解密REITs火爆潮：一個風光概念背后的泡沫

　　本報記者 郝倩 發自上海

　　2005年底，越秀投資分拆旗下的優質商業物業，打包注入房地產投資信托基金(REITs，Real Estate Investment Trusts)，并在香港成功上市。

　　這為去年經受宏觀調控沖擊的房地產界添了筆亮色，讓開發商看到了一條新的“變現

”途徑。于是，“忽如一夜春風來”，各方都有聲音傳出，要發行REITs。

　　如今，已經在港上市的REITs共有4個。不用很懂房地產也能料到：越秀之后，REITs在2006年將依然火爆。

　　當債券、銀行借貸都已經不再是房

　　風光背后隱藏著諸多隱憂。REITs從頭到尾都有可利用之處，每個毛孔都流淌著可利用的空間。一個概念提出之后，是持續長久的健康發展，還是目光短淺的“一錘子買賣”，成為投資者必須審慎的問題。

　　投機者退場

　　這并不是一場“散戶”玩得起的游戲。

　　從一開始，小投資者就被引入一個誤區。按照基金經理的說服之辭：一旦房地產信托基金上市，就給普通民眾一個投資房地產的機會，可以獲得投資商場、寫字樓的機會。

　　但是，現在香港的REITs剛剛興起，便有如潮的小投資者涌入，又涌出。

　　行內人士對《第一財經日報》透露：“認購越秀REITs的投資者構成中，一開始散戶和機構投資者的投資比例為5：5，但是現在，這一比例已經改變為4：6。”據推斷這一比例還在持續下降。

　　為了搶得首家以內地物業為組合赴港上市的REITs頭彩，越秀投資籌備了三年之久。其中最重要的抉擇之一就是選擇香港還是新加坡作為上市地點。

　　2005年6月16日，香港特區證監會正式宣布修訂后的《房地產投資信托基金守則》生效，在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產。這使越秀的REITs在決策之后，最終選擇了赴港發行。

　　被打包的四個物業分別為越秀投資旗下白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利亞廣場。這四個項目地處廣州繁華街市，出租率都在90%以上，

　　記者了解到：這四個出租物業收入比重占到公司房地產總租金收入的46%左右，是旗下最優質的資產。在將這部分資產裝入REITs之前，市場對它們的資產重新估值為40.5億港元。

　　似乎之后的一切操作模式也是為了迎合香港當地的投資氣氛。

　　為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高達7%，高于領匯6%~6.37%的收益率，更比李嘉誠旗下的泓富房地產投資信托基金的5.3%高出一截。

　　但是，“散戶的拋售已經帶來股價的下跌”。行內人士分析說。該人士認為即使越秀開出7%的回報價碼，依然比銀行儲蓄高不了幾個點，顯然沒有達到投機者的心理價位，散戶陸續拋售之后，最終穩定下來的都是機構投資者。

　　不僅越秀遇到了投機者“退潮”的事情，就在日前，香港三大房地產信托基金之一的冠君產業信托(2778.HK)也遭遇股價大跌。另外幾只REITs，領匯、泓富也走勢偏軟。而就在5月24日，共獲44萬名香港市民認購的兩大新股冠君產業信托和天津港(3382.HK)掛牌，天津港取得較招股價26.33%的漲幅，冠君產業信托卻跌破發行價15.96%，打破了近半年來香港新股上市不跌的神話。

　　概念背后的“泡沫”

　　“被注入REITs的往往不是開發商口袋中最好的物業，反而有可能是不好的物業。開發商利用這個平臺，將不好的物業帶來的風險轉嫁給了投資者。”上海道賓咨詢公司總經理蕭長明憑借他之前在上海恒隆廣場，以及港匯廣場擔任副總經理的經驗，一針見血地指出。

　　“這并不是一個普遍現象，但絕對是接下來REITs必然將遇到的問題。”上海一位商業地產資深人士分析說。

　　REITs在美國有著二三十年成功發展的歷史，并在互聯網泡沫破滅之后表現卓越。而它在日本、新加坡以及中國香港只是在近兩年才獲取發展空間。而從去年開始，在國家

　　事實上，REITs從頭到尾都有可利用之處，每個毛孔都流淌著可利用的空間。

　　記者了解到：香港一家REITs上市的企業，之前投資報表顯示的負債率達40%，而REITs上市資產中則可以包含高達30%左右的債務，成功上市之后，該集團的債務風險也部分得以分散，并收回了巨額現金流。

　　此時，該只REITs在承擔債務的前提之下，還要滿足投資者預期的投資收益率。該只REITs是否增長強勁的風險就已經轉移到投資者身上。

　　“什么樣的地產項目，誰來后續經營，如何經營？這是投資者選擇投資REITs之前必須要考慮的問題。”蕭長明說。

　　“但是現在普遍存在的情況往往是，把不太理想的物業放入REITs中，通過周密的‘包裝’，短期內提高物業的租金水平，以及做高出租率。這樣，就可以賣出好價錢，一舉收回很多資金。至于后續的經營，可能進步乏力。而投資者所依賴的，只是物業經營所帶來的長期收租權。”蕭長明說。

　　“現在利用優質物業上市的REITs項目，接下來也將被陸續注入一般的商業項目。”知情人士表示。

　　短期炒客對REITs的熱情顯然沒有開發商之前想象的那么高漲。而按照REITs操作者的理解，接下來短期炒客會陸續退場，而作為中流砥柱的REITs擁護者應該是退休基金之類的長期投資者。

　　“但是，目前香港類似的投資基金還少之又少。如果沒有類似的長期的投資基金，很難發展成一個成熟健全的投資市場。”行內人士對此也十分困惑。

　　目前，香港已有REITs推遲上市。