“李銘買房傳”《陷阱篇18》

　　□連晏杰

　　出手幾次之后，李銘意猶未盡，仍然在尋找房地產投資項目。通過朋友介紹，他與一個有意向轉讓房屋的賣家接洽。雙方表示滿意之后，賣家提出，由于尚未找到合適房源遷出，因此要求李銘在交房期限上給予寬限。李銘認為可以接受，雙方約定在簽約后一個月內交付房屋。

　　根據以往的經驗，李銘要求在合同中約定，如果賣家延期交付房屋，每日需支付已付房款萬分之五的違約金；如果延期 交房超過1個月，李銘有權解除買賣合同并要求出賣方支付房價3％的違約金。

　　買賣完成之后賣家一直沒有買房，導致在約定交房期限屆滿后不能及時交付。延期交房即將屆滿一個月時，賣家告知李銘，可以選擇解除

　　在雙方繼續交涉的過程中，有消息傳來，該小區附近將有新規劃的列車通過，這勢必會對房屋價格造成一定影響。李銘立即要求行使合同解除權，但賣家此時開始予以拒絕，反而要求李銘繼續履行合同。

　　律師意見：

　　在本案中的焦點問題是，李銘是否有權在時間段內行使合同解除權以解除合同。首先，雙方在合同中約定了，如果出賣方延期交房超過1個月，李銘作為房屋買受人有權要求解除合同。因此，根據《合同法》的有關規定，李銘享有合同解除權。那么這個合同解除權有沒有行使的期限呢？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，對于合同解除權，經對方當事人催告后，行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　本案中，由于房屋出賣人在延期交房即將屆滿1個月時，曾要求李銘行使合同解除權，因此李銘行使合同解除權的期限為收到通知之后的3個月。如果房屋出賣人沒有發出通知催告，那行使解除權的期限應當自屆滿1個月以后的1年之內。

　　由于李銘在房屋出賣人通知之后的三個月內未行使合同解除權，他的合同解除權已經消滅。在李銘希望行使解除權時，已經不享有這一權利了，本案中李銘解除合同的請求不能得到法院的支持。