財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出通知，提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相關(guān)政策作出重大調(diào)整。2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。受其影響，滬深兩地主要地產(chǎn)股大幅上漲，北辰A股漲停、北辰H股上漲12.15%；泛海建設(shè)、天房發(fā)展漲幅也相當(dāng)可觀。而一些沒(méi)有土地資源的房產(chǎn)股卻是明顯回落。

　　我們認(rèn)為，增加一倍的土地有償使用費(fèi)后，地方投資所受的影響不大，但該政策將確認(rèn)今年以來(lái)地價(jià)走高的趨勢(shì)，進(jìn)而使得

房?jī)r(jià)上漲的可能性進(jìn)一步提升。土地儲(chǔ)備充裕的房地產(chǎn)企業(yè)估值有望在這一演化中得到進(jìn)一步提升。從以往的情況來(lái)看，地價(jià)往往是樓價(jià)的先行指標(biāo)；而且，地價(jià)的趨勢(shì)往往會(huì)領(lǐng)先樓價(jià)半年左右的時(shí)間。這樣看，土地有償使用費(fèi)翻番已經(jīng)對(duì)地價(jià)上漲形成確認(rèn)之勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)跟隨性上漲將不可避免。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，土地有償使用費(fèi)翻番對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)將形成重要影響。儲(chǔ)備較大的龍頭地產(chǎn)股如萬(wàn)科、金地等的估值有望進(jìn)一步提升。一方面，高額的土地儲(chǔ)備將顯示出較大的優(yōu)勢(shì)，在使用費(fèi)提升的背景下，高達(dá)2000萬(wàn)平方米儲(chǔ)備的龍頭企業(yè)萬(wàn)科將進(jìn)一步拉大與追隨者的差距。而現(xiàn)有土地將維持企業(yè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的金地、招商地產(chǎn)也將因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而受益；另一方面，目前A股龍頭地產(chǎn)股估值仍然相當(dāng)便宜。上周我們基于2006年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)計(jì)算的地產(chǎn)股平均市盈率為18.8倍。龍頭地產(chǎn)股萬(wàn)科2006年收益0.51元，目前市盈率22倍；基于2007年0.72元收益的市盈率為15倍。而國(guó)際市場(chǎng)龍頭地產(chǎn)股市盈率均值在30倍左右。無(wú)論考慮到國(guó)際估值因素，還是考慮到增長(zhǎng)率與市盈率的匹配因素，目前A股龍頭地產(chǎn)股估值仍然處在相當(dāng)謹(jǐn)慎的水平上。

　　中證

證券 徐輝

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