房產新政考驗銀行業 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2006年07月05日 09:04 中國證券報 | |||||||||
中國建設銀行 陳海紅 在九部委“國六條”出臺后,深圳也頒布了全國首個地方房地產調控落實細則。從長期來看,這有利于房地產金融業的穩定發展,但短期內國內商業銀行將會受到不小的沖擊。
房貸業務可能萎縮 個人住房貸款是目前我國商業銀行競相追逐的優質業務,是國內銀行轉型期普遍看好的一個新的增長點。盡管此次調控體現了政府對買房人需求“有保有壓”的特點,保的是普通購房人的自住需求,壓的是市場上的一些房地產投資投機需求。 然而,對銀行來說,這次房貸首付的提高,客觀上抬高了主流住房消費貸款者的門檻,銀行的個人房貸業務也許會隨之萎縮。商業銀行之間會因為保護和爭奪有限的優質客戶資源,引發過度競爭。去年上半年,某地銀行業也曾制定過類似的“君子協議”,第一套房首付三成,第二套起首付更多,但在其后,由于個人房貸連續遞減,這種曇花一現的收縮很快演變為不斷升級中的搶奪房貸大戰。 此外,為執行有區別的首付比例政策,商業銀行必須對是否屬于自住房進行有效的甄別。盡管商業銀行除了可以通過央行個人信用信息基礎數據庫獲取借款人的貸款信息,還可以通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息,對是否屬于“自住房”進行判斷。但事實上,目前國內實現房管系統與銀行聯網的地區并不多,房管部門和金融部門的信息互通程度也不高。因此,通過這種途徑獲取信息,對銀行來說仍有難度,勢必需要付出更大的成本。 存量房貸風險依然存在 近期出臺的宏觀調控政策,特別是收緊房貸的政策,或許減少了房貸增量的風險,但是不一定能減少房貸存量的風險。 房地產貸款增長速度快有其合理的一面,但是也應該清醒地看到,目前我國房地產貸款業務還沒有經過經濟周期變動的考驗。由于我國銀行開展房地產貸款業務剛起步幾年,所積累的數據尚不足以看出中長期的水平,并且現在我國經濟正處在新一輪擴張期,經濟景氣的上升掩蓋了房地產貸款業務隱含的風險。一旦進入蕭條期,房地產違約水平就會上升。 最近,國家會計學院金融研究中心出臺的一份報告認為,對照香港20年的經驗,利率上升、房價波動以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發的房貸違約率可能超過18%。房貸的違約很容易轉換成未來幾年內的銀行壞賬。用加息和設置貸款壁壘的方式來使房地產“軟著陸”的代價可能是另外一種風險———銀行壞賬風險的增大。 目前按揭貸款的按揭比例通常為70%,如果不考慮貸款的違約風險和抵押物的回收成本,則當房價下降20%-30%時,按揭貸款就會有損失風險。而利率再次上調可能成為導致房價大幅下跌的直接誘因之一。目前市場所預期的加息0.75%對房價的影響未超出銀行所能承受范圍;當利率上升至7%時,不同期限的貸款所顯示的損失風險不同,其中三十年和二十年期的按揭貸款的損失風險較高。 |