上海報(bào)道 本報(bào)記者 田新杰

　　7月19日，富陽(yáng)(中國(guó))控股有限公司(352.HK，以下簡(jiǎn)稱“富陽(yáng)”)在內(nèi)地首次就赴港上市回答媒體提問。而此前，富陽(yáng)的上市籌備工作及7月5日在港掛牌都顯得相當(dāng)?shù)驼{(diào)。

　　“由于與新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策不期而遇，市場(chǎng)時(shí)機(jī)對(duì)富陽(yáng)上市并非最有利，公司為能按照原計(jì)劃成功上市，只能在價(jià)格上進(jìn)行了一些調(diào)整。”富陽(yáng)執(zhí)行董事張秀華坦言。

　　不改時(shí)間改價(jià)格

　　7月4日，富陽(yáng)公告稱，決定以1.06港元的定價(jià)，發(fā)行5000萬(wàn)股新股及2028萬(wàn)股舊股，其中公開發(fā)售部分獲得1.8倍的認(rèn)購(gòu)，配售部分則獲足額認(rèn)購(gòu)。發(fā)行價(jià)1.06港元，接近招股價(jià)區(qū)間1.03-1.13港元的下限。

　　7月5日，富陽(yáng)以配售及公開發(fā)售方式在香港聯(lián)交所主板正式開始上市交易，發(fā)行7028萬(wàn)股，籌集資金額約4300萬(wàn)港元。但上市首日交易情況并不理想，在輕微高開報(bào)1.08港元后，隨即跌破招股價(jià)，收市報(bào)1.01港元，較招股價(jià)1.06港元低4.72%，成交241萬(wàn)股，涉及金額僅244萬(wàn)港元。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，世茂房地產(chǎn)控股有限公司同日正式在香港主板上市，以6.55港元開盤，截至當(dāng)日收市股票的成交股數(shù)逾16296萬(wàn)股，總成交金額逾10億港元。股價(jià)收市報(bào)6.60港元，較招股價(jià)每股6.25港元高出約5.6%。

　　對(duì)此，張秀華表示，內(nèi)地推出宏調(diào)措施后，住宅成交有減慢跡象，投資者大多抱觀望態(tài)度，但由于市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)需求仍然很大，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)健康發(fā)展，估計(jì)今年上海樓價(jià)保持穩(wěn)定。

　　張秀華表示，受全球股市低迷的影響，富陽(yáng)的股票市盈率已比當(dāng)初設(shè)想調(diào)低了兩成多。根據(jù)富陽(yáng)原上市計(jì)劃，市盈率介乎8-10倍，最終市盈率調(diào)低到5倍多。

　　“在5月份之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控等多種因素影響，出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變，但公司最終還是決定按照計(jì)劃上市，不改變時(shí)間那就只好改價(jià)格了，否則將耽擱整個(gè)計(jì)劃，這是決策層不愿看到的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上市令公司的發(fā)展跨上了一個(gè)臺(tái)階，我們看好內(nèi)地房地產(chǎn)的向上趨勢(shì)及公司的發(fā)展空間”。

　　服務(wù)決定論 vs 市場(chǎng)影響論

　　作為一家房地產(chǎn)代理公司，富陽(yáng)上市目標(biāo)及此后的運(yùn)作與此間上市的綠城、世茂等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著明顯的差異。

　　在張秀華看來(lái)，與房地產(chǎn)開發(fā)商以土地、房產(chǎn)等為主的資產(chǎn)構(gòu)成不同，富陽(yáng)的主要價(jià)值在于服務(wù)。“開發(fā)企業(yè)在上市前往往會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重組，土地、房產(chǎn)等有形資產(chǎn)會(huì)有個(gè)去粗取精的優(yōu)化，而富陽(yáng)的重點(diǎn)則在于保持并完善房地產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)的質(zhì)量。”

　　從業(yè)務(wù)角度而言，經(jīng)過(guò)近10年發(fā)展，富陽(yáng)在代理行業(yè)已經(jīng)有了一定積累。

　　1997年，上海富陽(yáng)(Fortune Sun)在上海長(zhǎng)寧區(qū)創(chuàng)立。2001年，總部遷到浦東小陸家嘴CBD區(qū)域。近10年中，富陽(yáng)已在全國(guó)設(shè)立10余個(gè)分公司，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國(guó)4個(gè)直轄市9個(gè)省份的30多個(gè)城市。主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，服務(wù)范圍主要提供地塊評(píng)估、投資咨詢、建筑規(guī)劃、營(yíng)銷策劃、廣告企劃、營(yíng)銷實(shí)施等。

　　富陽(yáng)以上海及長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，代理銷售的項(xiàng)目包括：北京橘郡、杭州天都城、上海恒大華城系列、格力H2O、云潤(rùn)家園、寧波塞納麗景、蘇州玄妙廣場(chǎng)、青島城市夢(mèng)想家、馬鞍山中央花園、重慶廣廈城、長(zhǎng)沙曙光大邸等。

　　資料顯示，2003年、2004年、2005年，富陽(yáng)年度營(yíng)業(yè)額分別為6150.9萬(wàn)元人民幣、10193.3萬(wàn)元、11586.2萬(wàn)元，毛利分別達(dá)到3418.9萬(wàn)元、6312.2萬(wàn)元、6699.7萬(wàn)元。三年中，富陽(yáng)已售樓總面積分別為76.1萬(wàn)平方米、53.1萬(wàn)平方米、71.6萬(wàn)平方米，代理傭金為6030萬(wàn)元、10080萬(wàn)元、111600萬(wàn)元，實(shí)際平均傭金收益比率分別為2.3%、4.4%、3.2%。

　　然而，富陽(yáng)同樣受中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期影響。

　　對(duì)房地產(chǎn)代理公司而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩及價(jià)格波動(dòng)，包括在不同時(shí)期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，通過(guò)樓市成交的變化，都將影響公司盈利進(jìn)而影響股票表現(xiàn)。

　　在這種情況下，穩(wěn)定公司的業(yè)績(jī)無(wú)疑是富陽(yáng)上市后的首要任務(wù)。

　　“為了規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及政策變化，從2000年開始，富陽(yáng)開始向上海以外區(qū)域拓展，在外地區(qū)域打下一定基礎(chǔ)后，重新回到上海進(jìn)一步發(fā)展。”張秀華透露。

　　她同時(shí)坦言，上市是富陽(yáng)一個(gè)不小的飛躍，但上市后面臨如何鞏固經(jīng)營(yíng)來(lái)保證股價(jià)等新問題。

　　而一個(gè)無(wú)法回避的話題是，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理中介公司大多沒有上市的環(huán)境里，存在著許多“非常規(guī)”操作方式，比如開發(fā)企業(yè)通過(guò)中介公司變相融資，而上市后，要求公司運(yùn)作更加規(guī)范透明，這些“非常規(guī)”手段無(wú)疑將沒有用武之地，對(duì)公司的發(fā)展提出了更高要求。

　　不碰房地產(chǎn)開發(fā)

　　“就上市的融資優(yōu)勢(shì)而言，富陽(yáng)已經(jīng)超出代理一手房業(yè)務(wù)的資金需要，或許更適合發(fā)展

　　“富陽(yáng)過(guò)去的業(yè)務(wù)主要集中在華東六省的一二級(jí)都市或者省會(huì)城市，今后將不斷拓展此外的一些二線區(qū)域，比如江蘇的蘇北，東北區(qū)域的中心城市大連、沈陽(yáng)、天津等。”

　　另?yè)?jù)分析人士指出，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)以及辦公方面的物業(yè)需求會(huì)越來(lái)越大，而且最近這兩年已經(jīng)能夠看出這種趨勢(shì)。富陽(yáng)在這方面會(huì)加大力度，過(guò)去可能70%的業(yè)務(wù)是住宅，但未來(lái)涉及商用物業(yè)的業(yè)務(wù)將在比重上更加接近住宅，增加辦公樓及

　　對(duì)于是否會(huì)涉足房地產(chǎn)開發(fā)，張秀華明確表示，不會(huì)考慮直接開發(fā)投資，對(duì)服務(wù)型的公司而言，以有限的資金拿去做開發(fā)并沒有優(yōu)勢(shì)，要把有限的資金投入到代理服務(wù)中，即使公司賺了錢，也不會(huì)把資金用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。