買下租賃房要講“先來后到”

　　□連晏杰

　　李銘前期播出的“種子”開花結果，根據“地段論”選擇的物業不但在出租投資上有所獲益，而且還吸引到愿意高價購房的客戶。有人就看中了他名下一套中心地段的小戶型公寓，開出相當誘人的價格要求購買，可謂正中李銘下懷。但一個現實的問題是，這套房屋已經租給了一個年輕白領，且租賃期限還有8個月時間才到。李銘將這一情況告知了意向購房者，該客戶表示，即使存在租客也無所謂，這并不能影響他購買這套房屋的決定。得到這樣的保證，李銘便乘熱打鐵，與這個購房者簽訂下了房地產買賣合同。

　　然而急著回收利益的新房東開始等不及了，他希望李銘能夠與原來的租客進行交涉，提出能否提前解除合同，如果愿意的話，可以給予租客適當補償。豈知李銘剛剛向租客提出這個建議，這個年輕白領卻不樂意了，不僅不同意解除合同，反而責怪李銘沒有在房屋出售之前通知他。了解下來，原來他自己也有意向購買這套房屋。

　　更糟糕的是，認為自己有理的租客還提出，直至租賃期限屆滿都不會再支付房屋租金。如果李銘不同意的話，就到法院進行起訴，以使得李銘與購房者簽訂的房屋買賣合同無效。

　　律師意見：

　　這個案例涉及的是

房屋租賃合同當中的“優先購買權”問題。根據我國《合同法》和《最高法院關于民法通則若干問題的意見》（《民通意見》），承租人對于承租的房屋享有優先購買權，所謂優先購買權，就是在同等的條件下（包括房屋的價款，價款支付方式等），承租人有權優先購買所承租的房屋。

　　因此，本案中的李銘在欲出售這套房屋之前，租客年輕白領是首要通知人，并需要征詢是否愿意行使優先購買權。由于優先購買是在同等條件的情況下提出，因此行使與否都不會影響到李銘的實際利益。

　　值得一提的是，根據《民通意見》，優先購買權應當提前三個月予以通知；但是《合同法》中也有規定在“出賣之前的合理期限內”通知承租人。這一規定可以說是對《民通意見》的修正，因此出租人只要在出賣前合理的期限內通知了承租人，而承租人不明確表示需要行使優先購買權，就可以將房屋出售了，當然這一合理期限也要給予承租人一定的考慮時間。

　　但是，類似于本案這樣，房東并沒有通知租客便將房屋進行了出賣，會產生如何的法律后果？根據《民通意見》，承租人可以起訴請求人民法院宣告該房屋買賣無效。但在司法實踐中，法院一般要考慮承租人的起訴目的是否為了行使優先購買權；如果承租人的起訴目的是為了破壞原來交易，那么法院一般不會予以支持。

　　（作者為新華律師事務所律師）

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