后“國六條”時代，純概念樓盤遭遇生存窘境

http://whmsebhyy.com 2006年06月09日 00:00 中國證券網-上海證券報

　　□特約記者薛明

　　這一周，高考和世界杯是全國人民的頭等大事，要說這二者和房地產相關，就是一些大打教育和體育概念的樓盤了。誰也不能否認，中國的房地產市場曾經，或者仍然是一個概念盛行的時代———運動住宅、水景住宅、綠色住宅、教育住宅、軌道住宅……花色繁多、不勝枚舉。而這些概念也一度被開發商和代理商視為樓盤熱銷的法寶。

　　但是，隨著房地產宏觀調控的不斷深入和市場的日益成熟，單純的概念的說服力正在降低。一個鮮明的軌跡是，購房者的心態正日益冷靜務實，成熟開發企業也正將著力點向前期產品研發側重。簡單的概念包裝如果沒有實際的品質和服務支撐，很可能將風光不在。

　　“掛羊頭賣狗肉”概念盛行

　　智能化住宅目前正在廣州盛行。2006年據說是廣州的“公寓年”，有媒體報道共15個國際公寓將在今年入市。但當地人士透露，這些公寓多是由普通住宅加上幾個智能設備包裝出來的概念產品。

　　可視對講門鈴、監控攝像頭、煙感報警器、三表遠程抄送……當一個普通住宅添了幾樣新產品，就可以搖身一變成為代表了高尚居住的國際公寓。專家介紹，按目前的智能化配套成本，樓盤單價最多只需要在原來的建筑成本上增加100元。但數據顯示，今年2月廣州此類國際公寓的單價在9000－15000元/平方米間，是住宅均價的兩倍。

　　而來自全國工商聯

房地產商會的統計，在該商會對23個生態住宅所做的調查中，所謂綠色建材成本只占項目總成本的2%－3％，但這些生態住宅的價格同樣不菲。

　　“我們稱這些概念樓盤是掛羊頭賣狗肉。”廣州一位房地產從業人員告訴記者。

　　與智能住宅一樣華而不實的是水景住宅。隨著上海東外灘、北外灘、南外灘、外灘源等沿江開發規劃的啟動，一大批江景住宅應時而生，但真正能看到江景的房子卻為數寥寥。

　　“我家只能在廚房窗口看到東方明珠，而鄰居家更慘，買的時候還可以看到江水，現在對面又起了一座高層，江景已經完全擋住了。”上海虹口區某樓盤業主胡先生介紹。目前，該樓盤

二手房的單價在15000－18000元/平方米。一套110平方米的房子，總價近200萬元。

　　概念做實才有效果

　　為此，專家提醒購房者，對概念樓盤需要冷靜評判，包括概念的持續性、性價比的考量，甚至后續的物業管理等。“有概念不怕，關鍵是做實。”上海某運動概念的知名樓盤開發商對記者表示。

　　運動概念也在上海樓市由來已久。從奧林匹克花園、湯臣

高爾夫別墅，到新體育廣場等，無不是打著運動生活的概念曾經一度引領樓盤熱銷榜。世界杯之際，有人集體辭職看球，運動對城市人生活的影響可見一斑———這也正是眾多開發商瞄準運動地產的原因。

　　然而專家指出，未來的運動概念將不再僅局限于加幾處體育設施，或鄰近某運動場館。更重要的增值服務應該在后續的物業管理中體現，比如在特定的體育盛會或節日期間組織相關活動。

　　調控新政帶來生存難題

　　隨著樓市調控日益深入，品質時代可能成為概念樓盤的一種終結。“越來越多的房地產企業正在形成共識，打造真正的樓市精品，而不是依靠一時的概念取勝。”招商局地產上海管理總部副總經理董雷表示。

　　董雷認為，“國六條”新政將引發新一輪資產整合，中小開發商由于資金和經營瓶頸，很可能將越來越多的項目資源讓渡到大型開發商手中。而這種讓渡將通過收購、兼并及合作等多種方式完成。受此影響，市場期待已久的品質時代有望到來。

　　而從近日結束的國際地產大會傳出消息，上海有望在此輪調控的實施細則中加入科技綠色住宅的要求，節能環保等科技要素將在上海等城市率先發展起來，而全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生稱，這有望成為中國廣泛發展綠色住宅的開端。

　　而業內人士介紹，受萬科等前輩級開發企業的影響，越來越多的大型房地產開發企業正在將創新的重點前移到產品研發階段，從建筑本身發掘產品品質，其余輔助工作比如承建、廣告、營銷等工作都可以外包出去。“其實概念營銷只是開發環節中最簡單的一環，此前卻一度成為開發商的重心工作。這種催生概念炒作的因素正隨著調控在減少，概念樓盤‘不變則亡’并不夸張。”一位市場人士稱。

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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