給房價降溫需從制度建設入手

　　房價上漲過快一直是社會各方關注的熱點。筆者認為，推動房價走高的因素是極其復雜的，既有市場的因素（經濟基本面、供需關系），也有非市場的因素（市場機制不健全和相關制度改革滯后），加之房地產業(yè)投資額大、生產周期長，使得政府頻頻出臺的調控政策常常難以在短期內起到立竿見影的效果。因此，積極從制度建設入手，可能是穩(wěn)定房價，促進住宅市場長期健康發(fā)展的理性選擇。

　　市場結構、供給缺陷導致房價上漲

　　從國外的經驗來看，一個完善的市場供給體系和市場結構應是多元化的統(tǒng)一，既有新建住房，也有存量住房；既有出售房，也有租賃住房；既有商品住宅，也有社會保障住房。多元化的住房供給，才能滿足居民多層次的住房需求，形成投資與消費的良性循環(huán)。但從我國的住宅市場來看，在結構上至少存在以下問題：

　　為促進地方經濟發(fā)展，各級政府都有對工業(yè)用地實施成本價，對房地產用地采取“價高者得”的政策。一方面是大量的土地廉價劃撥、出讓，另一方面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“掛拍”一條路。這種市場格局拍出天價的土地就成了常態(tài)

　　一是城鎮(zhèn)住房供給結構不合理，過分依賴新建住房的供給來解決居民住房問題，大量存量房沒有進入市場。這既有歷史欠賬太多、

　　二是城鎮(zhèn)住宅市場租售結構不合理，租賃市場欠發(fā)達。管理成本與交易成本過高，無法形成住宅租售互補、消費自由選擇的市場規(guī)模。多年來，城鎮(zhèn)新建住宅多實行“只售不租”的經營方式，這與政府的政策取向和開發(fā)商急于收回投資的心態(tài)不無關系。特別是城鎮(zhèn)住宅產權私有化改革后，政府和產權單位為了節(jié)約管理成本也傾向于一售了之。2004年，我國城鎮(zhèn)居民的住宅自有率已高達81%，甚至超過了許多西方經濟發(fā)達國家的水平。而我國經濟學和法學研究中都存在著重所有權、輕使用權的思路，把使用權出租簡單地視為住宅所有者的事務，即使租賃市場出現(xiàn)了巨大的有效需求時，仍對市場不規(guī)范、服務不到位、欺詐行為泛濫、相關稅費偏高等社會問題視而不見，導致我國住宅租賃市場長期處于“灰色交易”盛行、管理服務混亂的境地。租售比例不合理和交易成本過高不僅阻礙著我國租房市場的正常發(fā)育，而且使許多城鎮(zhèn)出現(xiàn)了一種“售后空置”與“租房困難”并存的社會怪象，甚至使得許多剛剛步入工作崗位、金融資產積累不足的年輕人也被迫加入買房者的隊伍，這就進一步加劇了目前城鎮(zhèn)住房的供需矛盾。

　　三是新建住房盲目追求高檔化、大戶型，造成住宅市場供需結構扭曲，價格上揚。從理論上講，住房的高中低檔次、大中小戶型本來是可以由市場配置來解決的技術性問題，而不同時段的住房價格則取決于供需交易雙方的選擇，但是，中國住宅市場仍是一個不成熟的市場，土地與住宅市場匯入了太多的行政干預色彩，轉型期高收入群體的形成，都導致近年來別墅、公寓、大戶型住宅供給不斷盤升。高檔化、大戶型在滿足高收入群體和特殊群體的消費需求同時，也帶來不可低估的負面效應：炫耀型消費加劇了非理性攀比，從而造成房價與消費需求的背離。

　　既然住宅市場結構、供給渠道是一個多元化的統(tǒng)一，簡單地調控新建商品房的供給結構，忽略新建房與其他供給渠道和二手房租賃市場的相聯(lián)性，可能就會產生顧此失彼的效果。

　　相關制度建設滯后對房價的影響

　　一是我國城鎮(zhèn)土地制度改革滯后。過去20年城鎮(zhèn)土地雖經歷所有權與使用權的分離，土地使用權從無償、無期限、不可流通向有償、有期限、可流通的轉變的改革，但是，國有產權界定不清，導致“事實上的所有權”是各級地方政府所有和使用單位所有。在經濟主體多元化、經濟利益多元化情況下，就常常會演繹出上有決策，下有對策的結果。2002年以來推出的土地“招、拍、掛”政策，形式上的市場化，雖有土地出讓公開、透明，利于避免灰色交易和腐敗之功效，但在我國土地產權不清、新增建設用地供給非市場化大背景下，實際上是給了地方政府更多的土地壟斷經營權。土地一級市場（征地）的政府壟斷和二級市場（建設用地）“一口進一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、地段、用途結構的至高無上的權力。那么，土地市場供給渠道單一、市場規(guī)模狹小，供給彈性小，就不可避免會造成人為的短缺和“土地饑渴癥”，更制約了合理的土地價格機制的形成。

　　住宅市場結構、供給渠道是一個多元化的統(tǒng)一，簡單地調控新建商品房的供給結構，忽略新建房與其他供給渠道和二手房租賃市場的相聯(lián)性，可能就會產生顧此失彼的效果

　　除了土地供給量、用地結構外，土地出讓中的“二元”價格也值得關注。為促進地方經濟發(fā)展，各級政府都有對工業(yè)用地實施成本價，對房地產用地采取“價高者得”的政策，也正是由于基礎設施用地、工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場化，使得許多工業(yè)園的用地利用效率低下，地毯式的廠房占用了大量耕地和有限的土地資源。一方面是大量的土地廉價劃撥、出讓，另一方面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“掛拍”一條路。這種市場格局拍出賣天價的土地就成了常態(tài)。

　　二是收入分配制度變革滯后。特別是我國經濟轉型期，收入差距的擴大造就了一個高收入群體，盡管他們人數(shù)有限，但卻占有不可低估的收入和消費份額。按世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據，我國10%最高收入群組占總收入或消費的份額高達30.4%，而10%最低收入者所占份額僅為5.9%，兩者相差近15倍。如果假定高收入者僅占城鎮(zhèn)總人口的10%，其所形成的住宅市場消費規(guī)模就相當于加拿大住宅市場的1.7倍。

　　三是房地產稅收制度改革滯后。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產稅已成為地方政府稅收的主要來源。正是由于房地產稅是地方政府主要的稅收來源，利益的驅動使得各地方政府都熱衷于上房地產項目，甚至一個城市各區(qū)縣之間都在相互競爭，努力讓房地產項目在自己的管轄區(qū)落地開花。

　　從國外的經驗來看，各國政府為刺激居民的住房消費需求，采取了多種優(yōu)惠的稅收政策。例如，在美國，居民以抵押貸款方式購買、建造和大修房屋，其抵押貸款的利率支出可減免個人所得稅，其前提條件是總借債不超過100萬美元。2003年僅購房抵押貸款利息減免一項就高達680億美元，成為美國稅式支出中最主要的內容。

　　房價調控需從制度建設和需求入手

　　一是加強信息體系建設，為政府科學決策服務。房地產市場是一個動態(tài)的市場，且住房的供給也并非新建房一個渠道，一手房與二手房市場、租與售市場都是相互關聯(lián)的，在二手房、租賃房市場欠發(fā)達情況下，將新建房限定在90平方米似乎是可行的，可一旦二手房市場發(fā)展起來了呢？了解供給結構只是市場的一個方面，我們還需了解現(xiàn)階段及動態(tài)的需求結構，潛在住房需求者的年齡結構、收入結構、家庭結構等。我國除1985年住房制度改革之初做過住房普查外，幾乎沒有做過什么普查。加強信息體系建設，讓決策者心中有數(shù)，才能提高決策的科學性；讓消費者明明白白，才能抑制盲目從眾、非理性消費；讓信息去引導市場，投資結構、市場結構才能趨于合理。

　　二是深化土地制度改革，完善土地價格形成機制。土地是一切經濟活動的載體，更是住宅市場健康發(fā)展的基礎性要件。國家應通過新的立法規(guī)范土地產權主體，明確多元化土地產權分立的平等權益和市場地位。應允許農村集體所有的土地以有償出讓、作價出資（入股）、租賃、聯(lián)營、抵押等方式出讓；應允許以市場化方式取得建設用地使用權者以招標、拍賣、掛牌等方式直接進入市場，讓更多的經濟主體參與土地市場經營活動。隨著城鄉(xiāng)土地市場、城市建設用地市場的完善，政府應退出土地一級（征地）、二級市場（建設用地出讓），致力于規(guī)范市場行為、提供信息服務，利用稅收和貨幣政策監(jiān)控市場交易，以保障土地市場交換的公開、公正、公平，保障土地利用的高效和優(yōu)化配置。

　　三是深化收入分配、稅收、住房制度改革，用需求引導市場供給。消費是生產的最終目的，合理的消費需求則是促進房地產業(yè)和國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的動力。政府應積極從制度建設入手，鼓勵理性消費，抑制特權、特殊群體的非正常的住房需求，這具體包括增強稅收調節(jié)功能，開征遺產稅和贈與稅，對豪宅、私人擁有的第二套住宅開征不動產稅，對收入中等偏下、退休職工、退伍軍人等特殊人群從事房屋出租經營等，給予靈活的減、免稅處理。深化收入分配、住房制度改革，規(guī)范公共人物的收入來源，建立官邸制，減少城鎮(zhèn)住宅消費中的非市場化供給，從制度建設上抑制侈糜和腐敗產生的變異性住房需求。

　　四是優(yōu)化政府財政支出結構，建立以低收入群體為主要扶持對象的住房保障體系。解決低收入者住房貧困的問題是政府的一項長期任務，切不可急功近利。更需要與就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等基本社會保障制度相互結合。基本社會保障制度的完善才能防止居民陷入生活和住房貧困。住房保障也需完善甄別和退出機制，避免出現(xiàn)社會救助中出現(xiàn)的“跑站”現(xiàn)象，應以“就業(yè)+