房地產公司業績應無大礙

　　本報記者 林喆 陶俊

　　已公布的信息顯示，2006年上半年，房地產行業有7家上市公司業績預增，4家扭虧，3家預減，余下9家虧損。報喜公司大致占據半壁江山。而下半年，雖然國家的調控政策目前尚不完全明朗，但由于房地產公司特殊的會計結算，年報業績受不確定因素影響不大。

　　年報業績影響不大

　　G棲霞（600533）在其業績預增公告中指出，公司上半年業績大幅增長的原因主要是項目竣工面積較大，進入結算的銷售收入金額較高。G萬科（000002）等公司的業績預增也出于相似的原因。

　　業內人士認為，由于九部委對房地產的調控政策以6月1日為限，因此上半年的業績沒有受到調控的影響。但半年報表現不俗，使人們更關心處于調控壓力下的房地產公司的年報業績。

　　銀河證券研究中心的丁文指出，目前部分地產公司持有待重新審批項目，調控政策會延遲他們的開發進程，從而增加他們的財務費用和規劃改造等費用，但年報業績受到的影響不會太大。

　　目前很多地方的調控細則尚未出臺，新開發房產項目受阻，一定程度上會形成商品房供給的空檔期，下半年房地產上市公司的規劃建設會受到一定影響。

　　但由于房地產項目必須在竣工后，結算款項才會體現在財務報表中，因此調控政策對房地產公司今年的年報業績影響不大，主要將體現在明年。

　　深振業董秘方東紅表示，深圳的調控細則影響了公司振業城二期的開工，同時，由于目前買房者的觀望心理，公司產品的銷售進度也受到了影響。但他表示，延遲開發的項目影響的是公司明年的業績。同時，他認為，由于住房需求會穩定增長，中小

　　G棲霞董秘王建優否認了調控對公司年報業績的影響。他指出，公司目前各個項目的開發都按照計劃進行，而且中

　　深圳細則影響有限

　　“國十五條”出臺后，“對90平方米”如何定義、70％如何執行，各界存在較大爭議，權威部門也沒有明確解釋，而深圳細則從嚴執行。從深圳本地房地產公司的反應看，該細則的確對房地產公司經營產生了一定影響。

　　G深振業證券事務代表杜汛表示，“90平方米/70%”的政策，在深圳最終定義為對單一地產項目的控制，而非對一個地區或公司項目總量的控制，將直接影響到一些項目的規劃和進程。公司的振業城二期便是其中之一。該規劃尚未在調控之前審批通過，現在受限于“90平方米/70%”的細則，規劃可能需要調整，工程進度由此會被推遲。

　　G萬科也遇到了同樣問題。萬科有關人士坦言，公司擁有的高檔住宅和

　　據悉，目前深圳被“叫停”需要調整的名單已由原定的34個項目，擴大到100多個。深圳官方解釋稱，這些項目需要重新規劃，重新報建。

　　業內人士認為，深圳別墅用地受“90平方米/70%”政策影響很大。不少別墅都建在環境優美的城市郊區，寬敞舒適正是市場需求所在，而90平方米的別墅恐怕將乏人問津。

　　除了別墅項目以外，房地產公司最終受到影響程度可能并不如市場預期的那么悲觀。目前住宅需求不大可能出現較大幅度的調整，而只要市場需求保持旺盛，將大戶型改為小戶型并不會對房產銷售造成多大消極影響。一些開發商表示，大戶型消費者可以購買相鄰的兩個甚至多個小戶型，然后鑿墻打通，將其恢復成大戶型。

　　其他地區仍不確定

　　與公布了明確細則的深圳相比，目前大多數城市的調控細則尚不明朗。北京、上海兩地的房地產公司正在等待實施細則的出臺。對于這些地區而言，政策遲遲不明朗將影響部分地產項目的審批。

　　G中企王凱紅經理表示，由于規劃戶型的比例問題，公司目前有部分項目正在等待細則的出臺和有關部門的重新批復，公司的別墅用地的開發也已經停下來。

　　對“90平方米/70%”，各方的爭議也越來越激烈。有經濟學家表示，一些地方的房價仍然在2000元/平方米以內，國內房地產只是局部過熱，“90平方米”并不適合全國各地，房地產市場應重在結構調整。而“70％”到底應針對單一項目還是區域總量，目前在很多地區還是未知數。

　　有消息人士透露，上海、南京等地區正在爭取對“70%/90平方米”的政策定義為總量控制或區域控制，這樣對房地產企業的壓力就會小許多。

　　分析人員認為，如果“90平方米/70%”政策最后只在熱點城市執行，那么對房地產公司的影響也將是局部的。如果規定是針對某一地區的全部項目，那么地方政府可以在合適的位置規劃若干小戶型項目，這些項目并不替代高檔房位置，對開放高檔項目的公司也就沒有多大消極影響。

　　除“90平方米/70%”政策外，觸動其他地區房地產業神經的還有“雙競價”競拍土地（競地價、競房價）的政策。

　　根據建設部等正在醞釀的“雙競價”原則，國內首個限價房將亮相大連。有消息稱，大連萬達房地產開發有限公司的一個新住宅項目被大連市政府限價銷售，定價為5300元/平方米。

　　對于“雙競價”政策，多數房地產公司表示，尚未獲得相關信息。G中企王凱紅認為，政府拍賣土地需要綜合考慮多方因素，來確定出讓金、稅率和開發資質等。“雙競價”也應當是各種因素之一，而不是決定性因素。

　　業內專家認為，地價較高而樓價較低的競拍，對地產商的直接影響是降低毛利率，從而降低其利潤。而該政策能夠在多大程度上推行，目前也尚無定論。

　　有研究員判斷，主要受政策的不確定性影響，房地產上市公司近期走勢弱于大盤。在政策明朗之前，市場還無法判斷房地產上市公司的前景。

　　不過，也有不少業內人士對房地產公司持看好態度。他們認為，政策對房地產的調控即便從嚴執行，也只是對房地產上市公司的短期業績有一定影響，并不改變其中期走好趨勢。方東紅便以香港為例，認為成熟的房地產市場，中小戶型才是商品房的主流。他相信，行業內的優勢公司，通過對政策的適應，會獲得更大的發展空間。

　　半年報預增與扭虧的房地產公司一覽單位：元

　　公司名稱上年同期凈利潤同期每股收益預告摘要昨日收盤價

　　Ｇ棲霞（600533）64，085，560．840．305增長50％以上13．22

　　Ｇ萬科Ａ（000002）795，052，559．210．233增長50％～60％6．13

　　Ｇ深振業（000006）1，448，365．140．006增長80倍以上8．58

　　Ｇ金融街（000402）40，405，573．870．06上升250～300％9．24

　　Ｇ萊茵（000558）4，072，404．110．035上升50～100％3．64

　　Ｇ金豐（600606）15，315，604．660．06增長至少100％5．65

　　Ｇ實發展（600748）71，726，036．880．12上升100％以上7．44

　　Ｇ深深房（000029）－15，778，116．72－0．016盈利約600萬4．30

　　Ｇ光華（000546）－16，442，397．87－0．097盈利200－400萬3．29

　　中遠發展（600641）－23，207，879．99－0．05虧損轉為盈利—

　　ＳＴ運盛（600767）－24，565，991．10－0．072凈利潤為正值—