北京上市地價將有所下降

　　本報記者 林喆

　　北京土地一級開發走上了市場化道路。日前，首批土地一級開發招投標項目花落兩家房企。北京天泰興業置業發展有限公司和北京世紀龍泉房地產開發有限公司，分別中標了北京市石景山區南宮住宅小區土地和北京市門頭溝新城城子地區21－28號用地兩個一級開發項目。業內資深人士認為，通過招投標方式進行土地一級開發，將有利于控制成本和開發流程，土地上市價格相比將有所下降，土地上市速度將因此加快。

　　有利于增加供地效率

　　

北京師范大學管理學院

房地產研究中心徐青博士接受采訪時表示，實施土地一級開發招標后，房地產價格形成的各個環節都將通過市場完成，公開、透明，土地開發成本可以正常傳導至最終產品，有利于價格機制發揮作用，有利于房地產價格的形成，也有利于提高土地開發效率。

　　中國人民大學土地管理系曲向東副教授介紹，由政府主導的土地一級市場開發，在征地補償、拆遷安置、土地平整，地上、地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設等方面，往往由于行政程序繁瑣而進度緩慢，影響土地供應。

　　珠江地產（北京）財務總監李作照坦言：“對于土地市場來講，改變原來協議出讓的方式，打破壟斷，允許并鼓勵

開發商通過市場化競爭途徑進入，這級市場才能活起來。”

　　北京市國土局有關負責人在接受采訪時介紹，以前土地一級開發項目基本兩種情況：一是在2004年“8.31”大限后沒有過關的項目，根據當時政府文件，這些土地仍然由原來項目的擁有者進行土地一級開發，開發成熟后進入北京市土地整理儲備中心以公開方式出讓，原項目擁有者可以參與競標；二是區縣政府和開發企業簽訂土地一級開發協議。

　　第一種方式等于直接將一級開發權賦予了原先靠協議出讓拿地的企業。業內專家介紹，這些企業中相當大一部分并沒有實力進行一級開發，甚至只是靠炒地皮為目的的項目公司。這顯然影響了北京市的供地計劃和節奏。

　　事實上，對土地一級開發進行招標，早在四年多前已明確。但招標到現在才開始破冰，而協議出讓一直是開發商從政府手中獲取一級土地開發權的主要方式。這種方式將一級土地市場的空間留給了某些“有辦法”的企業。

　　上市地價將有所下降

　　北京市國土局有關負責人表示，由于在招標過程中已經確定，進行土地一級開發的企業利潤率不得高于8%，所以通過招投標這種方式，可以有效地控制土地開發成本。

　　北京市土地整理儲備中心副主任陳倩表示，整個招投標中，對土地一級開發的成本、利潤率等問題做了詳細的約定，約定企業一級開發的總成本由征地、拆遷、市政建設費用、財務成本以及一定比例的不可預見費組成，中標企業的利潤率不得高于總成本的8%。另外，通過合同，還詳細確定了土地一級開發的時間、流程，可以實現加快供地、推進土地上市速度。但由于在實際操作中，企業多是通過貸款等融資方式完成項目運作，以企業實際的自有資本來看，利潤率相對會高一些。

　　市國土局副局長曾贊榮對記者表示，目前確定的原則是，進行土地一級開發的企業利潤率不得高于8%，但通過競標，有的企業可能以利潤率不高于6%就參與投標了，價格最終是通過競爭產生的，成本可以有效控制，所以完成一級開發后的土地上市價格必然會相對比較低。曾贊榮同時也表示，目前該項工作才剛剛起步，還沒有具體的量化數據來說明土地價格將出現多大幅度的下降。