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創智天地紛擾中啟動創業者家園http://www.sina.com.cn 2007年01月05日 02:33 中國證券網-上海證券報
□特約記者 陳歆 電視里,香港瑞安集團贊助的、以旗下“創智天地”項目冠名的大型創業體驗式真人秀節目“創智贏家”正播得如火如荼,但在各路選手進行激烈交鋒的同時,圍繞著“創智天地”的各類紛擾消息也沒停過。本周,就讓我們來看一下這個歷時2年的獨特宣傳造勢,又經歷企業年金借款和囤房質疑的上海知名樓盤。 百億投資的大盤 2005年9月,由香港瑞安集團和上海楊浦區政府共同打造的創智天地一期工程終于在市場上亮相。創智天地在楊浦房地產開發歷史上受重視的程度可謂空前,整個項目由區政府全力支撐,總投資額達100億元人民幣,總建筑面積達100萬平方米,其中瑞安方面占七成股權、楊浦政府方面占三成股權。 創智天地其實也是楊浦區從“工業楊浦”向“知識楊浦”強力轉型的標桿性項目。占地84公頃的創智天地位于江灣體育場與復旦大學之間,由公共活動中心區、生活工作區、高科技園區三大板塊構成,項目的設計參考美國的“硅谷”和巴黎左岸的“生活工作社區”,以教育、科技、文化、研發及創業為基礎。 目前創智天地在售住宅部分的是已于2005年底竣工的一期“創智坊”,位于國定路政通路口,建筑以多層為主,建筑面積約12萬平方米,投資額近20億元人民幣,也是上海的SOHO第一案。二期工程將于2007年同濟大學百年校慶前完成,全部工程預期在2010年世博會前完成。 企業年金借款風波 就在創智天地緊鑼密鼓地為銷售謀出路時,傳出瑞安在操作創智天地時曾獲得15億元巨額企業年金貸款的消息,市場轟動。瑞安隨后發表聲明,承認曾通過銀行從上海企業年金中心獲得貸款,并稱將盡快歸還。 緊跟而來的則是瑞安出售資產的動作。2006年9月,創智天地尚未正式開盤,瑞安先以10億元左右的價格出售重慶新天地項目19.8%股權。后又有消息稱,瑞安希望通過出售上海太平橋改造項目116號地塊的部分股權,以緩解資金壓力,但最后因故而暫時擱置。同時,據稱瑞安在上海新天地開發的豪宅翠湖天地御苑,及在重慶、武漢等地項目的推售,已套現幾十億元。業內認為,這些舉動均是為實現歸還貸款后創智天地的正常運轉而“輸血”。 到了2006年11月,千呼萬喚始出來的創智天地終于入市銷售。同時,為提升競爭優勢,瑞安為項目度身打造了數碼社區解決方案,在社區內引入更先進的電子智能應用設備,希望能夠依靠推動銷售來緩解資金周轉問題。 終于在2006年12月,創智贏家播得熱鬧、創智天地銷售有所起色之時,瑞安發布聲明,表示已通過銀行借貸償還從上海市企業年金發展中心間接獲得的8.75億元人民幣的貸款。在瑞安看來,雖然公司并沒有獲悉任何針對創智天地所得社保基金貸款的調查,但董事會認為明智的做法是“償還貸款”,以消除可能產生的市場擔憂。 囤積房源之嫌? 一波剛平,一波又起。 創智天地一期創智坊規劃為多層,目前在售的是首次推出的住宅房源,共計71套,雖然項目預售證標明的開盤日期為2006年11月8月,但該案曾前后多次傳出開盤風聲。早在2006年3月記者造訪創智天地現場售樓處時,售樓人員就私下表示將于4月間開盤,而直到6月仍無正式開盤跡象,后又稱7、8月間可能開盤,但實際上是一拖再拖。 早在2005年夏間,為了給創智天地造勢,瑞安就早已為上海首檔財經真人秀節目創智贏家冠名,但當2005年的創智贏家節目劃上句號時,創智天地樓盤卻還未推出,炒作為樓盤帶來的氣氛也逐漸被稀釋。瑞安也只有選擇等到第二年節目上檔之時開盤,此時已經是2006年11月,為了一個樓盤歷時2年的宣傳造勢,瑞安可謂用心良苦。 但是,住宅定價15000元/平方米的創智天地,創下楊浦區樓盤的新高,也超出市場大部分人的預想。而瑞安打出的定位于自由職業人及周邊大學教師牌,也顯得有些曲高和寡,比起從2005年以來的長期的銷售渠道積累和宣傳造勢,創智天地的實際銷售并不如意。 從“網上房地產”顯示的情況來看,2006年11月推出的71套住宅,截止記者發稿時,已售出26套房源,預定2套,可售套數43套,但是在銷售速度一欄中,簽約次數為45次,撤銷次數則高達60次。尤其是開盤首月,簽約次數36次,合同撤銷次數45次,雖然不排除網上房地產自動撤銷的技術設置原因,但是合同撤銷量之高,讓人不得不質疑創智天地的實際銷售情況。 七嘴八舌 剛在線上查了,該樓盤合同撤消39例,簽約25例,這證明大部分交了錢準備買房的人都后悔了? 購買需謹慎,有以下原因:價格實在高得離譜,17000元/平方米比周邊均價貴出大約5000元;買了房交了15萬元還不準我看房,態度和買房前天壤之別;環境很差,樓盤前面是一公交車站,有好幾路公交車經過,噪音污染極大。 網上的撤銷,并不全指客戶要退房什么的,而是按規定都有一個固定的簽約期限,很多客戶到了期限,由于資金或貸款按揭手續沒有辦好等問題,無法準時去簽約,所以網上就自動把這些到了期限還沒有簽約的單子翻成“撤銷”了。 (摘自搜房網“創智天地業主論壇”網友發帖) 創智天地 樓盤地址:楊浦區淞滬路政立路 開發商:上海楊浦中央社區發展有限公司 總建筑面積:100萬平方米 容積率:<1.8 綠化率:38% 產品形態:多層、小高層 主打戶型:70-90平方米一房,118平方米兩房,130-140平方米錯層 開盤時間:2006年11月 網上已推住宅戶數:71套 網上已售住宅戶數:28套 網上參考均價:15000元/平方米 車位配置:約1:1 物業管理公司:上海新昌瑞安楊浦物業管理有限公司 物業管理費:2.35元/平方米/月 地產研究院 產品 全裝修房挺方便 創智天地整個項目在規劃上層次清晰、功能明確,共包括四大部分,即智能化辦公樓及具備各種商業服務設施的“創智天地廣場”;提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能“創智坊”;以江灣體育場為中心,并包括各類休閑體育設施的“江灣體育中心”;以及著重推動高科技研發的“創智天地科技園”。這里我們著重介紹的是它的公寓部分———創智坊。 創智坊位于創智天地廣場以西,小區被大學路、錦嘉路分隔成4大塊,一期在東南角,有辦公樓和公寓樓2排建筑,前后幢距超過20米,采光通透不受影響,又由不同的國際級設計大師執筆設計,無論是外觀還是房型都較富有個性。 從外觀上來說,創智坊將多層建筑與庭院式花園結合,并采用圍合式庭院布局,化繁為簡,同時又在莊重典雅的大面積底色上施以明媚的純色,外立面采用橘紅、黃色、淺藍等對比度強的色塊,增添了建筑的韻律感,可能是為了體現這里居民年輕、進取、開拓、創業的特點。 房型設計上則更重視功能,將居住與辦公功能合為一體,但各個區域又功能明確,適應高科技工作者與常人不同的生活方式。而且每間房都有直接通向底樓花園的樓梯,可以比較便捷地與其他創業者交流。公寓房型雖說是多層,實際達到8層,每棟有數層互為復式,如6號樓,一樓復式占用了二樓的一半面積,二樓又同整個三樓為一套復式。公寓內部實現全裝修,地板、衛浴潔具、空調、冰箱、洗衣機等一應俱全,對于年輕的創業者來說,是不錯的選擇。 (上海乘星行行銷服務機構總經理 李驍) 鑒房報告 投資 出租回報尚不理想 □本報記者 李和裕 創智天地位于上海楊浦的新江灣城南部、五角場附近,項目總用地84萬平方米,目前已開盤的是其工作生活區的一部分。 在業內人士看來,創智天地的地理位置具備發展優勢,因此對其銷售起到了支撐作用,并成為其價值空間的基礎。“創智天地周邊是兩縱兩橫四條道路圍合,其中有南北走向的主干道淞滬路,由它向北可達新江灣城腹地,由它向南可達五角場城市副中心,加上今后3條軌道交通將陸續建成投入運營,所以區位優勢可成為創智天地發展的依托。”五合國際的分析師鄔迪德認為。 “此外,創智天地立足于周圍濃郁的科技教育文化環境,復旦﹑同濟﹑財大等高校都在它附近,由這些高校所帶動的創意產業正在楊浦蓬勃開展。而創智天地在產品的處理上也講求與其引入的創意產業相吻合,盡力滿足年輕創意者的自住需求。所以產品一經面世,業內反響不錯,部分產品已售罄。”鄔迪德表示。 但也有市場人士指出,創智天地目前的銷售均價比周邊其他相類似的項目高出幾千元每平方米,未來增值空間顯得很小。當然,隨著社區日趨成熟,配套日趨完善,開發商建設伊始的規劃逐步兌現,預期項目的整體走勢還是向上的。 而記者了解到,隨著2006年來的調控深入,楊浦樓市也進入明顯的調整期,商品住宅市場的狀況趨于冷靜。倒是創智天地所在的五角場板塊的租賃市場更受關注,有房產中介告訴記者,主要由于大學城駐扎于此,以老工房和次新房為主的五角場板塊反而是租賃市場火過買賣市場,“小戶型一直是租賃市場上的主力軍,次新房兩房租金在2000-2500元/月左右,即使90年代的老工房也能租到1800元/月。” 如此看來,如果購買創智天地的公寓用于出租投資,以90平方米一房為例,單價按15000元/平方米計算,總價就是135萬元,由于是全裝修房,按家居配置2萬元計算,房屋總投資就是137萬元。而租金按2500元/月計算,年租金收入為3萬元,年度的租金回報率僅2.2%。 配套 交通商業剛起步 創智天地的規劃意圖是配合上海市政府“科教興市”的發展策略,提供類似美國硅谷的推動科技創新和創業的環境,營造一個能吸引、培養和留住優秀人才的知識型社區,讓他們在這個獨特環境中居住、學習、工作和交流。因此,在配套上,創智天地也是盡可能的齊全。 從大環境來說,創智天地位于上海市楊浦區五角場的核心位置,毗鄰五角場商圈,位于中環線及軌道交通構成的交通樞紐,有公交910、8、90、61、75等、軌道交通3號線(已通車)、軌道交通8號線、10號線(在建)等。但是也有人認為,在地理位置上它屬于中環線以外,且樓盤前面就是公交車站,有好幾路公交車經過,噪音污染影響了環境。 創智天地還毗鄰復旦、同濟、財大等知名大學,文化和學術氣息非常濃厚。首期創智坊更是有一條林蔭大道將直通復旦大學,據悉路的兩側會建成特色文化商業街,以滿足居民的生活、休閑、娛樂、購物需求,但目前社區商業氛圍還很不成熟。 值得一提倒是創智天地的體育配套———由體育場、體育館和游泳池館組建的江灣體育中心,耗資數億“整舊如舊”,但改變了原有的單一競技體育功能,取而代之的是更富活力和人情味的社區休閑體育,附近的居民可以在某些時間內享受免費的體育休閑活動。 (上海乘星行行銷服務機構總經理 李驍) 投資星級 ★★ 交通配套:良好 生活配套:一般 投資收益率:較低 樓盤性價比:一般 周邊市場 五角場 當仁不讓的楊浦熱點 楊浦區由于歷史原因一直以來被認為是上海的“下只角”,房地產發展也較晚,但這種印象已被新的規劃所打破,楊浦目前擁有大學城、五角場、新江灣城、東外灘、翔殷路隧道、大連路主干道等眾多利好因素,這些題材的集合將完全支撐未來楊浦樓市的快速發展。可以發現,在日趨枯竭的上海市中心土地中,楊浦在上海樓市的受重視程度越來越高。 創智天地所在的五角場板塊可是目前楊浦住宅市場熱點板塊。五角場城市副中心“商業商務區”建設的啟動、大連路隧道的通車等系列市政工程利好是拉動五角場板塊房地產市場快速發展的直接原因,隨著諸多市政項目的進一步實施,該板塊在未來幾年仍具很好的上升潛力。 如今為五角場“正名”可從交通、配套、環境三個方面入手。首先是交通,中環線的貫通及軌道交通8號線、10號線建設的快速推進,為楊浦尤其是五角場這一新興城市副中心帶來了更廣闊的發展空間。其次是商圈建設,自2006年10月一批淮海路的大型百貨商廈宣布進駐五角場,許多重要的商業項目在2006年底陸續開業,為居民帶來便利。再次是依靠北部新江灣城優越的生態氛圍,及規劃中的游艇碼頭等高端休閑設施,五角場將逐漸呈現出一幅環境優美的生活畫卷。 在市場人士看來,自楊浦區提出“知識楊浦”戰略之后,約20萬名科研與工程人員將進入楊浦,此舉必將造成區域樓市需求量的上升。鑒于這批人員收入和生活水準的相對較高,因此必定推動楊浦樓市向中高檔方向發展,價升量增也是必然趨勢。但同樣也有另一種可能,鑒于楊浦原本住宅市場發展較晚,目前尚未形成大批適合上述人士所需要的中高檔居住房屋和環境,加上便捷的交通極易把人口輸送到其他區域,從而促使這批人士向區外尋找更佳居所。這樣的話,區域房價可能會向市場調節的方向靠攏。 周邊二手房掛牌情況 東方名城(國和路888弄) 均價 房型 面積 總價 樓層 裝修情況 11000元/平方米 2/2/185.8平方米95萬元多層3樓豪華裝修 明豐陽光苑(世界路29號) 均價房型 面積 總價 樓層 裝修情況 10500元/平方米 2/2/1105平方米115萬元小高層13樓裝修 世和園(世界路43弄) 均價房型 面積 總價 樓層 裝修情況 9500元/平方米 2/1/176.12平方米74萬元小高層9樓毛坯 城市名園(包頭路1150弄) 均價房型 面積 總價 樓層裝修情況 7500元/平方米 2/2/1107.2平方米80萬元高層27樓毛坯 (以上數據由漢宇地產提供) 新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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