謝登科張建平

　　一邊是“難以承受”的高房價，一邊是持續升溫的住房熱銷；

　　一邊是開發商抱怨貸款難，一邊是目不暇接的樓盤開工與封頂；

　　一邊是宏觀調控措施的頻頻出臺，一邊是商品房價格的飛速上漲……

　　面對發生在房地產領域的一連串令人費解的現象，人們不禁要問：建房的錢從哪里來的？買房的錢又是從哪里來的？

　　▲▲▲建房———銀行貸給房地產商多少錢？

　　據不完全統計，目前全國有大大小小的房地產公司47000多家，其中僅在北京市注冊的房地產公司就有4000多家。

　　統計顯示，1998年全國銀行發放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。今年上半年，全國的房貸總額已達34000億元。“沒有銀行的支持，我們的樓盤的確無法支撐。”北京一家著名房地產公司的財務經理坦言。

　　最新統計顯示，今年1月至10月，全國完成房地產開發投資14611億元，其中，商品住宅投資10268億元，占總投資的70％，同比增長28．4％。

　　和上述數據遙相呼應，前10個月，全國房地產開發企業共到位資金20592億元，同比增長29．2％。“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70％。”一位業內人士這樣估計。

　　▲▲▲買房———高價房子到底賣給了誰？

　　今年1月到10月，全國房地產開發企業完成房屋施工面積16.98億平方米，其中住宅面積13.26億平方米，平均每個中國人可以分攤1平方米。僅按每平方米3000元計算，買下這些新建住宅就需要4萬億元，要花掉中國居民儲蓄總額的三分之一，這對于老百姓來說是不可思議的。

　　那么，這些如雨后春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手里呢？19日，一位剛剛在招商銀行北京萬壽路支行辦完按揭的朱先生感慨道：“現在的情況是，手里沒錢的，可以拿銀行的貸款買房；手里有錢的，也拿銀行的貸款來買房。結果是，房地產商用銀行的錢建成了房子，轉了一圈又回頭賣給了銀行，玩了一個‘空手道’。”

　　一個不爭的事實擺在我們面前：近年來，在支持消費信貸的政策鼓勵下，各家銀行從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向支持供給與消費并重，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張。

　　記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，為了搶占市場，爭取房貸客戶，各行紛紛出招。今年以來，繼光大銀行率先推出固定利率房貸之后，建行、招行緊隨其后也推出自己的房貸新產品。隨后，深發展又推出了“雙周供”，同時，農行的“接力貸”又開始登場。

　　▲▲▲銀行———在高房價中扮演什么角色？

　　源源不斷、從各種渠道競相涌入的銀行信貸，在引導社會資金進入房地產領域的同時，也給中國的銀行業埋下了最為直接的貸款風險。“在銀行資金的哄抬下，中國的房地產業正呈現出一種‘價格蒸蒸日上’‘場面欣欣向榮’的虛假繁榮，這不是正常現象。”國家行政學院教授朱國仁說。

　　貸出去的是巨額的款項，收回來的卻往往是一大堆難以消化的房子。截至10月底，全國商品房空置面積為12.24億平方米，同比增長9．3％。依然按照每平方米3000元計算，這些空置住宅需要占用銀行資金3.8萬億元。

　　“建好了房子賣不出去，最著急的還是銀行。”一位不愿透露姓名的房地產公司經紀人告訴記者：“由于有銀行來兜底，有的開發商故意抬高房價，一旦公司出了問題或樓價下跌，最后還得銀行來埋單。”

　　上世紀90年代，由于資金鏈驟然斷裂，一度導致中國的房地產泡沫破滅，使銀行背負了巨額的呆壞賬，教訓深刻。根據有關部門調查，當時泡沫最盛時，銀行被套牢資金高達6000億元，這些年用于抵債的大量房產和土地還是當時留下的不良資產。

　　令人觸目驚心的是，一些開發商在利益驅動下，搞起了自賣自買的假按揭。更有甚者，個別銀行為了維持眼前的虛假繁榮，竟然對假按揭視而不見或直接參與。

　　根據一家國有控股大型商業銀行的信貸部門估算，該行在住房貸款中的不良資產有80％是因虛假按揭造成的。今年上半年，工商銀行陜西省分行就曝出了該行營業部朱雀大街支行與當地房地產開發商內外勾結，騙取銀行貸款的大案。

　　管不住信貸閘門就管不住房價上漲

　　中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來，這個體系越來越顯現出不能適應形勢的跡象，房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高。

　　央行統計顯示：2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84％，與ＧＤＰ的比率為16.75％。

　　近幾年，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向。

　　正是基于對房地產信貸潛在風險的深刻認識，今年5月，國務院辦公廳轉發了建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求進一步發揮信貸政策的調控作用，嚴格房地產開發信貸條件。按照通知精神，從6月1日起，商業銀行有區別地提高了住房貸款的最低首付款比例。

　　銀監會今年以來一再要求各銀行業金融機構，要全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35％、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。

　　“下一步，監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策，防止為做大業務量而放松貸款條件，防止開發商套取銀行信貸資金用于新項目開發，加大對業務操作中違規及不盡職行為的處罰力度。”中國銀監會主席劉明康指出。