成都房價或將下跌

http://whmsebhyy.com 2006年07月10日 04:00 金融投資報

　　“隨著調控措施的進一步加強，我們預計今年下半年及今后一段時間，成都房價將有所下降。”與眾口一詞“穩中有升”不同，四川省社科院研究員盛毅向記者表達了截然不同的觀點。

　　盛毅表示，“國六條”及其配套細則已經開始實施，外資炒房限制令近期也即將出臺。“待這些措施實施一段時間后，成都房價將會有一定幅度的下降。”

　　開發商悄然思變

　　調控措施的持續出臺已經使開發商信心動搖，不少開發商開始謀變以對。據某投資擔保公司的投行經理譚先生介紹，成都市場上從去年開始出現“訂單房產”：一些實力不足的中小開發商針對新疆、西藏的退養人員和大型石化企業在內地的安置房需求，推出了訂單式房產。“利用自己廣泛的人脈關系，在項目開發之初，就與這些單位簽訂預售合約，找好了下家，保證房產的銷售。”

　　另一方面，實力更為雄厚的開發商為了降低用地成本，實際上已進入了土地的一級開發，承擔了一級開發商的角色。由于政府資金不足，這些開發商按照政府對城市的規劃、城市功能定位和經濟發展要求，由他們統一組織征地補償，拆遷安置、土地平整和土地用途及規劃設計、地上地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，使“生地”成為“熟地”，達到開發條件。政府再給予一定的政策支持和地塊的補償，從而開發商的收益有了保證。據譚先生介紹，這其中又以置信比較典型，置信在溫江的幾個項目開發基本都是這一模式。

　　中心城市繁榮不代表沒有泡沫

　　自從去年國家開始實施宏觀調控，截止去年底，成都及四川全省房產市場曾出現了滯漲狀態。今年以來，不管是

房地產開發投資和商品房交易都出現了較大幅度反彈。

　　據四川省統計局綜合處的統計分析，今年1—4月，全省房地產開發投資達到209.5億元，增長了19.9%，比1月份高出了13個百分點。這其中商品房的建設投資占了168.7億元，增長了20.5%。而5月份全省的房地產開發投資增長了19.7%，為91.6億元；1—5月商品房的銷售則增長了四成左右，價格也上漲了10%左右。

　　原供職于四川省經委經濟處的一人士認為，一直以來，來自各市州和新疆、西藏等地的回流人員的大城市心理在成都中心市場上形成了較大的購買力，但他們的需求畢竟是有限的。成都周邊市區除了雙流、溫江、高新西區一帶以外，新都、大邑、蒲江尚有大量的空置房，省內市州商品房空置率也一直居高不下。該人士表示，如果說高

房價主要原因歸咎于政府壟斷土地，那么商品房的高空置率又說明了什么呢？如果說是強大的需求導致的，那么房價達到戶均收入6倍左右即被稱之為泡沫區，而這一比例目前在四川一些地區達到甚至超過了10倍。該人士還認為，高房價甚至會阻礙城市化進程。

　　專家看空后市

　　就在兩年前，成都雙流、龍泉的商品房價格還在千元左右徘徊。而目前，這幾個地方的房價都已飚升至了兩千元以上。但是，就在大多數人仍然看多的情況下，專家們開始看空。

　　盛毅認為，雙流、華陽一帶的房價飚升，是帶有補漲性質的，以前幾百元的價格肯定是不合理的，目前這一帶的房價已經趨于合理。“這一帶還有其特殊原因，成都市政府的南遷和成都市提出的向東向南發展戰略也促成了這一帶房價的上升。現在，隨著調控的深入和對外資炒房的限制，決定房價的最根本原則———供求關系將起到關鍵作用。抑制住了不合理需求，市場因素自然會形成房價的下跌。”

　　而本文前述四川省經委原市場處人士也認為，由于目前國內的匯率機制是有管理的浮動匯率，不是市場化的匯率，在人民幣被低估的時候，外資就會大量涌入，購買比較廉價的房產等人民幣資產。相反，如果

人民幣匯率高估，國外資本就會高價賣出這些人民幣資產，而在外資的帶動下，又有大規模的國內社會資金跟入，也導致了房地產泡沫的形成，形成價格虛高。

　　據悉，近期，四川省社科院將給省有關決策方面提供下半年的經濟分析預測報告，而房地產業將是其中的主要分析板塊。報告中，對房地產基本定調為下半年將呈下降趨勢。

　　□本報記者孫健

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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