張宇：1+3基本代表了房地產行業未來發展的特點

    2006年8月29日15:00-15:45，國泰君安證券研究所房地產行業分析師張宇做客新浪嘉賓聊天室，跟廣大網友聊房地產板塊投資等話題。以下為聊天實錄摘要：

　　主持人：您曾提到，房地產今后的模式是開發和經營相結合的模式。應該更多去關注房地產公司擁有多少土地儲備和多少能經營業績的資產。

　　按照這一個思路，在房地產上市公司中，您有一個“1＋3”的觀點，請詳細談談這個三加一，以及您作出這一判斷的依據？這其中最關鍵的依據是什么？

　　張宇：“1+3”就是萬科(資訊 行情 論壇)+中糧地產、華僑城(資訊 行情 論壇)、招商局(資訊 行情 論壇)，是我們國泰君安今年一直重點推薦的股票。之所以這樣推薦，是因為我們認為這幾個公司基本上代表了行業未來發展的特點，“1”萬科是資本市場直接融資與銀行間接融資相結合，使公司資產規模實現高速擴張的典型，這種企業的路徑被越來越多的企業所認同，但是資本市場今后只會選少數幾家公司給予發展的支持，而后面“3”家公司則是因為公司或者控股股東擁有大規模的開發資源和經營性物業資源，如歷史形成的低帳面成本的商場、寫字樓、酒店等，在股改之后，通過與資本市場的結合，將這些資源注入到上市公司中，能實現控股股東和公眾股東的利益最大化，上市公司也能獲得發展，在特別是人民幣升值的大背景下，這種企業更容易受到市場的認同。

　　“1+3”是未來房地產企業兩種不同的發展路徑，但不是說只有這4家公司可以投資，前者開發類的公司中有金地集團(資訊 行情 論壇)等，而后面這種形式的企業還有保利地產、張江高科(資訊 行情 論壇)、上實發展(資訊 行情 論壇)等。