中投證券研究所李少明

　　中國房地產行業正在經歷一個黃金時代：“嬰兒潮”進入房地產消費大周期，城市化加速拉動消費升級，人民幣升值推動資產重估。我們認為，在此輪牛市周期的初始階段，與定價能力較高的國際市場相比，中國優勢地產公司凈利潤年增長遠超30%的預期，使得我們應以發展的眼光動態評估其投資價值。事實上，中國仍然有一大批房地產公司的股價被嚴重低估。我們強力推薦萬科A、招商地產、泛海建設、金地集團、保利地產和冠城大通等房地產龍頭公司和優勢公司。

　　地產股進入黃金時代

　　中國“嬰兒潮”帶來了全球競爭力，這批“嬰兒”已進入一輪大規模的消費周期，最大的房屋需求與股票漲幅將在這一代“嬰兒”手中誕生，預計中國的人口紅利將持續到2020年。

　　我們認為，國家控制土地和

　　從美、日、臺、港近幾十年股市發展的歷程來看，地產股是最重要的板塊，而目前中國超過30%的房地產上市公司的盈利能力處于加速上升期，近2－3年凈利潤復合增長率將超過30%。因此，房地產股必將是引領未來中國A股市場的核心板塊之一，也將是未來10年或更長的時間里最賺錢的投資品種之一。我們預計，未來在A股上市公司中，還會有比萬科等更優秀的房地產龍頭公司出現，招商地產、泛海建設、保利地產、華僑城A、金融街、中糧地產等都有這方面的潛質。

　　行業整合提供歷史機遇

　　2005年，中國房地產100強企業的市場份額（18%）迅速提高，較2004年提高5個百分點，但與美國仍相差甚遠。美國前五位開發商的市場占有率為13% ，其最大的房地產公司———帕迪爾的市場份額為5%；而中國房地產老大萬科的市場占有率只有近1%。這說明未來中國房地產優勢公司的發展潛力巨大。2005年年底，萬科制定了10年戰略目標：10年后，銷售額達到1000億元，利潤達到100億元，市場占有率達到3%，銷售面積達到1400萬平方米。從2006年萬科136億元的銷售預測看，其可能提前實現上述目標。

　　目前，我國房地產企業眾多、規模偏小、產業集中度低、資金實力小，與發達國家的地產大戶相去甚遠，客觀上存在優勝劣汰、產業整合和資源優化配置的要求，以及實現低成本擴張和做大做強的動力。在目前中國房地產行業加速整合的過程中，優勢實力房產上市公司已經并將主要通過并購整合來實現市場占有率的提升。美國最大的房地產公司帕迪爾的市場份額（5%）的提升就主要是通過行業購并整合實現的。

　　資金、品牌、規模、資源和信譽實力是房地產行業的主要門檻。目前，資金、土地、開發模式規范等壓力正在加速行業洗牌，提高行業集中度。嚴格的土地出讓政策已讓一些靠非市場手段生存的企業被淘汰或被整合，偏緊的貨幣政策也在促使中小規模公司退出。弱勢企業退出形成的市場空白將吸引實力公司進入。

　　房地產上市公司的資產負債率（62.5%）遠低于行業平均水平（76%），優勢房地產上市公司具有非上市公司無法比擬的資本市場融資優勢，在行業加速整合中已經搶占了先機。我們認為，國家宏觀調控將加速市場份額和資源向具有資本、品牌、規模、土地資源優勢的上市公司集中。

　　多種思路選擇股票

　　目前，A股優勢房地產公司的平均市盈率水平遠遠低于美國（32倍）、歐洲（27倍）、日本（35倍）和新加坡（32倍）；地產龍頭公司與在香港上市的中海發展、首創置業、華潤置業和富力地產等公司相比，估值也仍然偏低。

　　那么，應該如何來選擇地產股呢？我們建議投資者從以下幾個角度進行選股：

　　從選擇行業龍頭（藍籌）的角度來看：萬科A、招商地產、泛海建設、保利地產、華僑城A、金地集團、金融街、中糧地產等值得長期看好；從公司治理結構良好、行業競爭力強的角度來看，萬科A、金地集團、華僑城A非常出色；從廉價土地儲備豐富、未來增長潛力大以及股價有明顯優勢的角度來看，招商地產、泛海建設、保利地產等非常值得高度重視；從重估動力的角度來看，金融街、中國國貿、浦東金橋、陸家嘴等不容忽視；從公司基本面發生根本改變，并在房地產行業中已經具備了品牌、拿地優勢和高速擴張能力的角度來看，冠城大通、億城股份、陽光股份、天房發展值得重視；從地方性優勢這一角度來看，華發股份、棲霞股份、中華企業、上實發展不可忽略；此外，奧運的臨近給在北京開發房地產的公司帶來了歷史性機遇，北京城建、大龍地產和上市不久的北辰地產仍然值得密切關注。

　　盈利預測與投資評級

　　證券簡稱   ＥＰＳ              最新評級

　　        2006Ｅ2007Ｅ2008Ｅ

　　萬 科Ａ0．4980．6400．715強烈推薦

　　深振業Ａ0．8901．2101．570推薦

　　招商地產0．8500．9451．231強烈推薦

　　中糧地產0．3300．6500．980推薦

　　泛海建設0．4000．7301．310強烈推薦

　　金 融 街0．5800．6500．850強烈推薦

　　陽光股份0．5200．7000．880強烈推薦

　　億城股份0．5200．7901．070強烈推薦

　　保利地產1．0431．6712．040推薦

　　冠城大通0．5601．2601．610強烈推薦

　　北京城建0．2500．5500．900推薦

　　天房發展0．0910．2850．535推薦

　　華發股份0．6801．0001．270強烈推薦

　　金地集團0．6600．9701．260強烈推薦

　　棲霞建設0．5700．7801．010推薦

　　中國國貿0．2330．2690．311推薦

　　浦東金橋0．3100．4100．533推薦

　　陸家嘴 0．3600．3900．400推薦

　　中華企業0．6300．7500．800強烈推薦

　　上實發展0．7150．5600．616強烈推薦