房產(chǎn)新政“逼退”拍企

　　“以前，我們經(jīng)常和土地管理部門合作，由我們來代拍土地管理部門推出的一部分供應(yīng)地塊，盡管對我們的回報率非常低，但往往由于地塊面積大，而且成交價格高，一場拍賣會下來，我們的收益仍然比較可觀。但現(xiàn)在不行了，從今年6月1日起，國家九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（以下稱房產(chǎn)新政）徹底改變了以往的拍賣模式，‘價高者得’的‘游戲規(guī)則’已不再是競拍者萬能，大財團房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度上受到了限制，土地拍賣不如此前那樣競爭激烈，拍企在土地拍賣過程中‘油水’變得少之

又少。”浙江某拍賣公司的李經(jīng)理說。據(jù)悉，由于房產(chǎn)新政對競地價、競房價進行了規(guī)定，因此，一向遵循“價高者得的拍賣方式面臨房價低者得土地”的新型挑戰(zhàn)，土地拍賣的思維方式、拍賣規(guī)則等受到了相應(yīng)的制約。

　　拍企：“價高者得”面臨挑戰(zhàn)

　　“在實施房產(chǎn)新政之前，我們公司接受土地管理部門的委托，舉辦了幾場土地拍賣會。每次的拍賣會都十分熱鬧，競拍現(xiàn)場十分激烈。有時起拍價200萬元一畝的土地經(jīng)過競拍者的數(shù)十輪競價之后，成交價可達五六百萬元一畝，而且土地面積很大，往往是幾畝甚至幾十畝。一場拍賣會下來，成交額少則幾千萬元，多則上億元。就是千分之一（各地標(biāo)準(zhǔn)并不相同）提取傭金，每場拍賣會至少都有上萬元不等的收入。”江蘇某拍賣行負(fù)責(zé)人透露說。

　　“以前，土地拍賣市場沒有‘政策限制’，每場拍賣會都有大財團參與競拍。特別是一些城郊的大宗地塊，少則十幾畝，多則上百畝，更是大財團‘哄搶’的目標(biāo)。因為這些大地塊多半是規(guī)劃為別墅用地，房價也很高，所以競買者也舍得花‘血本’賭一把。從而出現(xiàn)地塊越大越容易拍出的現(xiàn)象。再加上土地拍賣一直以來都實行的是‘增加價式’拍賣，所以地價節(jié)節(jié)攀高。只要成交價達到了一定的高度，我們的收入就有所增長。所以在拍賣的時候，我們比較注重調(diào)動競拍者的激情。但問題的關(guān)鍵出來了，房產(chǎn)新政實施后，我們無法采取以前那種大幅度競價的拍賣方式，因為有政策的限制。”上海某拍賣公司負(fù)責(zé)人說。

　　據(jù)悉，由于受政策因素的影響，拍企感覺工作開展難度加大，已有不少拍企開始對土地委托拍賣打起了“退堂鼓”。

　　地產(chǎn)商：利潤小競價只能“穩(wěn)到來”

　　房產(chǎn)新政一面要求“保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地價位”，一邊又要求“采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”這讓土地拍賣左右困難。

　　“新政策要求對中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％，這意味著，只有30％的份額可以開發(fā)高檔住宅。但事實上，我們真正賺錢的就只有高檔住宅，中低價位的住宅房利潤很低。因此，在賺不到高額利潤的情況下，競價時就只能‘穩(wěn)到來’。而價格過低，卻又擔(dān)心‘拿’不到土地。”上海某

　　“我在6月份參加了兩場土地供應(yīng)拍賣會，由于受房產(chǎn)新政的影響，盡管兩市都推出了大小不等的近十幅地塊，但由于受中低價位房的影響，競買現(xiàn)場明顯沒有以往激烈。因為大家都要算一筆明白賬：我買了這塊地，房價那么低，我能賺多少？因此，一旦競爭超過‘心理價位’，幾乎就沒有人舉牌了。”江蘇南京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人說。

　　對策：降低成本“避”走彎路

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地“招拍掛”制度下，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，在相當(dāng)范圍內(nèi)存在操作難度。國土部門一直在進行多種嘗試，力圖對“遵循價高者得”這一標(biāo)準(zhǔn)進行有益的補充。此前，在上海曾推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”，即低于標(biāo)底價或超過最高限價者，一律被視作無效報價；杭州、蘇州等地在拍賣一些地塊時干脆直接限制該地塊的未來房價。但是這些舉措，地方政府都顯得有些勉為其難，因為中央宏觀調(diào)控減少的是地方政府的既得利益。如果不能從全局高度制定操作性強的政策，跟風(fēng)似的作秀決非長久之計。

　　那么，是否有辦法解決這一難題呢？房地產(chǎn)界專家認(rèn)為，要打破開發(fā)商“薄利”“堅冰”仍然有辦法可循：

　　首先，減少中間環(huán)節(jié)，降低直接成本。目前的土地拍賣形式主要有兩種，有的由土地交易市場實行招拍掛，有的則委托拍賣公司主拍，然后支付一定的傭金。解決對策是：繞開拍賣公司環(huán)節(jié)，免除傭金。

　　其次，土地管理部門做好供地規(guī)劃，采取“一高一低”結(jié)合辦法，即在推出土地競價時，凡競買成功高檔開發(fā)地塊的競買人，須競買一定面積的中、低檔開發(fā)地塊。好處在于：高低兼?zhèn)洌�利潤互補。

　　此外，土地管理部門還可加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋的拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。這也是有效調(diào)控土地拍賣市場價格的有效方法。

　　本報記者何彥

　　法規(guī)鏈接

　　《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定：

　　�澑骷壵�府要編制年度用地計劃，要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％。

　　�澩恋氐墓�應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。