喬新生

　　據日前媒體報道，建設部將聯合財政部等部門研究住房稅費改革問題，有可能對戶型面積偏大的住房收取一定的稅費，引導合理的住宅消費，鼓勵老百姓購買小套型、功能良好的住宅。

　　對面積偏大的住房征收稅費，有利于充分利用土地資源，有利于抑制商品房畸形消費，有利于控制房地產市場的投機活動。但有人擔心，房產稅會不會加重消費者負擔？從稅收的性質來看，對面積較大的住房征稅，不會傷害普通消費者。消費者為了減輕住房保有期間的稅收負擔，自然會選擇那些90平米以下的住房，只有少數富人才會購買面積較大的商品房。那么，如果限制商品房的面積，富人會不會通過購買多套小戶型住房來規(guī)避相關法律規(guī)定呢？由于我國實行不動產登記制度，所以，如果公民個人購買多套住房，必然會在房地產登記機關顯示出來。如果在對面積較大的住房征收特別財產稅的同時，對多套住房的擁有者征收房地產稅，那么，就可以有效地防止少數人囤積居奇，浪費房地產資源。

　　所以，向較大的商品房擁有者征稅，是解決當前

房地產市場問題的非常有效的調控手段。房地產稅是一種財產稅，它不是根據所有權人的身份設計的稅收制度，而是根據財產屬性設計的稅收制度。只要購買大面積的商品房，就必須繳納房地產稅。普通的商品房消費者，則不需要為此付出太多的代價。然而，征收房產稅必須解決以下五個方面的問題：

　　首先，必須建立商品房信息公開制度，將各地商品房市場結構公布于眾，并且根據市場的需求情況，確定征稅的商品房面積。如果一個公民同時擁有多套商品房，雖然每套商品房的面積都沒有達到納稅的標準，在扣除基本住房面積之后，對其余的商品房仍必須征稅。如果有人借用他人的姓名登記購買商品房，那么，在辦理產權過戶手續(xù)的時候，必須繳納房地產稅。如果信息不透明，這項法律制度很難貫徹落實。

　　其次，必須確定合理的稅率，實行按年征收，加大保有期間的成本。有一種觀點認為，既然在購買商品房時已經繳納了各項稅費，那么，消費者沒有必要在行使所有權的時候，繼續(xù)繳納有關費用。事實上，普通消費者由于住房面積沒有超標，所以，不存在繳納房地產稅的問題，只有那些住房面積超標，或者擁有多套住房的公民，才需要繳納房地產稅。征收房地產稅的目的是為了提高資源的利用效率，打擊房地產投機活動，確保居民基本的住房需求。所以，房地產稅收制度必須建立一種正向的激勵機制，讓普通消費者盡可能選擇購買小

戶型的住房。如果稅率偏低，或者實行一次性征收，那么，這項稅收制度的作用就難以充分發(fā)揮出來。

　　第三，必須實行收支兩條線，切斷地方政府從房地產稅中獲取收益的可能性。與房地產相關的稅費是目前一些地方政府的主要收入來源，對大戶型住房開征房地產稅，可能會迎合一些地方政府的財政需要。為了增加地方財政收入，個別地方政府可能會采取變相補貼或者其他優(yōu)惠措施，瓦解或者抵消中央政府房地產稅收制度的威力。為了防止這種現象發(fā)生，必須實行房地產稅中央統(tǒng)一征收制度，避免地方政府插手，以免這項制度變形。

　　第四，必須與市場準入階段的稅收制度協(xié)調一致，共同實現房地產宏觀調控目標。如果在市場準入階段門檻較低，而在保有期間各種稅費不斷增加，那么，就會增加房地產投資者的抵觸情緒。事實上，現在已經有一些房地產開發(fā)商和商品房投資者抱怨中央政府這項尚未出臺的制度，他們認為這項制度可能會扭曲房地產市場。解決這個問題的辦法是，將房地產領域的所有稅收制度進行歸納整理，提出統(tǒng)一的房地產稅收方案，報請全國人大常委會批準。只有這樣，才能實現不同階層之間的利益平衡，也只有這樣，才能減少“買得起用不起”的現象發(fā)生。

　　第五，必須注意與我國土地規(guī)劃制度密切配合。如果土地規(guī)劃部門在出讓土地的時候，增加

別墅或者高檔住宅的審批項目，為了控制高檔住宅和別墅保有期間的成本，開發(fā)商會與商品房投資者串通一氣，尋找破解方案。譬如，現在一些地方不再審批高檔住宅開發(fā)項目，但是打著“發(fā)展高等職業(yè)教育”的幌子，興建了許多高檔的教師住宅小區(qū)。在這些住宅小區(qū)內部，配套性的教室比例相對較少，而高檔住宅卻不斷增加。開發(fā)商在設計的時候，考慮到了消費者的需求，通過簡單隔斷的方式，有效地規(guī)避了國家有關城市規(guī)劃的面積要求，變相增加高檔商品房的供給數量。

　　總之，按照住房的面積設計房地產稅率，是一種正確的宏觀調控思路。要想使這項制度發(fā)揮作用，必須增加透明度，尤其是要增加政府在房地產領域的信息供給，因為只有這樣才能確保調控政策落實到位，才能防止少數既得利益者通過各種變通措施，逃避國家的稅收。

　　（作者為中南財經政法大學教授）