調控再出重拳房價還會漲嗎？

　　證券時報記者劉昆明

　　近日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》引起了社會各界的高度關注，證券市場的投資者關心的是此次調控將在多大程度上影響地產企業今后的業績，而普通民眾關心的是持續高燒的房價能不能降下來。記者采訪的多家房地產上市公司高層都表示，《通知》的出臺顯然會增加房地產企業的開發成本，增加的成本比例目前估計至少在20％以上，而對于房價能否降下來，有公司高層表示房價還會漲，當然個中原因較為復雜，但僅靠增值稅來調節并不能起到根本性作用。

　　房地產企業利潤明顯減少

　　“《通知》的出臺肯定將嚴重影響房地產企業的利潤，特別是那些以高檔物業為主的地產公司”，深振業A董秘方東紅坦言，雖然目前還沒有詳細的預測，但他認為《通知》的出臺給地產公司增加的成本至少在20％以上，那些地處發達城市的開發商，比如上海、深圳、北京的地產商增加的成本會更高，因為這些區域的地價、房價上漲的速度非常快，其對應的增值稅額也就較大。

　　深深房A董秘陳繼也認為，那些以開發高檔物業為主的地產商所需承擔的成本確實要高些，因為他們的利潤高，所對應的增值稅額也高，在30％至60％的增值稅率情況下，地產企業的利潤必然明顯減少。他還指出，其實《中華人民共和國增值稅暫行條例》早在1993年就已經頒布了，只不過是一直沒有執行，企業都是以預征土地增值稅的形式繳納，各地對應稅率從0.5％至3％不等，數額極其有限，近日的《通知》則是對《暫行條例》進一步的貫徹落實。

　　“正是因為此前就有這項政策，所以很多地產商對這個都有考慮，特別是去年曾經有消息指出《暫行條例》可能會被強制執行之后，只不過有的地產商考慮得多一些，有些考慮得少一些，”陳繼說，“前者可能影響小一些，后者影響會大一些。”

　　縮短清算時間最關鍵

　　“《通知》中最重要的是縮短了土地增值稅的清算時間，過去的土地增值稅結算一般以開發項目公司注銷稅務登記作為結算節點”，國泰君安研究所地產行業分析師張宇指出，現在不行了，所有的條件都規定得很明確，地產商沒有任何借口，而且此次《通知》還詳細地列明了增值稅額的扣除項目，非常清晰，地產商從中調整成本高低的途徑被堵死了。

　　“確實縮短清算時間是很重要的，雖然此前有這項政策，但因為企業可以拖，所以對企業的資金周轉沒有什么影響，而且隨后還有什么退稅之類的政策，地產企業基本可以消化這些成本”，新城B股董秘唐云龍說，但清算時間一縮短，規定得死死的，很多地產商的資金周轉就會受到影響，成本很難消化，所以《通知》出臺又會讓一批中小型地產公司倒下。

　　囤地積極性受到打擊

　　在縮短清算時間的情況下，那些囤積土地的地產商也受到影響。方東紅說：“因為增值稅是針對已經產生收益的項目，那些囤積大量土地的公司表面上并沒有受到影響，但考慮到被囤積的土地此前有很多是以較低價格獲得的，在土地價格飆升和房價上漲的情況下，收入和成本價差也高，其所對應的增值稅額就明顯增加。”他進而指出，因為原來清算這部分增值稅的時間是在項目注銷稅務登記后，而很多公司可以不急著注銷稅務登記，它要繳納的土地增值稅就可以拖下去，現在要清算就必然會降低房地產商此前的盈利預期，所以地產商囤積土地的積極性也就要受到影響。

　　唐云龍則表示，其實《通知》在影響地產商囤積土地方面要分兩方面來看，一是那些通過較低成本獲得土地的公司；二是通過招標拍賣的方式獲得土地的公司。前者所要清算的土地增值稅確實要多，受到的影響較大，但后者卻不一定會受到多大影響，因為它的利潤本來就低，所以地產公司儲備土地的積極性并不會下降，受調控影響的還是那些盈利高的地產公司。

　　房價還會上漲嗎？

　　“我認為房價還會上漲，這樣調控是沒有用的，”一位

東莞的知名地產企業董事長在接受記者采訪時說，“因為開發商就是要那么多的利潤，現在的房子是賣方市場。”唐云龍也認為，即使調控會提高地產商的成本，但地產商還是要把成本轉嫁到消費者身上的，因為地產商不可能做不賺錢的項目；對于那些大的地產商而言，它可以把房價提高慢慢賣，它有的是資金。但這對資金不太充裕的中小地產商來說，麻煩就比較大了，因為它除了壓低利潤降低房價沒有別的選擇。

　　陳繼也認為，即使征收土地增值稅的政策得以切實執行，發達地區的房價還是要上漲。他說，其實房價上漲不僅僅是地產商的問題，像深圳、上海、北京這些發達城市，土地變得越來越稀有，地價必然要上漲，房價也就同樣水漲船高，這是一種必然趨勢。陳繼表示，在調控政策的影響下，短期內整體房價會不會下調還很難預測，但從長期來看，房價最終還是要上漲。

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