土地增值稅無根本變化 地產(chǎn)股暴跌純屬反應(yīng)過度

　　土地增值稅政策無根本性變化

　　2007年1月16日，國家稅務(wù)總局頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。1月17日，滬深兩市房地產(chǎn)板塊集體下挫，數(shù)十只房地產(chǎn)股票跌停，大多數(shù)股票跌幅在5%以上。國家的土地增值稅對地產(chǎn)股的影響到底有多大？

　　1993年12月13日，國務(wù)院出臺了《土地增值稅暫行條例》。當(dāng)時出臺條例的目的之一就是為了抑制炒買炒賣土地以獲取暴利的行為。此后，在很長一段時間內(nèi)，國家都沒有出臺任何關(guān)于土地增值稅的政策。因此，在新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，當(dāng)管理部門再次出臺關(guān)于土地增值稅政策時，市場就容易對新出臺的政策產(chǎn)生誤解，并做出過度反應(yīng)。

　　由于前段時間

房地產(chǎn)板塊漲幅比較大，給廣大投資者以“高處不勝寒”的感覺。因此，一有風(fēng)吹草動，就容易產(chǎn)生過度反應(yīng)。其實，只要仔細(xì)分析這次國稅局發(fā)布的文件就能發(fā)現(xiàn)，此次政策對大部分上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績影響并不大。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算的特殊性，房地產(chǎn)公司在出售其商品房的時候并不知道土地的具體增值額，無法征收土地增值稅。因此，對

開發(fā)商征收土地增值稅往往采用預(yù)先征收的方式進(jìn)行，即按收入的一定比率先征收，等項目結(jié)束后再根據(jù)實際增值額進(jìn)行清算，多退少補。由于預(yù)征額往往小于實際應(yīng)納稅額，有些開發(fā)企業(yè)為延緩納稅會采取拖延清算的辦法。而此次政策規(guī)定了土地增值稅的清算單位是房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算，同時還具體規(guī)定了土地增值的清算條件。這在政策源頭上堵死了部分開發(fā)企業(yè)拖延清算土地增值稅的路子。因此，本次政策只會對一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤影響并不顯著。

　　中原

證券研究所 蘇小波

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