港鵬國際大廈拍賣引各方關注 新爛尾樓再揭都市舊傷

　　四川天府拍賣有限責任公司受有關部門委托，將于10月16日舉槌拍賣位于成都市青羊區順城街“港鵬國際大廈”在建樓盤，該樓盤建筑面積達7．5萬多平方米，拍賣參考價1．99億元。據悉，這是成都市近年來處置爛尾樓標的額較大的一宗。據業內人士透露，該樓盤也是成都市大規模處置爛尾樓后新出現的爛尾樓，因此，對該在建工程的拍賣將引來有關方面的高度關注。

　　昔日“成都銀行中心”，今天爛尾樓

　　該大廈位于成都市青羊區順城大道成都中央商務區最北端，毗鄰冠城廣場、新時代廣場，動工興建于上世紀90年代中后期，由于后續資金供應不上，終于在2004年10月停工。記者在該大廈現場發現，昔日打出的“成都銀行中心”的美術字還在外墻面上清晰可見，但已沒有了火熱的施工場面。在大廈的東面大門處，已是雜草叢生，大廈的西面，從大門往里看，記者發現只有幾位留守人員。

　　據悉，今日拍賣的是該大廈的部分在建工程。相關資料顯示，拍賣的總建筑面積為75688．23平方米，土地使用權面積6249．13平方米。該大廈由Ａ、Ｂ、Ｃ三座群樓組成，拍賣的Ａ、Ｂ座為7至29層，建筑面積43454．9平方米；Ｃ座為7至15層，建筑面積為4664．95平方米；另有裙樓6層（含地下3層）建筑面積2756．4平方米。拍賣參考價1．99億元。

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　　記者同時獲悉，該大廈的開發商成都港鵬房地產開發公司，其持股方之一是在Ｂ股市場上市的深圳紡織（集團）股份有限公司，該公司持有港鵬公司30％的股份。

　　新爛尾樓值得接手嗎？

　　爛尾樓的“賣相”因各個體差異不同而不同，但在一般情況下，爛尾樓的優勢和劣勢主要表現在以下方面。

　　從優勢上看，首先是所占口岸一般都比較好。在成都市已處置的60余個爛尾樓中，大多數都地處二環路內的黃金口岸，如以人民中路、人民南路兩側的爛尾樓為例，原來的假日大廈地處騾馬市商圈，被上海東渡集團接手后，已成功地開發成高檔商務寫字樓；又如人民南路與陜西街交匯處的原華帝大廈，地處成都市的核心位置，被中鐵二局集團接手后成功地打造成名人大廈……而此次走上拍賣場的港鵬國際大廈，更是具有地理位置上的獨特優勢，在所處的玉帶橋成熟商圈內大眾商業物業及中高檔寫字樓云集，商業聚集度高，商業聚集效應明顯。

　　第二，建設周期相對較短。根據目前成都市房地產開發手續辦理程序，新建一個樓盤，從土地拍賣市場拿地到正式開工興建，一般要2年以上時間，而爛尾樓不存在土地手續辦理問題；且大多數爛尾樓主體工程已完成，有的甚至進行了部分

　　第三，接手價格往往比較便宜。由于不少爛尾樓的拍賣所得都將用于歸還銀行和其他單位的債務，在巨大的資金壓力下，轉讓方一般都會在拍賣參考價上作些讓步。如今日拍賣的港鵬國際大廈分攤到每平方米的建筑面積成交價僅為2627元。此前拍賣的華帝大廈每平方米建筑面積2456元，樂山大廈1636元／平方米，同源大廈1802元／平方米……均比同一時期的在建工程土建成本低一些。

　　“但對接手爛尾樓的劣勢或風險也應有充分的估計。”業內人士向記者分析說，一是與獨立開發新建項目相比，爛尾樓獲利水平普遍偏低，如果再出現前期市場調查及定位不準的失誤，則獲利水平會更低甚至虧損；二是與新建項目相比，爛尾樓上市時間越遲，其價格則可能越低。因為它對項目形象構成了損害；三是在權屬上往往會有歷史遺留問題需要解決；四是在設計上一般顯得落后，配套功能不齊全，需要花錢進行改造。

　　讓爛尾樓少些少些再少些

　　據了解，近幾年來，成都市加大了對爛尾樓的處置力度，截至目前，共處置爛尾樓60余個，單個建筑面積從6000平方米到20萬平方米不等，多數在3—4萬平方米之間，大多數停工時間在10年以上。這些爛尾樓原來大多定位于酒店、寫字樓，這部分爛尾樓的建筑總面積達100萬平方米以上。

　　也有用于住宅的爛尾樓。位于一環路北四段108號的御峰苑就是該類型的爛尾樓，而且原來已向250多戶市民預售了住宅，因此引起了不少麻煩。

　　值得關注的是還有“多次爛尾”現象出現，御峰苑就是一例。該樓盤“爛尾”后，通過開發商及政府方面采取措施，曾幾次復工，但后來又因為多種原因再次停工，原本定于9月15日舉槌拍賣御峰苑，但因故延期，何時再拍目前尚無相關公告。

　　爛尾樓出現的原因是多方面的，但最根本的原因還是后續資金跟不上。記者發現，在成都所處置的爛尾樓中，大多始建于上世紀90年代中期，當時央行配合國家

　　房地產宏觀調控風暴襲來，但愿成都房地產開發企業不要重蹈覆轍。

　　本報記者楊子江