增值稅“地震”重創地產股

　　昨日33只地產股跌停，兩市地產指數單日跌幅均超過9％

　　增值稅“地震”重創地產股

　　【本報訊】房地產調控再出重拳。國稅總局決定從今年2月1日起，向房地產開發企業征收30％~60％土地增值稅，這是該稅種1993年推出后今年2月起正式征收，標志著房地產開發迎來土地增值稅“清算”時代。受此消息沖擊，昨日兩市地產股集體暴跌，華僑城A開盤十余分鐘便封住跌停，萬科A、招商地產、金地集團、保利地產、陸家嘴等前期強勢股亦前后撞沖跌停，至收市兩市共有33只地產股封死跌停，其中地產B股8只。兩市的地產指數單日跌幅均超過9％。

　　業內人士表示，此次土地增值稅清算的通知，意味著國家對于今年房地產市場的調控還將繼續，房地產企業的利潤空間被不同程度地壓縮已是不可避免。

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　　土地增值稅如何計算

　　以2000年時開發商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，若項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33％，在50％以下，稅率為30％。由此可得，開發商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30％＝1500萬元，而此前的預征（以上海為例）是2億元×1％＝200萬元，差距頗大。（于兵兵）

　　當事者說

　　如何評估增值稅清算的影響？部分房地產上市公司公告顯示

　　《通知》對利潤影響有限

　　記者昨天采訪了部分房地產上市公司，公司負責人所持觀點比較統一。他們認為，一旦進行增值稅清算，房地產開發企業的利潤將會面臨下調壓力，但具體到不同公司所受影響大小不同。而部分上市公司今日發布的公告顯示，該政策對上市公司業績影響有限。

　　萬業企業董秘辦負責股東咨詢事宜的人士稱，從執行細則看，公司開發的多為普通商品住宅項目，很多在建工程都達不到征收標準，加上公司存量土地不多，總的來看影響將很有限。公司此前關于2006年業績的預增不變。

　　深振業董秘方東紅接受記者采訪時表示，開征土地增值稅對房地產企業影響主要是兩個方面，一個是高檔樓盤，如大戶型住宅和別墅；另一類是廉價歷史用地。由于上述兩類情況增值幅度巨大，繳交的土地增值稅自然水漲船高。

　　記者截稿前，收到了萬科A（000002）等公司就“土地增值稅清算”對公司影響事宜發布的公告。

　　萬科A稱，公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規則，在以往年度業績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發展中考慮了相關因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50％~65％的預期將不受上述影響。公司一直以普通居民住宅開發為主，因而受土地增值稅影響相對較少。

　　深長城稱，深長城已按土地增值稅相關政策和各地方政府的規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅。公司在新項目的開發運營中對土地增值稅問題已經作了預先考慮。公司所開發的房產基本為普通居民住宅，項目結算受土地增值稅清算管理的影響不大。

　　招商地產（000024）稱，招商地產在房產實現銷售時已預交了土地增值稅，并對符合清算條件的項目作了必要的考慮。此通知的執行不會影響公司完成2006年既定的利潤計劃。

　　泛海建設（000046）稱，《通知》對公司主營業務影響有限；陽光股份（000608）稱，《通知》的頒發對公司2006年經營業績不會造成較大影響；億城股份（000616）表示，通知的實施對公司具體影響，需待各地稅務機關的具體清算辦法出臺后方可確定。（鐘國斌袁媛）

　　分析師視點

　　地產股“牛氣”已盡？多數房地產行業分析師認為

　　市場對利空消息反應過度

　　土地增值稅將開征消息一出，地產股股價紛紛“墜地”。地產股“牛氣”真的將面臨拐點嗎？記者采訪發現，多數房地產行業分析師認為，昨日地產股不分青紅皂白的下跌有市場不理性的因素，市場對利空消息反應過度。

　　國泰君安房地產行業分析員張宇把該規定對部分房地產上市公司業績的影響作了個統計，統計結果顯示，對萬科的盈利影響為6％，其他企業相對多一點。但他認為，這個影響對房地產股不是很大，因為對房地產股炒作的關鍵不是業績增長是否超過50％，而是人民幣升值等因素，這個規定的實行將有利于優勢企業對弱勢企業的購并。

　　有分析人士認為，昨日地產股不分青紅皂白的下跌有市場不理性的因素。昨日萬科、萬業的下跌明顯就是被“錯殺”了，后市地產股將出現分化，受此影響小的優質公司股價將會回升。

　　中信證券的研究顯示，對房地產公司而言，土地增值稅征收對投資性房地產沒有影響、對普通住宅影響較小，對低毛利項目影響較小，對已經較充分計提了增值稅的公司影響較小。對中國國貿、浦東金橋無影響，對華僑城、招商地產、中糧地產、保利地產等影響稍大。

　　中信證券分析師指出，政策對房地產行業和企業有幾個方面的影響：第一，會在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率；第二，影響房地產公司的項目購并；第三，會影響企業的現金流。

　　萬聯證券表示，對于房地產公司來說，一旦進行增值稅清算，房地產開發企業的利潤將會面臨較大下調壓力，但對各家房地產開發商的具體影響不盡相同。如果完全按照規定的累進稅率計算，原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出高昂的增值稅，這些企業包括保利地產等。

　　萬聯證券稱，從中期趨勢分析，本輪征收土地增值稅，給各地產公司帶來的影響目前難以準確估計。但鑒于人民幣持續升值和供求關系等利好的支撐，萬科、保利地產、萬業等地產優質股回檔將是良好的中線買點。（鐘國斌袁媛）

　　專家觀點

　　土地增值稅對房地產市場影響幾何？業內專家認為

　　發展商淘汰速度將加快

　　下月起清算房地產開發企業土地增值稅帶來房地產上市公司的地震，也引起房地產界的強烈關注。業內人士表示，此舉將使發展商的淘汰速度進一步加快，并由于房地產公司利潤率的降低，有可能使流向房地產的社會資金減少，從而減少市場的供應。

　　開發商利潤減少

　　中原地產深港研究中心總監張偉表示，以前國家有關部門出臺征收土地增值稅的相關政策，是按一棟樓的銷售收入減去應扣除項如管理費用等之后的標準征收，但是由于應扣除項難以計算，以前此項稅收的征收也有難度。

　　后來，有關部門再出臺政策，按總銷售額征收，普通住宅為0.5％，豪宅為1％，這樣即使一個1億元的銷售額，稅收也只有100萬，數額并不大，對發展商總體上就沒有什么影響。

　　但是，目前國家有關部門開始對房地產開發企業土地增值稅進行清算，扣除的項目部分規范了，哪些應該扣除，哪些不應該扣除，管理費用扣除多少，都有著明確的規定，這樣操作起來，發展商也就沒有多大的解釋余地。

　　同時，此次征收的數額也比以前大的多，最低幅度為30％，最高征收可以達到60％，如此大的幅度，不能不對開發企業造成影響，將使開發商的利潤大大減少，因此，房地產開發企業淘汰的速度將會更快。

　　“成本轉嫁”不太容易

　　為了利潤率，開發企業是否會將成本轉嫁到購房者身上，抬高

房價？張偉認為可能性不大。他分析說，如果開發商抬高房價，那隨之利潤率也會增加，而增加的部分一樣也會征稅。也就是說，利潤越高，稅也越多，更重要的是，開發商如果提高房價，還需要冒市場是否能接受的風險。

　　建豪宅熱情或會降低

　　知名地產研究人士半求認為，清算土地增值稅對房地產市場的影響有以下五點：一、對那些持有租賃物業較多的開發商影響較小，有可能改變市場的開發結構。二、可能造成流向房地產的社會資金減少，減少市場的供應量。三、項目公司會增多。四、使普通住宅和豪宅的利潤空間差距縮小，開發商建設豪宅的熱情也許會有所降低。五、開發企業利潤率下降。目前許多公司都是職業經理人，利潤率是其考核的重要指標，在征收土地增值稅的情況下，經理人也不排除通過提高房價的手段來追求利潤率。（董超文）

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