本報記者 周濤 李騏 深圳報道

　　12月12日，萬科發布公告稱其定向增發的42億獲得證監會批準。僅在深圳就有金地、深天健、深南光等多家上市類地產公司發布了定向增發方案，隨著定向增發，更多主體被捆綁進入了地產企業的利益鏈之中。另一方面，自今年上半年以來，數十家地產企業借殼上市、非地產類上市公司通過資產置換，將其大股東的地產資產裝入上市公司之中，從而轉身為一家地產類上市公司。

　　在本輪地產調控之中，銀行試圖通過行政、利率政策限制對地產企業的貸款以使銀行體系盡量遠離地產過度投機的風險。但是，房地產作為資本推動型的產業，企業在調控的大背景之下紛紛尋求銀行體系之外的資金，一路走牛的股市成為大多數企業融資的一致目標。而無論是通過定向增發進入地產圈的更多主體，還是以借殼、收購等方式進入股市的地產企業，其風險無一不系于房地產市場進一步上漲，而仍在持續的地產調控對房地產市場的風險是否由銀行轉入資本市場？

　　資金流向房地產的渠道大拓展

　　收緊房地產信貸是本輪以抑制

　　謝國忠近期著文認為，中國政府對信貸的限制只是減慢了資金流入房地產市場的步伐，并未能消除金融體系中過多的流動性。而一旦有了將資金從銀行體系引入房地產等資產市場的渠道，流動性過剩就會導致資產價格的膨脹。

　　這種渠道正在形成。銀行資金流向房地產市場盡管受到一定限制，但是，通過資本市場的種種融資手段，更多的資金正在以各種方式流入房地產市場。

　　地產類上市公司的定向增發融資，使更多的非地產類企業的資金流入了地產企業。萬科被市場認為是使用了所有融資手段的地產公司。今年7月，萬科公布了一個42億的定向增發計劃，募集資金將用于在北京、武漢、成都等地獲得的8個項目的開發。萬科定向增發的對象為10家機構，其中萬科的第一大股東華潤認購了此次增發的7億股中的1.1億股。

　　本次萬科增發已于12月12日獲得證監會批準。而一周之前，深天健(000090)在8月份公布的定向增發融資4億的方案亦獲得通過。12月5日，金地集團(600383)發布公告擬定向10個機構增發2.66億股，擬募集資金30億用于金地11個項目的開發。8月23日，深南光發布公告擬定向增發1.4億股，其大股東及關聯公司認購不少于40%。

　　上海一家券商的投行副總告訴記者，目前上報證監會的定向增發項目有100多家，甚至超過了IPO的項目數，其中相當大一部分是房地產公司的項目。

　　除了定向增發之外，萬科的融資方式還采取了直接聯手開發的合作方式。7月18日，萬科公布與華潤合作開發房地產項目，華潤將投入不超過41.5億。

　　已經上市的地產公司正在通過資本市場融資。已上市的地產公司相對規模都比較大，另一方面，深圳綜合研究院研究員周旭教授表示，目前銀行對于一些大的房地產企業的信貸還是非常支持的，限制的更多的是中小型地產公司。而未上市的中小型地產公司今年以來以各種方式大量進入資本市場。

　　今年以來已有超過30家公司通過收購上市公司或者上市公司定向增發收購關聯股東的地產資產，實現以地產為主的公司上市。包括ST環球(000718)定向增發收購實際控制人江蘇乾陽房地產開發有限公司，冠城(600067)定向增發收購北京京冠房地產開發有限公司100%股權，沿海控股收購ST豐華(600615)實現在國內上市。

　　多方面的風險

　　上市地產公司、非上市地產公司通過各自手段從資本市場融資，資金通過各種渠道向房地產行業匯聚。而這種匯聚，無論是短期、中長期都存在較大的風險。

　　一位業內人士分析認為，目前證券市場的房地產企業定向增發、借殼上市等都存在較強的資本套利驅動。以增發為例，定向增發的股份鎖定期一般是6個月，按照目前證券市場的狀況，很多機構可以借機套利。

　　事實上，在當前的股市，定向增發、房地產企業收購上市公司進行資產置換都是作為股價利好的題材被炒作。比如12月11日，萬科公布其定向增發獲批前一天，股票漲停。由于今年以來ST豐華(600615)一直盛傳被沿海控股收購，并轉換成為地產為主業的上市公司，今年完成，ST豐華目前的股價較年初翻了一倍多，盡管其目前的市盈率為負的162倍。

　　近兩個月以來，以萬科為代表的地產股受到追捧，地產類上市公司股價普遍上漲，一位分析人士認為，2007年新的會計準則實施之后，對地產類資產的重新評估增值將會進一步拉高股價。即便定向增發鎖定期為12個月的機構，今年獲得定向增發的機構，在明年普遍可以獲利離場。

　　上海一家券商的投行副總對記者表示，對于定向增發，證監會目前已經開始加以限制，鼓勵上市公司使用公募增發或轉債方式再融資。

　　而更為關鍵的風險在于，無論是眾多機構投資于房地產上市公司股權，或者是非上市類地產公司借殼上市，均是因為房地產行業的獲利前景被普遍看好。而一旦房價下跌，可能會引發整個房地產資金體系的風險。

　　周旭分析認為，大量投資涌向房地產，一是因為

　　周旭分析認為，一旦房地產價格出現較大幅度下跌，那么，房地產企業的利潤就會大幅縮水。當前很多房地產企業儲備的項目又都是近兩年房地產投資過熱的市場之下競拍所得，即便以國內運營最為優秀的地產企業萬科之一其凈利潤約為12%，如果房價出現10%以上普遍下跌，那地產企業利潤可能會大大降低。

　　事實上，包括房地產企業、投資機構對房地產的普遍看好仍然是基于房價在現在基礎上保持穩定或者穩定增長的預期之下。以萬科為例，在萬科定向增發的42億中，其中有一個位于武漢的武漢京漢大道項目，根據萬科預估的數據，由于拿地價較高，萬科的開發成本已達到5609元/平方米，預計銷售價為7630元/平方米，而2006年上半年武漢住宅成交均價為3886元/平方米。

　　來源：經濟觀察報網