2007年中國房地產(chǎn)的五個預判

　　

中國指數(shù)研究院華東院副院長

　　陳晟1、鼓勵自住消費、加大政府保障功能的基調(diào)不變

　　2005-2006年房地產(chǎn)市場的調(diào)控均在于調(diào)節(jié)需求。2005年通過新舊國八條、七部委聯(lián)合新政，使得市場預期從非常樂觀轉(zhuǎn)向觀望，起到了驟冷作用。政策使得房地產(chǎn)投機者退出市場，并有效抑制了跟隨大流的投資者進入，房地產(chǎn)市場中的過度需求基本擠出。這表明2006年的調(diào)控主題是促進住房保障體系的建立和完善，目的在于保護房地產(chǎn)市場的合理需求。2007年鼓勵自住消費、加大政府保障功能的基調(diào)不會改變。

　　2、房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位不變、要求持續(xù)健康發(fā)展的主旋律不變

　　雖然房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象引起了政府的連年調(diào)控，但是調(diào)控的目的始終不在于打擊市場，而是保證市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。這是由于房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的重要作用決定的。固定資產(chǎn)投資、社會消費和進出口仍是我國GDP增長的三駕馬車，這樣重要的地位使得房地產(chǎn)不應該成為向政府、銀行和老百姓之間討價還價的砝碼，而是要求

開發(fā)商應該學習自律、主動承擔起城市化進程中應承擔的責任。

　　3、調(diào)控將在調(diào)節(jié)過旺供需以及調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)、解決壓抑的購房需求之間進行平衡

　　2000年以來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很大程度上是因為長期積壓的購房需求的集中爆發(fā)。但在相應的稅收、金融等配套政策環(huán)境還不成熟的情況下，急劇增長的供需顯然給市場帶來了潛在的過熱風險。因此2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場的供應和需求兩方面進行了調(diào)控，期房限轉(zhuǎn)、提高預售標準、征收營業(yè)稅和

二手房個稅等政策在短期內(nèi)收到了一定的效果。如何在調(diào)節(jié)過度的、非理性的供需與保護合理的、廣大居民的住房需求之間取得平衡，將是下階段調(diào)控政策的著眼點。

　　4、房地產(chǎn)將從資源壟斷性行業(yè)向資源管理型、集約型，環(huán)境友好型行業(yè)過渡

　　土地的稀缺性使得房地產(chǎn)成為了資源壟斷性行業(yè)。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是一方面用地緊張、建筑用地與農(nóng)業(yè)用地的矛盾突出，而另一方面，我國每年因為建筑施工質(zhì)量的問題，一年的隱性建筑損失約在4500億元人民幣，許多房屋連50年的壽命都達不到，給房地產(chǎn)帶來了極大的重復建設和資源浪費。房地產(chǎn)應該在資源節(jié)約和環(huán)境友好中尋找機會，形成資源和環(huán)境的共生鏈條。

　　5、土地價值回歸、

房價穩(wěn)定緩漲是合理的，但是房地產(chǎn)開發(fā)利潤率將下降

　　近年來，土地出讓價格明顯上升，2003-2004年土地交易價格年增長率分別達到22.2％和29.4％。2004年全面實行的土地協(xié)議出讓終止、招拍掛全面實行以后，土地成本在開發(fā)成本中所占比例明顯上升。應該說，這一輪的土地交易價格上漲較大程度上是市場從不規(guī)范走向規(guī)范的過程中引起的價值回歸，開發(fā)商早期因低廉的土地成本獲得的高額利潤率也將隨著市場的規(guī)范而出現(xiàn)下降。

　　(整理 柯鵬)

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