新調控時代合理選擇房貸產品

　　□本報記者 金蘋蘋

　　“國九條”出臺之后，由于房價何去何從尚不明朗，部分欲購房者處于進退兩難的境地。對于那些需求較迫切的購房者來說，如何在林林總總的房貸產品中進行選擇，簽訂購房合同前需仔細斟酌一番。面對著固定利率房貸、接力貸款、寬限期貸款等讓人眼花繚亂的房貸品種，了解清楚其利弊，無疑是非常重要的。

　　固定利率房貸：規避利率風險

　　所謂固定利率房貸，顧名思義就是指購房者在簽訂購房貸款合同時如果選擇了這種貸款，在貸款期限內不論銀行利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　點評：過去單一的浮動利率房貸演變成浮動利率房貸和固定利率房貸并存，客觀上為借款人提供了選擇的自由，借款人可以根據自身的情況來確定選擇哪一種貸款產品，并以此來確定自己的還貸方案。

　　固定利率房貸的優點是房貸利率并不隨市場利率的變化而調整，能在一定程度上幫助借款人規避利率波動的風險。但如果利率水平走低，在房貸利率固定的前提下，也可能出現購房者為房貸多交錢的情況。固定利率房貸比較適合那些有固定收入、預期未來利率會升高、對利率風險有比較清楚認識的借款人。因此，這種貸款方式考驗的是購房者對于未來利率走勢的判斷力。但如果是計劃短期內提前還貸或者想增加還款額的購房者，最好還是不要考慮申請固定利率房貸。

　　目前，光大銀行、建設銀行、招商銀行、匯豐銀行都已經陸續推出了固定利率房貸，范圍涉及新房、二手房以及所有的商業用房。

　　接力貸款：合力按揭購房

　　接力貸款指的是以子女（或子女及其配偶）作為所購房屋的所有權人，父母雙方或者一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的房貸產品。

　　點評：接力貸款的優點是可以適當延長借款人的年齡和貸款年限，不受普通房貸規定中上限的限制。前期還貸壓力可以減輕，門檻也較低。但這種房貸未來可能在父母和子女間或者在幾個子女間產生房屋產權糾紛。要避免發生這類問題，最好事先有所約定，如沒有直接參與還款的其他子女不能擁有該房產的所有權或繼承權等。

　　另外，由于延長了還貸年限，接力貸款的利息也要高出許多。以貸款30萬元由5年期延長至20年期為例，原來的月還款額為5731.46元，利息總額是43887.34元；選擇接力貸款后月還款額為2065.02元，利息總額上升為195603.74元，多出了151716.40元利息。接力貸款適合的人群為年齡較大的購房者（40歲以上）和剛參加工作、收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人。

　　農業銀行目前在上海、北京、天津等8個省市推出了該項業務，但農行對客戶也提出了相應的要求：作為共同借款人的父母和子女均有穩定的職業和收入，共同借款人收入之和有償還貸款本息的能力；父母中年齡較大的一方不超過60歲。

　　雙周供：減少利息縮短期限

　　雙周供是指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。

　　點評：雙周供還款與按月還款相比，可以減少利息負擔、有效縮短還款期限。由于雙周供比月供的還款頻率高，貸款本金減少得更快，整個還款期內所歸還的貸款利息將小于月供，同時還相應縮短了貸款期限。以一筆50萬元30年的按揭貸款為例，按基準利率6.12%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節省利息115186元，節省總利息約19.42%；縮短還款期64個月（近5年半）。對于月收入不寬裕的貸款人來說，雙周供的還款方式會增加一定的經濟壓力。

　　這種方法比較適合拿周薪和雙周薪或者是還款能力較強、希望縮短還款期限的貸款人。深圳發展銀行目前可以辦理雙周供房貸。

　　循環貸：滿足資金周轉需求

　　循環貸就是個人住房循環授信，借款人將按揭房抵押給銀行，可以獲得一個貸款額度，在規定的時間和額度內可以分次提款，循環使用。

　　點評：循環貸的優點是可以將購房者手中的“不動產”———按揭房的價值盤活。辦理了這項業務后，可以從銀行獲得相當于房產價值的最高授信金額，還可以在貸款期間內循環使用已經償還給銀行的貸款，用于購車、裝修等其他個人消費。

　　循環貸讓購房者通過房產抵押的方式獲取一個有一定備用額度的現金池，比較便于資金的靈活調度。但借款人獲得的資金在使用上還是有要求的，如不能用于炒股買期貨。

　　這種貸款方式適用于收入比較豐裕、有提前還款能力、有資金周轉需求的中青年白領階層和小企業主。

　　深圳發展銀行、光大銀行、建設銀行目前可以辦理相關業務。

　　直客式貸款：避開中間環節

　　直客式房貸是購房者直接向銀行貸款、由銀行一次性向開發商付清購房款的個人房貸新模式。貸款的額度、成數、期限以及還款方式由銀行根據購房者需求決定。

　　點評：直客式房貸的最大優點是，買房時在不需要向開放商支付按揭保證金的前提下，可以辦理一次性付款，這樣房價通常可以得到一定幅度的優惠，節省一定的開支。由于避開了開發商和中介，直客式房貸還可節約一筆中介費，但直客式房貸手續繁瑣，門檻較高，并不是所有購房者都能獲得這種貸款的。

　　目前只有中國銀行的優質客戶和信用及資產較優良的消費者可以獲得直客式房貸的貸款。

　　寬限期貸款：減輕初期壓力

　　寬限期貸款是指個人住房貸款發放后，在一定的時期內，借款人每月只需支付利息，暫時不用歸還貸款本金。待寬限期結束后，再按合同約定以現行的“等額本金法”或“等額本息法”還本付息。

　　點評：寬限期貸款的優點是在寬限期內暫時不用歸還貸款本金，減輕了購房者借款初期的還款壓力。但借款人因此要支付更多的利息。

　　寬限期貸款適合有固定工作、收入不錯但目前還款壓力較大的年輕夫妻，購房首年可減輕資金負擔。

　　目前，上海銀行向個人商業性住房貸款期限超過1年、由與上海銀行建立合作關系的開發商或二手房中介機構引薦以及該行的個人VIP客戶提供此項貸款業務。