fā)展，市場將進一步細(xì)分以滿足不同區(qū)域市場的需求。

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