商鋪“一旺到底” 成交量激增44%

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　　數據來源：上海網上房地產（www.fangdi.com.cn）

　　數據來源：上海中瑞市場研究有限公司

　　數據來源：上海中瑞市場研究有限公司□本報記者 于兵兵

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位———中國房地產指數系統辦公室提供的最新統計數字，2006年12月，上證商鋪指數為2406點，較11月上漲了16點，環比跌幅為0.67%，同比上漲0.03%。上海商鋪供應量減少，但成交量大增，環比增幅達44.43%，創8個月以來新高。（見右圖6）

　　另外，根據上海中瑞市場研究有限公司研究報告，已經過去的2006年上海商鋪整體供需比1：1.35，基本實現供需平衡，供給量與成交量雙雙增長20%左右。但價格上漲幅度有限，全年成交均價為10252元/平方米，較2005年小幅上升2.1%。

　　成交量激增

　　數據顯示，2006年12月上海新增商鋪供應量為23.80萬平方米，比11月減少了10.59%。其中外環以外的新增供應量所占比例大幅增加，達到15.79萬平方米，占總供應量的66.36%，這一比例比11月多了14.01個百分點。供應外圍化傾向明顯。其次是內外環間，為5.91萬平方米，占總供應量24.82%，比11月份減少了12.44個百分點。內環以內為2.10萬平方米，占總供應量的8.82%，比11月減少了1.58個百分點。

　　與供應減少相比，上海商鋪12月的交易量卻一改連續兩個月的減少勢頭，成交量上升，并達到近8個月來的最高點。本月上海商鋪共成交24.29平方米，環比增加44.43%，同比增加11.98%。而成交量的增長主要來自于郊區商鋪成交的大量增加。

　　供需雙增長

　　根據上海中瑞市場研究有限公司研究報告，2006年上海全市商業物業的供求比為1：1.35，與2005年相近，商業地產市場的新增供應量仍不及市場成交量。主城區的供求比為1：1.89，明顯呈現出供不應求的狀態，但與2005年相比，新增供應量與市場成交量之間的差距已有所縮小；郊區供求比為1：1.08，與2005年基本持平，供求基本達到平衡。

　　初步統計，2006年上海市共計發放商業物業預售許可證158次，與2005年相比，增加60%以上；批準預售的商業物業總面積達1460561平方米，較2005年增加22.2%。成交商業物業197萬平方米，增幅19.7%。

　　一個新的趨勢是新增供應外圍延伸趨向，帶動成交重心向市郊轉移，市中心商業物業則供不應求。而商業物業均價小幅上揚，租金繼續攀升，漲幅開始趨緩。

　　中瑞市場研究部分析師介紹，隨著上海城市建設的逐步推進，主城區尤其是中心城區已擁有較多的商用物業，可供開發的地塊相對較少，市中心商業物業的供應量日漸緊俏；郊區雖然地域廣闊，但商業地產市場的發展起步較晚，不過隨著郊區商品住宅區的逐步興建，配套商業設施也開始增多。因此，近年來上海商用物業的新增供應開始由市中心逐漸向外圍延伸，而供應的外移與郊區商業物業相對低廉的價格也帶動上海商業物業的成交重心向市郊地區轉移。

　　每月供5萬平方米

　　具體來說，供應方面，2006年上海商業地產市場每月新增供應量均在5萬平方米以上，且月度新增供應量多位于6-13萬平方米之間。其中，4月的新增供應量最為突出，由于普陀區上海興力達國際廣場的集中供應，當月全市新增商鋪面積高達23萬多平方米。而2005年除1月、12月供應量相對較大外，其余各月供應量多在5萬平方米以下。整體來看，2006年上海商業物業新增供應量與2005年相比，呈上揚之勢。

　　上海商業物業新增供應量的增加，一方面是由于上海消費品市場的快速增長。2006年上海市社會消費品零售總額繼續保持較快增長，根據上海市統計局的統計，2006年1-11月上海全市共實現社會消費品零售總額3067.36億元，較上年同期增長13%。近年來上海消費品市場的快速增長以及零售行業對外資開放程度的逐漸加深，給國內外零售企業帶來更多利好因素，激起不少大型零售商在滬拓展的強烈意愿，進而促使商業地產投資升溫。

　　另一方面，2005年以來政府出臺的一系列宏觀調控措施主要針對的是住宅市場，住宅投資風險的加大，使眾多投資客逐漸淡出住宅市場；而宏觀調控對商辦類物業產生的影響則相對較小，加之商業物業的投資回報率較高，因此一部分從住宅市場撤離出來的資金轉而投向商業地產市場。商業物業投資開發力度的加大，推動了商業地產市場新增供應量的上升。

　　全年商鋪成交增長20%

　　2006年上海全市19個區縣共計成交商業物業17862套，較2005年增加27.7%；成交商業面積1976706平方米，較2005年增長19.7%；商業物業的成交總金額達2026475萬元，較2005年上升22.2%。

　　從月度成交量的走勢來看，2005年上海商業地產市場成交量的起伏較小，5-7月的月均供應量在8萬平方米左右；而2006年各月成交量均超過11萬平方米，且4月由于普陀、金山等區成交量較大，全市商業物業的成交量激增至31萬平方米以上，從而也加大了上半年成交量的波動幅度。