中報(bào)業(yè)績(jī)不佳地產(chǎn)公司遭遇黑色九月

　　編者按

　　又是一年“金九季”。但今年房地產(chǎn)業(yè)不僅沒(méi)有迎來(lái)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，卻兀自遭受了自5月以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。市場(chǎng)反應(yīng)最為迅猛。各地樓市成交狀況同比來(lái)看，幾乎乏善可陳。而房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示出的業(yè)績(jī)普遍下滑也為這個(gè)理應(yīng)讓房產(chǎn)商們開(kāi)懷的9月蒙上些許陰影。未來(lái)還會(huì)怎樣？在“金九季”適逢嚴(yán)管的房地產(chǎn)業(yè)似乎需要明白——調(diào)控大勢(shì)既往不退，即便冷卻市場(chǎng)也在所不惜。

　　隨著宏觀調(diào)控的深入，如果這種情況持續(xù)，則一直保持高利潤(rùn)率的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑將成為可能

　　本報(bào)記者 翟宇 發(fā)自上海

　　9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京兩個(gè)城市的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格仍然位居漲幅榜的前兩位，上漲幅度分別達(dá)12.8%和11.4%。70個(gè)城市中，僅上海的新建商品住房?jī)r(jià)格同比下跌，幅度為2.2%。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)各上市公司2006年中期報(bào)告的發(fā)布已近尾聲，與房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲形成鮮明對(duì)比的是，不少知名的房地產(chǎn)上市公司，今年上半年的業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度的下滑，與市場(chǎng)的預(yù)期存在不少出入。

　　目前已發(fā)布中報(bào)的地產(chǎn)上市公司中，除G萬(wàn)科(資訊 行情 論壇)(000002.SZ)的銷(xiāo)售收入和凈利潤(rùn)仍持續(xù)增長(zhǎng)外，金地(集團(tuán))股份有限公司(600383.SH，下稱(chēng)“金地”)在2006年中報(bào)中宣布,今年上半年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下降。而北京的天鴻寶業(yè)(資訊 行情 論壇)(600376.SH)則出現(xiàn)大幅虧損，且今年第三季度仍然預(yù)虧。

　　市場(chǎng)情況似乎也不妙。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年供求比一路下降。到6月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房空置面積12147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。

　　隨著宏觀調(diào)控的深入，如果這種情況持續(xù)，則一直保持高利潤(rùn)率的地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑將成為可能。金地在2006年中報(bào)里已不無(wú)憂(yōu)慮地表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利率水平將呈下降趨勢(shì)。

    利潤(rùn)普遍下降售價(jià)仍在上漲

　　從已發(fā)布中報(bào)的上市公司看，不僅僅是內(nèi)地的地產(chǎn)公司出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑跡象，在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也有類(lèi)似現(xiàn)象發(fā)生，即在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)或小幅減少的情況下，利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度的下滑。復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(2337.HK)2006年上半年?duì)I業(yè)收入較去年同期獲得60%的增長(zhǎng)，但利潤(rùn)卻出現(xiàn)16.16%的下跌。

　　最近終于結(jié)束“零成交”的湯臣一品，其開(kāi)發(fā)商湯臣集團(tuán)有限公司(0258.HK，下稱(chēng)“湯臣集團(tuán)”)日前公布的中報(bào)也顯示，公司今年上半年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑，其中主營(yíng)收入約1.92億港元，較去年同期下跌38%；同期僅錄得5217萬(wàn)港元的利潤(rùn)，比去年同期跌去74.6%。

　　湯臣集團(tuán)在中報(bào)中解釋?zhuān)�主營(yíng)收入下跌是因?yàn)槠趦?nèi)來(lái)自集團(tuán)物業(yè)發(fā)展及銷(xiāo)售的收益減少。“由于集團(tuán)旗下已完成物業(yè)項(xiàng)目中僅余少量單位可供發(fā)售，而公司主要的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目——湯臣一品仍未竣工，本集團(tuán)于2006年度上半年來(lái)自上海之物業(yè)發(fā)展及銷(xiāo)售的收益及溢利均有所減少。”

　　此外，在香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中，富力地產(chǎn)(2777.HK)的中報(bào)業(yè)績(jī)也不盡如人意。富力地產(chǎn)今年上半年的營(yíng)業(yè)額為12.7億元，較去年同期下跌36%，毛利潤(rùn)也同時(shí)出現(xiàn)下跌，僅錄得4.05億元，同比下跌41%。

　　據(jù)富力地產(chǎn)的解釋?zhuān)�本期業(yè)績(jī)出現(xiàn)變化是因?yàn)?006年上半年?duì)I業(yè)額較低，而毛利率相比2005年同期稍降。

　　據(jù)了解，富力地產(chǎn)今年上半年仍獲得銷(xiāo)售收入47.35億元，完成年初的預(yù)定計(jì)劃。同時(shí)，反映銷(xiāo)售成本變化的毛利率則出現(xiàn)下滑，由去年上半年的34.6%降至今年上半年的31.9%，但相對(duì)2005年全年的毛利率26.3%仍有所改善。

　　有意思的是，在這些上市公司的業(yè)績(jī)分析中，除金地提到本期較上期結(jié)算項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格有所下降外，其余公司提及的結(jié)算項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格均為上漲。

　　金地在中報(bào)里對(duì)眼下市場(chǎng)形勢(shì)的判斷亦是對(duì)上述情況的一個(gè)佐證：報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲16.5%，其中，商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.8%。6月份受新政影響，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比有小幅的回落，其中上海同比下降5.4%，而部分城市如北京、深圳則逆勢(shì)高位上揚(yáng)，拉動(dòng)整體漲幅。雖然價(jià)格總體上仍維持上漲態(tài)勢(shì)，但是漲幅已經(jīng)開(kāi)始趨于平穩(wěn)。

　　盛富資本國(guó)際有限公司高級(jí)副總裁劉國(guó)宏認(rèn)為，一些上市公司的中報(bào)業(yè)績(jī)與實(shí)際情況并不相符，有公司為了響應(yīng)政策而刻意做低業(yè)績(jī)的可能，因此也不是公司業(yè)績(jī)的真實(shí)反映。

    刻意迎合政策？

　　劉國(guó)宏的依據(jù)是，從實(shí)際情況看，盡管政策出臺(tái)后，確實(shí)出現(xiàn)了買(mǎi)房意愿減弱的情況，但房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲。而且房?jī)r(jià)的上漲并非開(kāi)發(fā)商有意為之，而是由購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)的。因此，地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)下滑并沒(méi)有反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況。“尤其是深圳，只要是有樓的地方，就沒(méi)有賣(mài)不出去的。”

　　從開(kāi)發(fā)商的成本來(lái)考慮，目前正在開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售的樓盤(pán)，其土地大多為一年多甚至兩年以前拿下的，其成本在兩年前就已確定，因此也不受現(xiàn)行政策的影響。“所以，地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)沒(méi)有理由出現(xiàn)下滑”，劉國(guó)宏認(rèn)為，2006年中報(bào)地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)下滑“僅僅是為了‘做姿態(tài)’”。

　　實(shí)際上，以地產(chǎn)上市公司的會(huì)計(jì)結(jié)算制度，只有已經(jīng)完工并交付使用的樓盤(pán)才可計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)額，這意味著，今年上半年的期房銷(xiāo)售收入，并不能在今年的中報(bào)中反映出來(lái)，其營(yíng)業(yè)額更是反映前幾年的銷(xiāo)售情況。

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶表示，地產(chǎn)上市公司在宏觀調(diào)控最猛烈的去年和今年的業(yè)績(jī)都不一定能在2006年的年度報(bào)告里有所體現(xiàn)，“明年中報(bào)或許才能見(jiàn)到”。

　　事實(shí)上，目前的市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀。今年上半年，在商品房空置面積持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍同比增長(zhǎng)24.2%至7695億元。此外，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)也持續(xù)快速增長(zhǎng)，共完成土地開(kāi)發(fā)面積10973萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%，增幅比去年同期提高31個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)投資459億元，同比增長(zhǎng)86.5%，增幅比去年同期提高82.8個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，未來(lái)幾年內(nèi)，商品房的供應(yīng)量將持續(xù)增加。

　　劉國(guó)宏表示，今年宏觀調(diào)控的最大特色，是從土地供給上進(jìn)行調(diào)控。從這一點(diǎn)來(lái)看，“新增土地的成本大幅上漲是肯定的”。實(shí)際上，從去年或更早之前開(kāi)始，上海、深圳、廣州以及北京等城市公開(kāi)招投標(biāo)的土地價(jià)格一直呈不斷攀升的態(tài)勢(shì)。

　　去年宏觀調(diào)控后，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)陷入濃重的觀望氛圍，一些城市擔(dān)心這種市場(chǎng)氣氛將影響土地出讓價(jià)格及其結(jié)果，因此選擇暫緩放地。上海更是從去年下半年開(kāi)始，基本停止住宅用地的出讓?zhuān)�直至今�?月才開(kāi)閘放地。

　　劉國(guó)宏表示，不排除明年開(kāi)始，因成本上漲而導(dǎo)致地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)空間下降的情況出現(xiàn)。也許，不僅僅是土地成本將壓縮地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)，未來(lái)房?jī)r(jià)的可能走低，也將對(duì)其利潤(rùn)進(jìn)一步擠壓。

　　日前，在上海勇奪數(shù)周樓市銷(xiāo)售冠軍的香港嘉華國(guó)際集團(tuán)有限公司(0173.HK，下稱(chēng)“嘉華國(guó)際”)發(fā)布的2006年中報(bào)顯示，公司今年上半年的利潤(rùn)較去年同期減少83%至1.08億港元。其開(kāi)發(fā)的冠軍樓盤(pán)——慧芝湖花園，銷(xiāo)售均價(jià)已由去年的每平方米15000元降至目前的每平方米10000元左右。利潤(rùn)空間的降低已在業(yè)績(jī)層面顯現(xiàn)出來(lái)。