市區樓盤200畝封頂

　　時下，成都土地資源招、拍、掛都突出了一個“小”字。將于7月20日至8月4日在成都市土地交易市場掛牌出讓國有土地使用權的兩宗地塊，其凈用地面積僅分別為14.3198畝和8.5894畝。這與過去動輒上百畝，形成了鮮明的對比。種種跡象表明，成都樓盤不再盲目求大。

　　背景：房產新政調控大盤

　　成都市國土資源局按照國家調控房地產市場的精神，日前下發了《關于實施宏觀調控政策，進一步加強經營性土地出讓管理的通知》。該通知稱：“從今年起，以招、拍、掛出讓的經營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在200畝以內。超過200畝的經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓，必須報經成都市國土資源局預審同意。”

　　大盤成了調控對象，這是為何？對此，尺度地產易犁先生分析說，大盤至少有以下三個方面的風險：一是資金到位風險。開發體量大所需開發資金也就越多，在目前央行收緊銀根的情況下，一旦資金不能及時到位，將再次上演“爛尾樓”的悲劇，浪費土地資源，影響城市形象；二是價格風險，一個大盤的開發周期往往要3———5年，到時，市場價格究竟是何水平很難預料。定低了，

　　“其實，政府出臺這樣的政策更多的還是從宏觀層面來考慮的。”四川大學房地產專家黃翔說，控制單宗土地出讓規模，將有助于更多的房地產開發商參與土地競買和開發，不致于被少數巨頭所壟斷，從而抑制房價的上漲。

　　業界：房地產行業將“洗牌”

　　曾在成都土地拍賣市場競得大地塊的某房地產開發商認為，成都市以單宗地塊200畝為封頂線會引起房地產市場四個方面的變化：首先，房地產開發主體會增加。因為過去由于招、拍、掛的地塊面積都較大，不少中小開發商無法參與競買。對于上述說法，記者也有親身感受，從去年下半年以來，凡是單宗地塊上百畝者，其競得者絕大部分都是川外的房地產巨頭。如2006年3月31日拍賣的國光廠地塊，面積102畝多，被

　　其次，會給中小房地產開發商尤其是本地房地產開發商帶來投資機會。

　　第三，會使中小地塊競價程度更為激烈。一位長期從事土地經濟研究的資深人士稱，從一個較長時期看，土地價格上漲是呈剛性的，雖然現在政府已出臺政策，購地兩年后未開發的將被政府收回，但即使兩年內，地價漲幅也會大大超過目前社會平均資金利潤率。

　　第四，大開發商仍將勝人一籌。雖然中小開發商有了參與競價的機會，但在土地拍賣場上比拚的是資本實力，大開發商會不惜重金拿地，并發揮運營管理成本低，規模生產效率高的優勢。

　　購房者：調控會否拉低房價

　　對于成千上萬的購房者來說，最為關心的是，房價是漲還是跌？住房性價比是高還是低？住城區好還是郊區好？

　　關于房價問題，接受記者采訪的有關人士比較一致的看法是，上漲是肯定的，但漲幅會趨緩。黃翔認為，從理論上講，開發中小盤由于一些費用分攤到單位面積上的成本相對于大樓盤要高一些，相應地，售價也會高一些。但在市場決定價格的條件下，成本只是制訂價格的因素之一，更多的則是市場供求關系使然。目前成都住房結構性矛盾突出，中小戶型供應偏緊，今后會因開發體量受限和政府政策要求而以開發中小戶型為主，因此，房價上漲勢趨必然。

　　關于住房性價比問題。有專家解釋說，住房性價比是指住房價格與住房的自身質量、結構、配套設施、地理位置、周邊環境等的配比關系。200畝大盤“封頂”后，今后一大批中小樓盤將出現于外環路以內，但小地塊的項目配套不可能十全十美，開發商如何在200畝以內打造出精品樓盤將成為新的課題。

　　關于住在城區好，還是郊區好的問題。業內人士分析說，政府將200畝作為單宗地塊的封頂線，只限于城區，而對于郊區縣，則可以根據實際情況開發，只是將超過200畝者上報審批即可。因此，今后將會在郊區縣出現一大批大盤，配套設施也將日趨完善，再加上今后地鐵的開通，住在郊區也許是一種不錯的選擇。

　　□本報記者楊子江攝影李里