人民幣升值反復刺激商業地產股油水大

http://whmsebhyy.com 2006年07月11日 05:00 四川在線-華西都市報

　　昨日房地產板塊全線上漲，在宏觀調控和人民幣升值因素相互交錯影響下，房地產股也呈現出欲跌還漲的復雜走勢。綜合來看，業內人士對這一行業仍持較為樂觀的態度，并建議重點關注物業出租型地產股的投資機會。

　　人民幣升值反復刺激

　　自去年7月21日人民幣匯率改革以來，人民幣對美元匯率累計升值幅度已經超過3.5%。在這一背景下，房地產板塊自去年底以來走勢強勁，特別是今年一季度，和有色金屬板塊成為帶領大盤上漲的主要熱點。

　　上周五，人民幣對美元

匯率再次創出7.9850的匯改以來最高價。市場預期在美聯儲加息步伐停滯以后，人民幣升值速度可能加快。因此升值可能反復成為刺激房地產板塊走強的因素。

　　出租型地產不怕調控

　　今年5月以來，國家先后出臺了多項針對房地產市場的調控政策，但業內人士認為，政策調控的對象主要是住宅，對于以物業出租為主的商務型地產股來說，政策影響并不值得擔心。

　　對物業出租型地產股來說，盈利模式主要是通過長期持有一些核心地段的壟斷性高端商業地產并收取租金；即使是出售，也以現房銷售和大宗交易為主。因此基本不受宏觀調控影響，是升值的真正受益者。

　　外資更青睞商業地產

　　分析人士認為，從統計情況來看，外資更為青睞商業地產。例如2005年以來，摩根斯坦利就先后購買了上海的陸家嘴(資訊行情論壇)中央公寓和北京的富力城雙子座兩處商務地產；凱德置地則同時購進上海的香港廣場及北京的中環世貿中心地產。那些擁有核心區域高端商務資產的上市公司，其被外資收購的可能性也因此增大。

　　關注租金收入的占比

　　目前上市房地產股中涉及物業租賃收入的只占少部分，例如G 國貿、G 陸家嘴、G 金橋、G 金融街(資訊行情論壇)、G 中糧地、G 招商局(資訊行情論壇)等，但租金收入在總利潤中的占比差異較大。東方證券認為，其中地產資源特別是壟斷性地產資源較多的公司應該是關注重點，衡量這類公司價值的指標是重估凈資產價值。例如G 陸家嘴壟斷性地產資源約有250-300萬平方米，每股重估價值約15-20元；G 金橋和G 金融街重估價值分別在9元和8元附近。建議重點關注全部收入來源都是租金的G 國貿。

　　重點個股

　　G 國貿(600007)：東方證券王樹娟認為，公司擁有最頂級的商務地產———北京國貿中心，權益面積約90萬平方米。國貿中心在北京具有絕對的競爭優勢：近100%

　　的出租率、遠高出其他任何物業的租金水平(為金融街區域的1.5- 2倍)。國貿三期已經開工，全部建成后可帶來年租金收入14億元以上，約為一、二期的2倍。根據資產重估每股價值在12.5元，股價嚴重低估。

　　李東升

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人民幣升值反復刺激 商業地產股油水大

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