先期約定難兌現(xiàn)百萬(wàn)收益打水漂

http://whmsebhyy.com 2006年07月07日 00:00 中國(guó)證券網(wǎng)-上海證券報(bào)

　　《李銘購(gòu)房傳》陷阱篇2

　　□連晏杰

　　在經(jīng)歷了第一次的受騙后，李銘決定還是來(lái)一次住宅現(xiàn)房的購(gòu)置。這樣一來(lái)，保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)較之“規(guī)劃”的期房更高一些。

　　多處留意之后，李銘看中了一套位于地鐵站附近的樓盤。無(wú)論從小區(qū)環(huán)境、樓盤品質(zhì)還是配套條件來(lái)看，實(shí)地考察的結(jié)果讓他非常滿意。按照他的小九九，等到地鐵站一建好，該盤價(jià)格肯定飆升。

　　但問(wèn)題是，李銘從售樓處得知，該房尚未獲得預(yù)售許可證，按照規(guī)定不能出售。售樓小姐可能看出了他的急迫心情，告訴他可以先簽好訂購(gòu)協(xié)議，并交納人民幣10萬(wàn)元的定金。“先把房子訂下來(lái)再說(shuō)，免得到正式開盤了買不到房源。”她慫恿說(shuō)。

　　李銘考慮再三，覺(jué)得現(xiàn)房應(yīng)該不會(huì)有太大問(wèn)題，便簽下了訂購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中約定了李銘所訂物業(yè)的部位和單價(jià)。同時(shí)李銘還根據(jù)約定當(dāng)場(chǎng)交納了定金。此后，隨著地鐵站的完工，該地區(qū)的

房?jī)r(jià)如同坐了電梯一樣直線上升，李銘看在眼里、樂(lè)在心頭。但就在樓盤即將取得預(yù)售許可證之前，李銘卻收到了開發(fā)商的一份通知，告知其訂購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容違反了關(guān)于預(yù)售的法律規(guī)定，因此當(dāng)屬無(wú)效。

　　李銘頓時(shí)傻了眼，雖然10萬(wàn)元定金被退回，但上百萬(wàn)元的投資收益卻打了水漂。

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)，往往在物業(yè)正式開盤之前，便通過(guò)簽訂訂購(gòu)協(xié)議的方式銷售房屋。有一小部分開發(fā)商往往出于利益考慮，在房?jī)r(jià)上漲較多時(shí)，會(huì)提出此類訂購(gòu)協(xié)議無(wú)效。

　　對(duì)于此類協(xié)議，應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容具體分析其是否有效。

　　如果該協(xié)議本身的內(nèi)容完全符合預(yù)售合同的形式要件，根據(jù)《最高法院關(guān)于商品買賣合同的司法解釋》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)售合同，那么該協(xié)議就是違反了

房地產(chǎn)法關(guān)于預(yù)售的規(guī)定，當(dāng)屬無(wú)效。

　　在大多數(shù)情況下，該種協(xié)議本身并不是預(yù)售合同，只是屬于附條件的約定，本身當(dāng)屬有效。在這樣的情況下，如果開發(fā)商取得預(yù)售許可證之后拒絕同小業(yè)主簽訂預(yù)售合同，小業(yè)主可以選擇起訴要求開發(fā)商與其簽訂預(yù)售合同，也可以選擇起訴開發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償?shù)韧诜课萆挡糠值膿p失。

　　特別需要注意的是，如果小業(yè)主選擇要求開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)選擇就相應(yīng)物業(yè)申請(qǐng)?jiān)V訟保全，以避免開發(fā)商將該房售給他人，導(dǎo)致客觀上無(wú)法簽約購(gòu)房。

　　（作者為新華律師事務(wù)所律師）

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