定金收條不可小覷 約定明確方可擔保

　　□連晏杰

　　開始“收租”生活的李銘，名下一套高級公寓住宅在前些時間騰空了。通過中介公司介紹，李銘與希望租房的高小姐相識。雙方在房屋租金、租金支付方式等問題進行協(xié)調(diào)之后，商量了一下后認為毋須通過中介公司也可以完成交易，何況還可以省下一筆傭金費用。但這樣一來，雙方就不能立即進行簽約。于是高小姐便與李銘口頭約定，在當月月底簽訂正式的房屋租賃合同，同時交付了相當于兩個月租金數(shù)額的定金。對此李銘并無異議，并按照所收定金數(shù)額出具了收條。

　　然而月底即將屆滿時，高小姐卻表示與李銘簽訂租賃合同有困難，主要是由于她前一個租賃合同的事宜尚未處理妥當，無法立即搬出來，只能等到下個月月底才能履行簽約。李銘當然不肯，因為這就意味著他的房子得繼續(xù)空置一個月；但立即簽約又顯然不可為。于是他便向高小姐提出，如果無法立即簽訂租賃合同，就得沒收她所支付的定金。但高小姐也不示弱，指出收條上原本便未注明簽約的具體期限，況且她并不是完全取消簽約意向，僅僅只是晚一個月時間而已，因此她認為李銘無權(quán)沒收定金。

　　協(xié)商不成的情況下，李銘想著是否該把房屋租借給其他人，但又擔心自己反而會承擔雙倍返還定金的賠償責任。一時間，在“租或不租”的問題上，倒沒了主意。

　　律師意見：

　　經(jīng)常會有買賣雙方會了省略中介傭金，發(fā)生“跳開”中介公司的情況。由于無法立即簽訂

房屋租賃合同，因此雙方通常會商議先付一筆定金，約定以后簽訂租賃合同。通常很少會有人想到簽訂專門的定金合同，而只是類似于李銘那般，出租房屋的一方僅僅出具一張定金收條，記名收到租賃某處房屋的定金多少錢，然而這樣的定金收條幾乎無法起到真正的合同擔保作用。

　　本案中的房客高小姐就是鉆了定金收條記載事項不明確的空子，將簽約時間硬生生拖了一個月。更有甚者，還可以推翻原先口頭約定的租金數(shù)額、租金支付方式、起租期或者租賃期限等條款，來達到合同無法商定的目的，從而導致雙方無法協(xié)商一致而不能簽訂合同的目的，還有效規(guī)避定金罰則。

　　因此，筆者建議出租人在出具定金收條的同時，盡可能的記明雙方商定的主要條款，比如簽約時間、租金數(shù)額、租金支付方式、起租期或者租賃期限等，如果可能的話最好簽訂一份簡單的定金協(xié)議，以便發(fā)揮定金的擔保作用。

　　盡管李銘的定金收條沒有寫明締約時間，但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，沒有約定履行期限的合同應當在合理期限內(nèi)履行，而租賃合同簽訂的合理期限顯然不可能很長。因此李銘可以書面通知高小姐立即簽訂房屋租賃合同，如果高小姐在合理期限內(nèi)仍未能做出回應，李銘有權(quán)適用定金罰則并和其他人簽訂房屋租賃合同。

　　(作者為新華律師事務所律師)

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